Объект расположен в жилом районе, удаленном от центра города Челябинск, с хорошей транспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой. Плотность застройки в этом районе достаточно высокая. Средний возраст окружающих жилых домов около 20 лет.
Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое их физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом пятиэтажном доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.
По состоянию на 1 мая 2009 года значение расчетной стоимости 1 кв. м. общей площади составляла 20 000 руб.
Таким образом, стоимость 1 кв. м. общей площади вновь возведенного жилья, принимается в расчетах, равна 20 000 руб.
Общая площадь квартиры - 43 кв. м. На основании этого расчетная восстановительная стоимость квартиры:
20000*43 = 860000 руб.
В таблице 3.1 приведен расчет стоимости 1 кв. м. общей площади, применимой для рассматриваемого объекта
Таблица 3.1
| № п/п | Наименование коэффициента | Имеет (+) / не имеет (-) | Факт | Справочно |
| Характеристика района | ||||
| 1 | ПАТОГЕННАЯ ЗОНА | 1,1 | ||
| А) положительная | + | 1,1 | ||
| Б) отрицательная | - | 0,95 | ||
| 2 | СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА | 1,02 | ||
| А) социальные условия удалены | - | 0,95 | ||
| Б) частичное присутствие | - | 1 | ||
| В) присутствие всех социальных услуг | + | 1,02 | ||
| 3 | УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА | 0,98 | ||
| А) удаленный от центра района | + | 0,98 | ||
| Б) районы, примыкающие к центру | - | 1,02 | ||
| В) центр | - | 1,1 | ||
| 4 | ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ | 1,00 | ||
| А) трамвай | - | 1 | ||
| Б) троллейбус | + | 1 | ||
| В) автобус | - | 1 | ||
| Г) все виды транспорта | - | 1,1 | ||
| 5 | РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м | 1,02 | ||
| А) далее 500 | - | 0,984 | ||
| Б) в пределах 500 | - | 1 | ||
| В) в пределах 100 | + | 1,02 | ||
| 6 | ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА | 1,03 | ||
| А) загазованность выше ПДК | - | 0,95 | ||
| Б) загазованность в пределах ПДК | - | 1 | ||
| В) отсутствие загазованности | + | 1,03 | ||
| 7 | БЛИЗОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА МИЛИЦИИ, км | 1,02 | ||
| А) далее 1 | - | 0,95 | ||
| Б) в пределах 1 | - | 1 | ||
| В) в пределах 0,01 | + | 1,02 | ||
| 8 | ШУМОВОЙ МЕШОК | 1,01 | ||
| А) выше уровня ПДУ | - | 0,95 | ||
| Б) предельно допустимый уровень ПДУ | - | 1 | ||
| в ночное время 30дБ | - | |||
| в дневное время 40 дБ | - | |||
| В) в пределах нормы ПДУ | + | 1,01 | ||
| ХАРАКТЕРИСТИКА ДОМА | ||||
| 9 | ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА | 1,01 | ||
| А) север | - | 1 | ||
| В) юг | - | 1 | ||
| Г) восток | + | 1,01 | ||
| Д) запад | + | 1,01 | ||
| 10 | ГОД ПОСТРОЙКИ, лет | 0,9 | ||
| А) более 25 | - | 0,83 | ||
| Б) 15-25 | - | 0,87 | ||
| В) 10-15 | + | 0,9 | ||
| Г) 5-10 | - | 0,93 | ||
| Д) 5 | - | 1 | ||
| Е) на момент оценки | - | 1,05 | ||
| 11 | МАТЕРИАЛ СТЕН | 1,08 | ||
| А) деревянный | - | 0,9 | ||
| Б) панельный (крупноблочный) | - | 1 | ||
| В) панельный утепленный | + | 1,08 | ||
| Г) кирпич | - | 1,1 | ||
| 12 | СЕРИЯ ДОМА | 1,03 | ||
| А)"хрущевка" малосемейка, гостинка | - | 0,95 | ||
| Б) обычная | - | 1 | ||
| В) спецпроект, "румынский дом" | + | 1,03 | ||
| Г)"воронежский проект" | - | 1,025 | ||
| Д) старый фонд | - | 0,98 | ||
