Смекни!
smekni.com

Договор долевого участия в строительстве (стр. 2 из 4)

По прямым договорам долевого участия Дольщик заключает договор непосредственно с Застройщиком. По косвенным договорам долевого уча­стия в строительстве Дольщик заключает договор не с Застройщиком, но с другим инвестором, который имеет право на получение квартиры. Та­кое лицо может иметь с Застройщиком прямые договорные отношения (проектировщик, генеральный подрядчик, собственник земельного участка и др.) либо косвенные отношения (субподрядчик и т. п.).[5]

Получив свою часть объекта. Дольщик может предоставить ее для за­селения другому лицу (пользователю объектом капитальных вложений).

Стороны договора долевого участия в строительстве. Сторонами пря­мого договора долевого участия в строительстве являются Застройщик и Дольщик, а косвенного договора долевого участия — инвестор и Доль­щик.

Инвестором по косвенным договорам долевого участия в строительстве может быть только лицо, которое участвует в строительстве на основании гражданско-правового договора и имеет право на получение определен­ной площади. Лицо, не участвующее в строительстве (хотя бы косвенно), не может распоряжаться долей в строящемся объекте.

Если Дольщик не обладает полной дееспособностью, его права и обя­занности по договору долевого участия в строительстве приобретает и осуществляет опекун (ст. 32 ГК РФ) или попечитель (ст. 33 ГК РФ).

В обязательстве долевого участия может иметь место множественность лиц. Так, в качестве Дольщиков на одной стороне договора иногда высту­пают оба супруга либо родители и дети. В этом случае такие лица стано­вятся сособственниками квартиры.

Договор долевого участия в строительстве может быть заключен по конструкции договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). По такому договору Застройщик обязан передать квартиру в построенном объекте не Дольщику, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу. Третье лицо вправе отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве. Тогда этими правами может воспользоваться Дольщик.[6]

Дольщик и Застройщик не вправе расторгать или изменять заключен­ный ими договор долевого участия без согласия третьего лица с того мо­мента, как третье лицо выразит Застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору.

Договор в пользу третьего лица предоставляет третьему лицу право на получение доли в объекте. Обязанность по финансированию строитель­ства остается на Дольщике. При ненадлежащем финансировании Доль­щиком строительства Застройщик вправе не передавать долю третьему лицу.

На практике родители заключают договоры долевого участия в пользу своих детей. Однако, нельзя смешивать договор в пользу третьего лица с теми ситуациями, когда родители действуют от имени и в интересах сво­их недееспособных детей как их законные представители (опекуны). В этом случае финансирование строительства осуществляется за счет де­тей, в том числе из средств, подаренных детям самими родителями.

Договор долевого участия может быть заключен как договор об исполне­нии третьему лицу. По договору об исполнении третьему лицу последнее не .вправе требовать от Застройщика передачи ему помещений в постро­енном объекте. Передавая долю в построенном объекте непосредственно третьему лицу, Застройщик лишь исполняет таким способом свою обя­занность перед Дольщиком. Именно Дольщик в течение всего срока дей­ствия договора является управомоченным лицом, способным требовать надлежащего исполнения договора от Застройщика. По такой схеме орга­низации могут участвовать в строительстве жилья для своих работников.

Дольщик может передать свои права по договору долевого участия тре­тьему лицу на основании договора об уступке права требования (договора цессии). В этом случае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия: третье лицо приобретает права Дольщика и его статус. Договор цессии может быть заключен без согласия Застройщика, если предыду­щий Дольщик исполнил все свои обязанности перед Застройщиком. В договоре цессии должны быть указаны стороны, характеристики дого­вора долевого участия (дата, номер, стороны, предмет), объем передавае­мых прав, их цена.

Предметом долевого участия в строительстве следует признать ту часть (долю) строящегося объекта недвижимого имущества, которая подлежит передаче Дольщику (квартира, комната, помещение). Предмет договора мо­жет быть определен индивидуальными или родовыми признаками (путем указания точного размера общей или полезной площади в объекте, подлежа­щей передаче Дольщику, или через пропорцию участия Дольщика в общем объеме финансирования строительства — ст. 24 ЖК РСФСР).

