В некоторых договорах можно найти пункт о том, что арендодатель вправе изменять арендную ставку чаще чем раз в год. Законно ли такое уточнение? На самом деле нет. Такое условие договора в суде не будет иметь никакой силы. Хотя все-таки оно имеет психологическое воздействие на плохо подкованных юридически контрагентов. Многие арендаторы до сих пор по незнанию легко подписывают допсоглашения об изменении арендной платы.
Как выселить недобросовестного арендатора без последствий
Правовыми методами выселить недобросовестного арендатора сложно. Это очень долгий процесс.
Статьи 619–620 ГК РФ содержат основания, по которым можно расторгнуть договор аренды через суд. По требованию арендодателя досрочное расторжение договора аренды помещения возможно, если арендатор пользуется имуществом с существенными или неоднократными нарушениями. Например, использует его по нецелевому назначению, систематически задерживает арендную плату.
В этом случае действует претензионно-уведомительный порядок. Чтобы выселить арендатора за задержку платы, арендодатель сначала пишет претензию. Если после такого предупреждения арендатор не гасит задолженность, арендодателю достаточно написать повторную претензию и обратиться в суд за разрешением этого вопроса.
Часто в судебном иске арендодатель требует расторгнуть договор аренды и обязать арендатора внести плату. Этого недостаточно. В иск важно включить требование о выселении арендатора в конкретные сроки. В противном случае, даже имея судебное решение на руках, арендаторы продолжают сидеть на месте. А арендодателям приходится подавать новый иск о выселении. Зачем вам бесконечные судебные тяжбы?
Незаконное выселение
Жизнь показывает, что при выселении арендатора в ход идут часто неправовые методы решения конфликта. Например, опечатывают торговую точку, блокируют пропуска работников, отключают лифты, портят проводку. Такие действия незаконны и квалифицируются по статье «Самоуправство».
Договор аренды может содержать иные основания для его расторжения. В качестве примера приведу постановление Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. № 13057/09. Арендодатель может по согласованному в договоре основанию в одностороннем порядке его расторгнуть, даже если такого же основания нет в законе.
Теперь обратимся к более проблемным съемщикам. Я имею в виду пропавших контрагентов: деньги не платят и просто исчезают. Что делать с такими?
Снова поделюсь реальным делом, которое вела. Наш клиент сдал в аренду помещение под зоомагазин. Через какое-то время арендатор, не перечислив очередной платеж, съехал. Но при этом в помещении он оставил все имущество: корм для животных и самих животных. Вот что делать арендодателю? По закону он даже не может зайти в помещение. Хотя в комнате заперты животные без еды и питья. Самое удивительное, что арендатор на связь выходит, приезжает, закатывает скандалы и уезжает. При этом не подписывает ни акта о передаче помещения, ни соглашения о расторжении договора. Мирно решить вопрос стороны не смогли, наш клиент готовился к суду.
В такой ситуации арендодателю главное показать свою добросовестность. Поэтому он буквально каждый день на все известные адреса отсылал требования к арендатору освободить помещение, вывезти животных и оплатить задолженность по аренде. В итоге иск арендодателя суд удовлетворил. Имущество, к которому арендатор не проявлял интереса, было распродано. Вырученные деньги наш клиент взял в качестве возмещения задолженности по аренде. С животными тоже все сложилось благополучно, на время разбирательств за ними ухаживали. Перед каждым кормлением собиралась комиссия, после подписывались протоколы входа в помещение.
Список литературы
Журнал "Главбух"