| 13 | ОТОПЛЕНИЕ | 1,00 | ||
| А) центральное | + | 1 | ||
| Б) печное | - | 0,95 | ||
| 14 | ВОДОСНАБЖЕНИЕ | 1,00 | ||
| А) центральное | + | 1 | ||
| Б) уличная колонка | - | 0,95 | ||
| 15 | ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ | 1,06 | ||
| А) центральное | + | 1,06 | ||
| Б) титан | - | 1 | ||
| В) колонка | - | 1,034 | ||
| Г) центральное и колонка | - | 1,13 | ||
| 16 | КАНАЛИЗАЦИЯ | 1,00 | ||
| А) внутренняя | + | 1 | ||
| Б) уборная | - | 0,9 | ||
| 17 | ГАЗ | 1,00 | ||
| А) природный | + | 1 | ||
| Б) балонный | - | 0,9 | ||
| 18 | ЭТАЖ | 1,02 | ||
| А) подвальный | - | 0,85 | ||
| Б) цокольный | - | 0,87 | ||
| В) первый | - | 0,9 | ||
| Г) 9-й и 8-й для девятиэтажного дома | - | 0,92 | ||
| Д) 4-й для пятиэтажного, 7-й для девятиэтажного дома | - | 1 | ||
| Е) с 3-го по 6-й этажи девятиэтажного | - | 1,02 | ||
| Ж) 2-й и 3-й для пятиэтажного | + | 1,02 | ||
| З) 1-й и 2-й для двухэтажного | - | 1 | ||
| 1,038 | ||||
| 19 | ПЛАНИРОВКА КОМНАТ | 0,967 | ||
| А) смежные | - | 1,038 | ||
| Б) изолированные | + | 1 | ||
| В) смешанные | - | |||
| 20 | ВЫСОТА ПОТОЛКА, м | 1,04 | ||
| А) до 2,5 | - | 0,97 | ||
| Б) 2,5 | - | 1 | ||
| В) до 3,0 | + | 1,04 | ||
| Г) свыше 3,0 | - | 1,05 | ||
| 21 | ПЛОЩАДЬ КУХНИ, кв. м. | 1,00 | ||
| А) до 5,0 | - | 0,95 | ||
| Б) до 8,0 | + | 1 | ||
| В) свыше 8,0 | - | 1,03 | ||
| 22 | САН. УЗЕЛ | 1,01 | ||
| А) смежный | - | 0,98 | ||
| Б) раздельный | + | 1,01 | ||
| 23 | ВАННАЯ | 1,01 | ||
| А) в кафеле | + | 1,01 | ||
| Б) покрашена | - | 1 | ||
| В) декоративная плитка | - | 1,005 | ||
| 24 | БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ | 1,01 | ||
| А) отсутствие балкона | - | 0,97 | ||
| Б) сушилка, балкон | - | 1,01 | ||
| В) лоджия 3,0 м | + | 1,01 | ||
| Г) лоджия 6,0 м | - | 1,03 | ||
| Д) лоджия 9,0 м | - | 1,05 | ||
| Е) две лоджии | - | 1,1 | ||
| 25 | ВХОДНЫЕ ДВЕРИ | 1,02 | ||
| А) деревянные | - | 0,95 | ||
| Б) дерматин, утепленные | - | 1 | ||
| В) металлические | - | 1,02 | ||
| Г) двойные | + | 1,01 | ||
| 26 | ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ | 1,01 | ||
| А) антресоли | - | 1 | ||
| Б) кладовая | - | 1,01 | ||
| В) встроенный шкаф 3 кв. м. и др. | + | 1,01 | ||
| Г) помещения для сушки | - | 1,1 | ||
| 27 | ОСВЕЩЕННОСТЬ,% | 1,00 | ||
| А) 100 | + | 1 | ||
| Б) затемненность 10-15 | - | 0,95 | ||
| В) затемненность до 30 | - | 0,93 | ||
| Г) затемненность до 50 | - | 0,9 | ||
| 28 | НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА | 1,01 | ||
| А) есть | + | 1,01 | ||
| Б) нету | - | 1 | ||
| 29 | ОКНА ВЫХОДЯТ | 1,01 | ||
| А) на улицу | - | 0,95 | ||
| Б) во двор | - | 1 | ||
| Г) на улицу и во двор | + | 1,01 | ||
| 30 | ПОЛЫ | 1,05 | ||
| А) доски | - | 1 | ||
| Б) линолеум | - | 1,01 | ||
| В) паркет | - | 1,1 | ||
| Г) ковровое покрытие | + | 1,05 | ||
| 31 | СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ | 1,03 | ||
| А) хорошее | - | 1 | ||
| Б) отличное | + | 1,03 | ||
| Г) новая | - | 1,02 | ||
| Д) нужен капитальный ремонт | - | 0,9 | ||
| Е) нужен косметический ремонт | - | 0,95 | ||
| 32 | ПРЕСТИЖНОСТЬ | 1,00 | ||
| А) художественная отделка | - | 1,2 | ||
| Б) стандартная | + | 1 | ||
| В) непрестижная | - | 0,9 | ||
| Итоговый коэффициент | 1,518 | |||
Скорректированная стоимость 1 кв. м. общей площади рассматриваемой квартиры составляет: