Субъектами процесса капитальных вложений в строительство, расширение и реконструкцию объектов недвижимости являются:
—инвесторы — юридические или физические лица, вкладывающие инвестиции в создание и воспроизводство основных средств в форме собственных, заемных и привлеченных средств;
—заказчики — уполномоченные инвесторами юридические и физические лица, которые занимаются реализацией объектов капитальных вложений;
—застройщики — организации, специализирующиеся на практической организации строительства объектов и контроле его ведения;
—подрядчики — юридические или физические лица, выполняющие работы по строительству на основе договоров подряда;
—собственники — юридические или физические лица, обладающие правом собственности, т.е. правом владения, пользования и распоряжения объектом строительства;
—пользователи объектов законченных капитальных вложений — юридические и физические лица, которым собственники передают построенные объекты в пользование на определенных условиях.
Все перечисленные выше функции могут исполняться или одним, или несколькими лицами в любой комбинации отношений между ними. В последнем случае взаимодействие участников строительства определяется договорами различной формы (например, инвестиционными, подряда, поручения, возмездного оказания услуг, простого товарищества и т.п.). Отношения между участниками строительства на законодательном уровне в общем порядке регламентируются соответствующими главами ГК РФ, а конкретные вопросы прописываются в договорах.
Особое внимание при ведении строительства уделяется лицензированию этой области деятельности.
Лицензия – это специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.
2. Учет капитальных вложений и источников их финансирования.
2.1. Организация учета капитальных вложений в строительство объектов.
Целями учета капитальных вложений при строительстве объектов являются:
—своевременное, полное и достоверное отражение всех расходов, которые были понесены при строительстве объектов, позволяющее правильно определить стоимость объекта строительства в целом и его
отдельных составляющих;
—обеспечение контроля за ведением строительства и ввода в действие объектов;
—формирование информации для контроля за целевым использованием источников финансирования капитального строительства.
Учет капитального строительства организуется в соответствии с требованиями нормативных документов по бухгалтерскому учету, основными из которых являются:
—Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» (ПБУ 2/94), утверждено приказом Минфина России от 20.12.94 № 167;
—Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утверждено приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н.
Объектами бухгалтерского учета при строительстве объектов являются:
—незавершенное строительство;
—завершенное строительство;
—материалы и оборудование, приобретенные заказчиком для строительства;
—расчеты с подрядчиками и другими исполнителями по авансам
в соответствии с договорами, связанными со строительством объектов, поставщиками материалов и оборудования, а также задолженность за выполненные работы, приобретенные материалы и оказанные услуги;
—привлеченные источники финансирования капитальных вложений;
—финансовый результат деятельности застройщика.
Незавершенное строительство — это затраты заказчика-застройщика на строительство объекта от начала до завершения строительства, т.е. до приемки государственной приемочной комиссией.
Завершенное строительство — фактическая стоимость объекта строительства на дату его приемки государственной приемочной комиссией до ввода его в эксплуатацию или передачи инвесторам.
Материалы и оборудование для строительства приобретаются заказчиком-застройщиком при ведении строительства собственными силами (хозспособом), а также когда договоры с подрядчиками предусматривают, что технологическое оборудование и специальные материалы будет поставлять заказчик. В этих случаях заказчик приобретает и принимает к учету предусмотренные договором материалы и оборудование, а затем передает подрядчику в монтаж или продает для выполнения соответствующих строительно-монтажных подрядных работ. При передаче имущества в монтаж или в работу без оплаты оно остается собственностью заказчика. Поэтому заказчик не списывает это имущество с баланса, а отражает в учете как переданное в монтаж. После приемки у подрядчика работ, связанных с монтажом переданного оборудования или использованием переданных материалов, заказчик списывает использованное при строительстве имущество на затраты по капитальным вложениям одновременно со стоимостью работ подрядчика. При этом оборудование и материалы заказчика не включаются в смету и объем выполненных подрядчиком работ. Если стоимость материалов и оборудования учтена в договорной стоимости выполняемых подрядчиком работ, передачу указанного имущества подрядчику заказчик отражает в бухгалтерском учете как его реализацию и в дальнейшем оплачивает подрядчику. За поставленные материалы и оборудование подрядчик в этом случае может рассчитаться как денежными средствами, так и путем зачета взаимных требований.
