Существует две формы заключения сделок репо: - единый договор купли-продажи, состоящий из двух частей, юридически связанных друг с другом (используется в практике немецких банков)
сделкой репо практически оформляются две сделки: кассовая - на продажу; срочная - на покупку ценных бумаг для одной стороны и. наоборот -для другой.
В сделке репо, в отличие от кредитования под залог, воля стороны - покупателя первой части сделки направлена на приобретение объекта сделки репо в собственность, что позволяет ему осуществлять правомочия собственника в отношении приобретенных ценных бумаг до момента исполнения второй части сделки. Квалификация договора как репо, а не кредита под залог, позволяет предусмотреть последствия, недопустимые' в залогом договоре. Они заключаются в возможности оставления ценных бумаг в собственность лица, являющегося обратным продавцом по второй части сделки, в случае неисполнения обязательств по выкупу бумаг со стороны контрагента. Особо важно подчеркнуть, что для обратного покупателя установлено право выкупа, а не обязанность.
Различие правовых последствий заключения договоров репо и договоров кредитования под залог влечет за собой и неодинаковый подход к отражению этих операций в бухгалтерском учете. При исполнении договора репо ценные бумаги должны списываться с баланса продавца, поскольку право собственности переходит к покупателю по первой части договора - Надлежащее оформление правоотношений, связанных с залогом ценных бумаг.
Отношения, связанные с залогом ценных бумаг, имеют свою специфику, которая вытекает из характера института ценных бумаг как финансового товара:
– двойственность природы ценных бумаг (имущественное требование или ценная бумага как имущество);
– особенности залога безналичных ценных бумаг;
– условия выпуска и обращения ценных бумаг;
– особенности организации рынка, правила заключения и исполнения сделок.
Учитывая природу ценных бумаг, это означает по сути осуществление залогодержателем прав, удостоверенных ценными бумагами, в тот период, когда последние находятся в залоге. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя. Следует обратить внимание, что реестродержатель не должен контролировать или каким-либо образом нести ответственность за отношения залога, возникающие между двумя владельцами. По указанию последних он лишь должен в требуемых законом случаях вносить в систему ведения реестра информацию, имеющую правовое значение.
Объем прав.
Из-за разной природы договоров репо и кредитования под залог объем прав приобретателя по первой части репо и
залогодержателя различен. Приобретателю ценных бумаг по первой части репо переходит право собственности на ценные бумаги (до момента исполнения второй, или срочной, части репо, когда он должен передать право собственности своему контрагенту). Отношениями залога не охватывается переход права собственности к залогодержателю в случае неисполнения основного обязательства. Только в определенных, предусмотренных законом случаях, и после осуществления действий, связанных с реализацией заложенного имущества, возможен переход права собственности к залогодержателю. По общему же правилу право залога предполагает право на реализацию заложенного имущества и, таким образом, на исполнение основного обязательства в денежной форме. Последствия реализации.
Необходимость реализации ценных бумаг в связи с неисполнением обязательства по уплате денежных средств (покупной цены в срочной сделке - при репо; суммы кредиты и процентов — при кредитовании под залог) может возникнуть при выполнении обоих видов договоров. В первом случае договором репо может быть предусмотрен отказ от исполнения договора приобретателем ценных бумаг по первой части репо (продавцом по второй части) в случае неуплаты его контрагентом денежной суммы во исполнение второй (срочной) части репо.
Одним из перспективных видов ссудных операций, который находит все более широкое распространение в деятельности казахстанских банков, является ипотечное кредитование. Это такой вид кредитования, при котором человек, имеющий 30% от суммы, необходимой для покупки квартиры, обращается в банк и получает в кредит остальные 70% под залог приобретаемого жилья.
Рассмотрим сущность и характер данной разновидности ссудных операций на основе "Положения об ипотечном кредитовании физических лиц", разработанном и утвержденном ОАО "Банк ЦентрКредит".