Для согласования условия о предмете договора (независимо от спосо­ба его определения) стороны должны обязательно указать характеристи­ки строящегося объекта недвижимости в целом: адрес земельного участ­ка, на котором осуществляется строительство, расположение строящего­ся дома на земельном участке (обозначается на отдельном плане); целе­вое назначение (жилое или нежилое строение); общую площадь объекта (в том числе полезную площадь); этажность, наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов, чердаков, мансард и т.п.[7]

Обычно предметом договора долевого участия в строительстве являет­ся отдельная квартира. Для того, чтобы индивидуально определить пред­мет договора долевого участия квартиры необходимо указать: предвари­тельный номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и ее поло­жение в осях; планировку квартиры; количество уровней квартиры; об­щую проектную площадь квартиры, в том числе полезную, наличие и площадь балконов, мансард, кладовок и т.п.; площадь иных помещений, подчиненных квартире (гаражей, подвалов, чердаков и т.п.); помещения и оборудование, которое станет общей собственностью всех жильцов дома.

Ценой договора долевого участия в строительстве является тот объем ка­питальных вложений, который Дольщик обязан осуществить в строитель­ство Объекта недвижимого имущества. Поскольку недвижимость, даже будущая, относится к уникальным вещам, к цене договора долевого уча­стия не применимы правила ст. 424 ГК РФ. В договоре долевого участия стороны обычно указывают, что Дольщик финансирует строительство именно конкретно своей доли в объекте.

На практике условие о цене обычно формулируется в виде валютной оговорки (ст. 317 ГК РФ): цена определяется в денежной сумме эквива­лентной определенной сумме в долларах США или в иных условных еди­ницах. Платежи осуществляются в рублях по курсу, установленному ЦБ РФ на день платежа. Денежные средства вносятся единовременно или по

частям. При этом вся или большая часть денежных средств обычно под­лежит перечислению до момента завершения строительства.

Цена в договоре долевого участия в строительстве в подавляющем боль­шинстве случаев определяется через стоимость одного квадратного метра общей площади, которую должен получить Дольщик. В этом случае целе­сообразно указывать, что общий объем капитальных вложений по дого­вору определяется исходя из фактического размера переданного Дольщи­ку недвижимого имущества. Если фактический размер объекта не будет совпадать с его проектной площадью, необходимо определить порядок расчета сторон по возврату или доплате денежных средств.[8]

Содержание договора образует совокупность прав и обязанностей сто­рон. Обязанности по договору долевого участия одной стороны противо­поставляются правам другой стороны и наоборот.

Основными обязанностями Застройщика являются:

— подготовка проектной документации, получение согласовании и разрешений на строительство объекта;

— строительство (реконструкция) или организация строительства объек­та недвижимого имущества в соответствии с градостроительными норма­ми и правилами, а также условиями договора;

— организация приемки объекта недвижимого имущества в эксплуа­тацию, подключение его к городским инженерным сетям;

— передача Дольщику его доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимого имущества в срок, указанный в договоре. Если в договоре такой срок не указан, объект недвижимости подлежит передаче Дольщи­ку в течении семи дней с момента предъявления первого требования Доль­щика после приемки дома в эксплуатацию;

— гарантийные обязательства Застройщика и подрядчика.

Основными обязанностями Дольщика являются:

— осуществление финансирования строительства в порядке и сроки, которые установлены договором;

— приемка доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимости. В случае невыполнения Застройщиком обязанности по передаче Доль­щику его индивидуально-определенной доли, последний вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском к Застройщику об истребовании своей доли. Если предмет договора индивидуально не определен, Дольщик вправе обратиться с иском о выделении доли из общей площади пропорцио­нально внесенным им капитальным вложениям. Иск Дольщика будет удов­летворен, если дом не был заселен в установленном порядке другими лицами. При этом площадь выделяемой доли будет определяться по сто­имости квадратного метра на момент выделения квартир.

В случае неисполнения Застройщиком обязанности по строительству и передаче Дольщику квартиры, Дольщик по суду вправе: потребовать возврата внесенных им капитальных вложений; взыскать с Застройщика стоимость квартиры в полном объеме; обязать Застройщика приобрести и передать Дольщику аналогичную квартиру.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной обязательств по договору может повлечь взыскание с нее убытков, причиненных соот­ветствующими действиями другой стороне. Убытки взыскиваются в пол­ном объеме: реальный ущерб и упущенная выгода.