Расчеты с подрядчиками и поставщиками отражаются в учете по мере возникновения и погашения задолженностей в общеустановленном порядке.
Наряду с использованием собственных средств заказчик может привлекать средства других юридических и физических лиц. Привлеченные средства учитываются заказчиком поименно по инвесторам и группируются в зависимости от условий, на которых эти средства предоставлены. Если деньги выданы инвесторами в обмен на доли в объекте строительства, то они учитываются как целевое финансирование. Полученный кредит отражается как заемные средства, а средства, предоставленные для исполнения обязательств по посредническим договорам, учитываются как кредиторская задолженность перед заказчиками.
Поскольку инвентарная стоимость введенного в эксплуатацию объекта формируется из фактических затрат на строительство, деятельность по строительству объектов как подрядным, так и хозяйственным способом не должна иметь финансового результата. Прибыли или убытки от деятельности заказчика-застройщика по строительству объектов возможны в следующих случаях:
—при строительстве новых предприятий как экономия по смете затрат на содержание дирекции строящегося предприятия;
—при выделении отделов капитального строительства на действующих предприятиях в качестве обособленных подразделений как экономия по смете затрат на их содержание;
—при продаже заказчиком-застройщиком инвесторам или покупателям завершенного или незавершенного строительства как разница между договорной ценой продажи и фактическими затратами на строительство;
—при выполнении заказчиком-застройщиком своих обязанностей по договору для другого лица как прибыль от причитающегося по договору вознаграждения за минусом произведенных при выполнении обязательств по договору собственных затрат;
—при оплате штрафных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам;
—при начислении налога на имущество по не введенному в установленный срок объекту строительства.
Как уже отмечалось, затраты застройщика на строительство объекта складываются из расходов, связанных с его возведением. Для контроля процесса строительства рекомендуется группировать затраты по технологической структуре расходов, которая определена в проектно-сметной документации, в составе:
—строительных работ;
—работ по монтажу оборудования;
—приобретения оборудования, требующего и не требующего монтажа;
—инструмента и инвентаря, включаемых в сметы;
—прочие капитальные затраты.
К расходам на строительные работы относятся те, которые связаны с возведением, расширением и реконструкцией зданий и сооружений различного назначения. К ним относится не только стоимость работ, непосредственно связанных со строительством основного здания, но и стоимость работ по возведению временных титульных зданий и сооружений, т.е. тех объектов строительной инфраструктуры, которые необходимы для проведения строительных работ и включены в проект и смету как вспомогательные производственные мощности. К таким объектам на крупных стройках относятся бетонные заводы, предприятия по производству асфальта, щебня и других строительных материалов и конструкций. Такие здания и сооружения обычно рассчитаны на срок строительства основного объекта. По завершении строительства они вводятся в эксплуатацию в составе основных средств застройщика и переносят свою стоимость на стоимость основного объекта строительства путем начисления амортизации, рассчитанной на единицу произведенной продукции или срок строительства основного объекта. По окончании строительства такие объекты обычно изнашиваются. Расходы на строительные работы включают также затраты на подготовку участков к строительству, производству земляных, общестроительных, санитарно-технических, электротехнических и отделочных работ, работ по благоустройству прилегающей к объекту территории. Кроме того, к затратам на строительные работы относят те, которые включены в сметы и связаны с командированием и транспортировкой работников к месту строительства. Сюда же относятся компенсации и доплаты, связанные с подвижным и разъездным характером работ, вредными условиями труда, выплачиваемые в соответствии с действующим законодательством.