Определение стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода
Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесёт.
В рамках доходного метода использован метод капитализации денежных потоков.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1. определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2. расчет ставки капитализации;
3. определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
Определение потенциального валового дохода
ПВД – доход, который можно получить от недвижимости, при 100% ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.
Определение величины арендной платы приведено в таблице 23.
Таблица 23 - Определение средней ставки арендной платы методом сравнения
| Характеристика | Объект оценки | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 |
| Источник информации | Администрация г. Абазы | Администрация г. Абазы | Администрация г. Абазы | Администрация г. Абазы | |
| Район | Лазо | Ленина | Кулакова | Набережная | Набережная |
| Ставка арендной платы (руб./м2 год), без НДС. | 2 392 | 2 591 | 1 638 | 2 524 | |
| Условия рынка аренды (дата) | III квартал 2005 г. | III квартал 2005 г. | III квартал 2005 г. | III квартал 2005 г. | |
| Корректировка % | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Общая площадь, м2 | 49,1 | 30,1 | 30,1 | 58,6 | 33,28 |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Местоположение | центр | центр | центр | центр | центр |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Физические характеристики | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич |
| Корректировка, % | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Характер помещения | Встр. | Встроенное | Встроенное | Встроенное | Встроенное |
| Корректировка, % | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Общая Корректировка, % | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Общая корректировка в рублях | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Откорректированная цена, руб./м2 | 2 392 | 2 591 | 1 638 | 2 524 | |
| Средневзвешенное значение ставки арендной платы одного м2 общей площади, руб./м2 год | 2 286 | ||||
Согласно проделанному анализу ставка арендной платы оценивается на уровне 2 286 руб./м2 в год.
Определение действительного валового дохода
ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
Коэффициент загрузки
Для небольших офисных помещений в центре города загрузка довольно высока (до 100 %).
Для оцениваемого объекта незанятость и потери при сборе арендной платы составят 1 %, следовательно загрузка на уровне 99 %.
Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные - зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).
Эксплуатационные расходы определялись на основании анализа расходов по объекту оценки и сопоставимым зданиям.
Налог на здание (на имущество)
Налог на имущество составляет 2,2% от остаточной стоимости имущества.
Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. За балансовую стоимость объекта примем величину стоимости, полученную по затратному методу.
Коммунальные платежи
На основании анализа данных о коммунальных платежах схожей по функциональному использованию недвижимости зависит от реального валового дохода.
На протяжении пяти лет мы прогнозируем прирост тарифов за электроэнергию и коммунальные услуги на уровне 10% в год.
Управление объектом
Включение этого вида расходов в эксплуатационные издержки связанно с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличии от владения денежным вкладом в банке, требует определённых усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление и общие затраты, мы тем самым признаём, что часть валового дохода от аренды создаётся не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.
Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2 % от валового дохода.
Прочие расходы
В данную статью мы включили расходы на рекламу, сбор арендной платы, составление бухгалтерской отчетности, а также непредвиденные расходы Они оцениваются в 2 % от валового дохода.
Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости. Систематический риск – связанный с экономическими и институциональными условиями на рынке.
Таблица 24 - Расчет уровня бета - коэффициента (оптимистичный вариант)
| факторы риска | уровень изменчивости фактора риска | |||||||||||||
| низкий уровень | нормальный уровень | высокий уровень | ||||||||||||
| 0,50 | 0,63 | 0,75 | 0,88 | 1,00 | 1,25 | 1,50 | 1,75 | 2,00 | ||||||
| политические факторы | ||||||||||||||
| риск национализации | 1 | |||||||||||||
| риск экспроприации | 1 | |||||||||||||
| риск военных действий и гражданских беспорядков | 1 | |||||||||||||
| коррупция | 1 | |||||||||||||
| изменение государственной политики | 1 | |||||||||||||
| социальные факторы | ||||||||||||||
| уровень образования и культура населения, потребности | 1 | |||||||||||||
| структура населения | 1 | |||||||||||||
| плотность заселения | 1 | |||||||||||||
| демография | 1 | |||||||||||||
| общеэкономические факторы | ||||||||||||||
| уровень инфляции | 1 | |||||||||||||
| налоги в области недвижимости | 1 | |||||||||||||
| финансирование строительства и реконструкции | 1 | |||||||||||||
| предложение | 1 | |||||||||||||
| спрос | 1 | |||||||||||||
| уровень жизни населения | 1 | |||||||||||||
| состояние и перспективы строительства | 1 | |||||||||||||
| сроки кредитования | 1 | |||||||||||||
| процентные ставки | 1 | |||||||||||||
| условия выделения средств | 1 | |||||||||||||
| перспективы рынка недвижимости | 1 | |||||||||||||
| физические факторы | ||||||||||||||
| экология | 1 | |||||||||||||
| географическое положение | 1 | |||||||||||||
| геология | 1 | |||||||||||||
| геодезия | 1 | |||||||||||||
| топография | 1 | |||||||||||||
| природа | 1 | |||||||||||||
| сейсмичность | 1 | |||||||||||||
| технологические решения в области землепользования | 1 | |||||||||||||
| количество наблюдений | 0 | 1 | 15 | 5 | 5 | 2 | 0 | 0 | 0 | |||||
| вес | 0 | 0,63 | 11,25 | 4,4 | 5 | 2,5 | 0 | 0 | 0 | |||||
| взвешенная сумма | 23,78 | |||||||||||||
| количество факторов | 28 | |||||||||||||
| оценка коэффициента бета | 0,849 | |||||||||||||
| факторы риска | уровень изменчивости фактора риска | |||||||||||||
| низкий уровень | нормальный уровень | высокий уровень | ||||||||||||
| 0,50 | 0,63 | 0,75 | 0,88 | 1,00 | 1,25 | 1,50 | 1,75 | 2,00 | ||||||
| политические факторы | ||||||||||||||
| риск национализации | 1 | |||||||||||||
| риск экспроприации | 1 | |||||||||||||
| риск военных действий и гражданских беспорядков | 1 | |||||||||||||
| коррупция | 1 | |||||||||||||
| изменение государственной политики | 1 | |||||||||||||
| социальные факторы | ||||||||||||||
| уровень образования и культура населения, потребности | 1 | |||||||||||||
| структура населения | 1 | |||||||||||||
| плотность заселения | 1 | |||||||||||||
| демография | 1 | |||||||||||||
| общеэкономические факторы | ||||||||||||||
| уровень инфляции | 1 | |||||||||||||
| налоги в области недвижимости | 1 | |||||||||||||
| финансирование строительства и реконструкции | 1 | |||||||||||||
| предложение | 1 | |||||||||||||
| спрос | 1 | |||||||||||||
| уровень жизни населения | 1 | |||||||||||||
| состояние и перспективы строительства | 1 | |||||||||||||
| сроки кредитования | 1 | |||||||||||||
| процентные ставки | 1 | |||||||||||||
| условия выделения средств | 1 | |||||||||||||
| перспективы рынка недвижимости | 1 | |||||||||||||
| физические факторы | ||||||||||||||
| экология | 1 | |||||||||||||
| географическое положение | 1 | |||||||||||||
| геология | 1 | |||||||||||||
| геодезия | 1 | |||||||||||||
| топография | 1 | |||||||||||||
| природа | 1 | |||||||||||||
| сейсмичность | 1 | |||||||||||||
| технолоические решения в области землепользования | ||||||||||||||
| количество наблюдений | 0 | 0 | 0 | 8 | 14 | 5 | 0 | 0 | 0 | |||||
| вес | 0 | 0 | 0 | 7,04 | 14 | 6,25 | 0 | 0 | 0 | |||||
| взвешенная сумма | 27,29 | |||||||||||||
| количество факторов | 27 | |||||||||||||
| оценка коэффициента бета | 1,011 | |||||||||||||
Таблица 26 - Расчет уровня бета - коэффициента (пессимистичный вариант)