С 2012 года в учете банков появилось новое понятие – «Недвижимость, временно не используемая в основной деятельности». Появление такого объекта учета, несомненно, имеет своей целью приближение бухгалтерского учета кредитных организаций к международным стандартам, поскольку аналогичное понятие «Инвестиционное имущество» содержится в МСФО (IAS) 40. Рассмотрим некоторые вопросы методологии и учета Недвижимости, временно не используемой в основной деятельности.
Ранее в бухгалтерском учете банков недвижимость можно было отнести к одному из двух видов имущества:
1. Основные средства – имущество, используемое в основной деятельности кредитной организации.
2. Внеоборотные запасы - имущество, полученное по договорам залога и отступного, до принятия решения о его дальнейшей эксплуатации или реализации).
Сейчас выделен еще один, третий вид недвижимости:
3. Временно не используемая в основной деятельности банка - недвижимость готовая или строящаяся, предназначенная для получения дохода не от банковских услуг.
Ниже представлены основные характеристики Недвижимости, временно не используемой в основной деятельности в сравнении с Инвестиционным имуществом (МСФО)
Недвижимость, временно не используемая в основной деятельности (РСБУ) | Инвестиционное имущество (МСФО 40) | ||
− | Это - земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое, находящееся в собственности кредитной организации (полученное при осуществлении уставной деятельности). | − | Это - земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды). |
√ | Цель – получение арендных платежей (за исключением платежей по договорам финансовой аренды), доходов от прироста стоимости этого имущества, или того и другого. | √ | Цель – получение арендных платежей (за исключением платежей по договорам финансовой аренды) или прироста стоимости капитала, или того и другого. |
√ | Не предназначено для: использования в качестве средств труда для оказания услуг, управления кредитной организацией; использования в случаях, предусмотренных санитарно-гигиеническими, технико-эксплуатационными и другими специальными техническими нормами и требованиями; продажи в течение 1 года. | √ | Не предназначено для: использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях; продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности в краткосрочной перспективе. |
− | Объекты: земельные участки, предназначение которых не определено; здание, предоставленное во временное владение и пользование или во временное пользование по договору(ам) аренды, за исключением финансовой аренды (лизинга); здание, предназначенное для предоставления во временное владение и пользование или во временное пользование по договору(ам) аренды, за исключением финансовой аренды (лизинга); объекты, находящиеся в стадии сооружения (строительства) или реконструкции, предназначенные для предоставления во временное владение и пользование или во временное пользование по договору(ам) аренды, за исключением финансовой аренды (лизинга). | − | Объекты: земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала в долгосрочной перспективе; земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено; здание, предоставленное в аренду по договору(ам) операционной аренды; здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по договору(ам) операционной аренды; недвижимость, строящаяся или реконструируемая для будущего использования в качестве инвестиционного имущества; недвижимость, которой арендатор владеет по договору операционной аренды, при условии, что такая недвижимость во всем остальном соответствует определению инвестиционного имущества и арендатор использует для признанного актива модель учета по справедливой стоимости. |
√ | Условия для принятия к учету: объект способен приносить кредитной организации экономические выгоды в будущем; стоимость объекта может быть надежно определена. | √ | Условия для принятия к учету: существует вероятность поступления в предприятие будущих экономических выгод, связанных с инвестиционным имуществом; можно надежно оценить стоимость инвестиционного имущества. |
√ | Учет: по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения; по текущей (справедливой) стоимости. | √ | Учет: по фактическим затратам (по себестоимости за вычетом накопленной амортизации основных средств и накопленных убытков от обесценения); по справедливой стоимости. |
√ | Справедливая (текущая) стоимость это сумма, за которую можно реализовать недвижимость, временно не используемую в основной деятельности, при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку и независимыми друг от друга сторонами. | √ | Справедливая стоимость это цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства при проведении операции на добровольной основе между участниками рынка на дату оценки. |
Основные принципы учета недвижимости, временно не используемой в основной деятельности банка
1. Классификация объекта недвижимости в качестве временно не используемой в основной деятельности осуществляется банком на основании профессионального суждения. Форма и порядок оформления профессионального суждения определяется банком во внутренних документах.
Следует учесть, если здание классифицировано банком как объект недвижимости, временно не используемой в основной деятельности, то земельный участок, принадлежащий банку, на котором это здание расположено, также учитывается в бухгалтерском учете как недвижимость, временно не используемая в основной деятельности (Ответ Банка России)
2. Если одна часть недвижимости сдается банком в аренду (кроме лизинга) или предназначена для прироста стоимости, а вторая часть этой же недвижимости используется в основной деятельности банка, то вопрос классификации такого объекта недвижимости решается исходя из нижеследующих принципов:
обе части учитываются раздельно, соответственно, как недвижимость, временно не используемая в основной деятельности и как основное средство, если обе части можно реализовать раздельно, независимо друг от друга;
весь объект учитывается как недвижимость, временно не используемая в основной деятельности, если значительная его часть предназначена (используется) для сдачи в аренду (кроме лизинга) или для получения дохода от прироста стоимости имущества;
весь объект учитывается как основное средство, если значительная его часть используется банком в основной деятельности (т.е., в качестве средств труда для оказания услуг, управления кредитной организацией, а также в случаях, предусмотренных санитарно-гигиеническими, технико-эксплуатационными и другими специальными техническими нормами и требованиями).
Критерии значительности объема, применяемые в данном случае для классификации объектов недвижимости, временно не используемой в основной деятельности, банк определяет самостоятельно и утверждает в учетной политике. Кроме того, банк самостоятельно определяется возможность или невозможность реализации частей объекта недвижимости независимо друг от друга, исходя из технологических или конструктивных особенностей объекта, технических и правоустанавливающих документов.(Ответ Банка России)
3. В Учетной политике необходимо утвердить метод учета недвижимости, временно не используемой в основной деятельности:
по текущей (справедливой) стоимости,
или
по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения
Если для объектов недвижимости, временно не используемых в основной деятельности утвержден метод по текущей (справедливой) стоимости, то:
1) Не реже 1 раза в год, такая недвижимость должна быть оценена в соответствии с рыночными условиями. Учитывая рекомендации МСФО и Банка России, желательно, чтобы такая оценка была осуществлена независимым оценщиком. Возможен иной способ оценки (сведения по рынку аналогичной недвижимости, сведения из официальных источников об уровне цен и т.д.). Любой способ, определения текущей (справедливой) стоимости недвижимости, временно не используемой в основной деятельности, должен быть отражен в учетной политике банка.
Разница в виде доходов и расходов, возникшая в результате изменения текущей (справедливой) стоимости объекта недвижимости отражается соответственно на счетах 70601 (символ 17306) или 70606 (символ 27308) в том периоде, в котором они возникли.
2) Бухгалтерский учет объекта недвижимости, временно не используемой в основной деятельности не может быть осуществлен по текущей (справедливой) стоимости, если текущую (справедливую) стоимость такого объекта по какой-либо причине нельзя определить достоверно и надежно. В этом случае, этот объект недвижимости может быть учтен до момента его выбытия (перевода) по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков. При этом, остальные объекты недвижимости, временно не используемые в основной деятельности могут и далее учитываться по установленному учетной политикой методу учета по текущей (справедливой) стоимости.
3) До момента перевода (выбытия) объекта недвижимости, временно не используемой в основной деятельности, метод его учета не может быть изменен.
4) По объектам, учитываемым в бухгалтерском учете по текущей (справедливой) стоимости амортизация не начисляется и на обесценение такие объекты не проверяются.