– Ипотечные кредиты предоставляются физическим лицам под залог недвижимости (жилье, земля и т.д.) наследующие цели:
– строительство или приобретение жилого дома, квартир;
– строительство или приобретение загородных домов (дачи);
реконструкцию, капитальный ремонт домов, квартир, Все вопросы, связанные с выдачей и погашение* кредитов,
размеры ставок вознаграждений банку, их изменения, решаются на основе заключенных между банком и заемщиком кредитных договоров, которые определяют взаимные обязательства, права и ответственность сторон.
Ипотечное кредитование физических лиц осуществляется на коммерческой основе на условиях срочности, возвратности, платности, обеспеченности и использования ссуд по целевому назначению.
При определении потребности в ссудах банк получает от заемщика расчет потребности. Предельная сумма и срок кредита устанавливаются в соответствии с решениями Кредитного комитета головного банка. Ссуды предоставляются платежеспособным заемщикам, имеющим постоянную заработную плату и другие источники дохода, - и при наличии ликвидного залога (недвижимости).
Размер кредита, выдаваемого заемщику, не должен превышать 70% стоимости залогового имущества по оценке: банка.
Для получения кредита заемщик обращается в банк с обоснованным письменным заявлением, в котором указывается целевое направление кредита, сумма, срок использования, сроки погашения, вид обеспечения. В случае, есл и заявка не противоречит кредитной политике банка и она принимается для дальнейшего рассмотрения, заемщик представляет перечень соответствующих документов. В зависимости от цели кредита предоставляются дополнительных документы на покупку жилья и на строительство, реконструкцию и ремонт жилья.
После юридической экспертизы документов специалистом банка готовится заключение о возможности выдачи кредита. При условии положительного заключения материалы передаются на рассмотрение Кредитного комитета.
При наличии положительного решения ККБ заемщик предоставляет следующие документы:
поручительство третьих лиц по возврату кредита, заверенное нотариально;
срочное обязательство по погашению ссуды; страховой полис на заложенное имущество; доверенность на продажу залогового имущества, оформленную на работника банка (для договорного вида кредита) и др.
После проверки правильности данного комплекта документов подготавливается кредитный и ипотечный договоры с заемщиком. Все расходы, связанные с оформление кредита (консультации, услуги по оценке недвижимости, регистрация договора залога и другие расходы), оплачиваются заемщиком.
До заключения кредитного договора банк по получении от заемщика заявления и необходимых документов должен проанализировать платежеспособность заемщика, изучить факторы, которые могут привести к непогашению ссуды:
репутацию заемщика, заключающуюся в его дееспособности (место работы, длительность отношений с работодателем, средние выплаты за труд, их периодичность и своевременность, семейное положение, количество работающих и иждивенцев, имущественное положение потенциального заемщика в части владения недвижимостью, другие источники дохода);
приемлемость и пригодность предлагаемого обеспечения, его оценочная стоимость и коэффициент покрытия кредита и вознаграждения банка.
Банк проводит анализ на основании полученной информации от заемщика с обязательным проведением предварительной проверки на месте, а также прогнозов его финансового положения в течение всего срока погашения ссуды. При определении платежеспособности следует исходить из того, что все удержания не могут превышать 50% месячного совокупного дохода заемщика с учетом солидарных поручителей.
На основе анализа банк делает заключение о возможности выдачи ссуды заемщику постановленной кредитной политикой форме.
Условием проведения кредитных операций является обеспечение защиты интересов банка, сведение к минимуму риска невозврата кредитов и неуплаты вознаграждений за пользование ими.
Банк выдает ссуды при условии предоставления заемщиком в качестве обеспечения их своевременного возврата с учетом вознаграждения за пользование ими жилых объектов как залога (ипотечные договоры), на которые банком согласно действующему законодательству может быть обращено взыскание, а также гарантий, поручительств, страховых свидетельств (полисы) и других видов обеспечения, принятых в банковской практике.
Документы, подтверждающие обеспечение обязательств по возврату в одной или одновременно в нескольких формах, оформляются и представляются в банк в период заключения кредитного договора до выдачи ссуды.
Предметом залога может быть не изъятое из гражданского оборота Имущество, недвижимость (жилое здание, земля), на которые в соответствии с законодательными актами Республики допускается обращение взыскания: