Разработка бизнес- плана для агентства недвижимости "Астрея" (стр. 7 из 9)
Преимущество электронных таблиц заключается в том, что, во-первых, этот процесс автоматизирован, во-вторых, теперь изменение одного или нескольких показателей автоматически ведет к мгновенному перерасчету результатов.
В общем виде таблица состоит из множества ячеек (клеток), образуемых пересечением строк и столбцов таблицы. В электронной таблице каждая ячейка имеет адрес в виде: имя столбца и номер строки и может быть пустой, либо содержать информацию в виде текста, числа, формулы.
Группа ячеек, образующих прямоугольный фрагмент таблицы, называется диапазоном.
Содержимым ячеек может быть текст, число, дата, время, формула. Формула представляет собой выражение, по которому вычисляется новое значение из уже существующих. Формула может содержать операторы и функции, константы, ссылки на ячейки, диапазоны. При создании формул часто приходится ссылаться на отдельные ячейки или диапазоны.
2.4 Математическая модель и программная реализация бизнес-плана
Данный вид бизнеса является стабильно перспективным, с минимальными требованиями к стартовому капиталу для начала предпринимательской деятельности, отсутствием лицензирования, достаточно привлекательным уровнем дохода и высокой степенью конкуренции.
Табл. 3
Организации риэлтерского бизнеса потребует следующих затрат:
| 1. | Стартовые затраты учредителя | Сумма: |
| 1.1 | Госпошлина на регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя | 500 руб. |
| 1.2 | Оплата аренды офисного помещения с мебелью площадью 10 м по цене 430 руб/м² | 4000 руб. |
| 1.3 | Оплата компьютера, принтера, сейфа в кредит на 3 года с ежемесячными платежами | 500 руб. |
| 1.4 | Затраты на рекламу ежемесячные | 1000 руб. |
| 1.5 | Прочие затраты | 1000 руб. |
| Итого: | 7000 руб. | |
| 2. | Операционные затраты риэлтерской фирмы (транспортные расходы, юридическая экспертиза, консультации, затраты, связанные с оформлением документов) | 6% от ежемесячных риэлтерских доходов |
Перспективу развития риэлтерского бизнеса выполняем через прогнозирование его основных исходных параметров в виде табл. 1. Все таблицы, представленные в этом подразделе, находятся в приложение Б.
В качестве неизменных исходных данных выступает план риэлтерских услуг по количеству сделок купли-продажи Ni и план риэлтерских услуг по аренде жилья Nj.
В качестве переменных величин принимается прогнозная стоимость 1 м² общей площади жилья (Цi), стоимость услуг (yi, уj)..
Маркетинговые исследования рынка жилья и прогноз цен выполняется с целью годового прогноза цен на рынке жилья по принятым сегментам рынка услуг в виде графических моделей (рис. 1) состоит из двух этапов: ретроспективный маркетинг цен за прошедший годовой период; годовой прогноз цен по сегментам рынка услуг риэлтерского бизнеса. При этом принят следующий прогнозный темп инфляции на цены всех типов риэлтерских услуг
=3%.  Рис. 1. Маркетинговый анализ цен на рынке недвижимости г. Пензы |
Расчет изменения стоимости цен на услуги производим через индекс инфляции следующим образом:
=Ц0 
βt (1)Ц0 - расчетная стоимость услуг (i, j) по состоянию на Т0;
- индекс инфляции цен на t - месяц для условий постоянства ежемесячной инфляции 3% в месяц на весь прогнозный период. 
(2),где t- период прогноза цены в месяцах от Т0.
.Первоначально я выполнила расчет квартальных бюджетов доходов от риэлтерских услуг в форме табл. 2,3,4,5.
Доходы от риэлтерских услуг по купле-продаже жилья Di определяется следующим образом:
(3) 
- расчетная стоимость жилого помещения по состоянию на То, м2; 
- прогнозный ежемесячный индекс цен на недвижимость, %; 
- стоимость оказываемых услуг, %.Доходы от риэлтерских услуг по аренде жилья Dj определятся:
(4) 
- расчетная стоимость ежемесячной аренды жилого помещения, м2; 
- прогнозный ежемесячный индекс арендной платы за недвижимость, %; 
- стоимость оказываемых услуг, %.Все данные для расчета берутся из таблицы 1 с помощью ссылок. Чтобы рассчитать доход двух комнатной квартиры за январь (табл. 2) необходимо сделать ссылку на лист 'План бизнеса' и в итоге получится ячейка С6 которая ='План бизнеса'$I7*'План бизнеса'!$E7*'План бизнеса'!$H7*'План бизнеса'!$F7. Таблицы 3,4,5 рассчитываются аналогично.
Затем я рассчитала годовой бюджет доходов от риэлтерских услуг в форме таблиц 6.
Все данные по доходу (Di , Dj) берутся поквартально с помощью ссылок из табл. 2,3,4,5 из ячеек в которых показана общая сумма дохода за 3 месяца.
Количество жилья по сделкам купли-продажи Ni и план риэлтерских услуг по аренде жилья Nj берется также из таблицы 1 из ячеек, где показана сумма реализованной недвижимости по квартально за каждые 3 месяца.
Расчет бюджета затрат на оплату труда персонала я выполнила в форме таблиц 8,9,10,11 без учета прибыли директора (учредителя).
Заработная плата специалисту по купле-продаже недвижимости учитывается по штатному расписанию (табл. 7) и по формуле
Фк-п =∑ Di ∙30% (5),
где 30% это сумма совершенных сделок по купли-продажи недвижимости.
Чтобы рассчитать заработную плату за январь (табл. 8) специалисту по купле-продаже недвижимости необходимо сделать ссылку на лист 'Доход 1кв' ячейку C10, где рассчитана выручка от купли-продажи недвижимости за январь и умножить на ячейку D4 в которой находится % от суммы совершенной сделки, тыс. руб., и в итоге получается ='Доход 1кв'!$C10*D4.
Заработная плата специалистов по аренде недвижимости учитывается также по штатному расписанию и по формуле
Фар=∑ Dj ∙35% (6),
где 35% это сумма совершенных сделок от аренды недвижимости.
Чтобы рассчитать заработную плату за апрель (табл. 9) специалисту по аренде недвижимости необходимо сделать ссылку на лист 'Доход 2кв' ячейку C14, где рассчитана выручка от аренды недвижимости за апрель и умножить на ячейку D5 в которой находится % от суммы совершенной сделки, тыс.руб., и в итоге получается ='Доход 2кв'!$C14*D13. Остальные таблицы 10,11 рассчитываются аналогично.
Затем я рассчитала годовой бюджет на оплату труда персонала в форме таблицы 12. Все данные по оплате труда берутся поквартально из табл. 8,9,10,11 из ячеек, в которых показана общая сумма дохода за 3 месяца каждого из специалистов.
Индивидуальный предприниматель будет использовать упрощенную систему налогообложения, при которой объектом налогообложения является доходы (ставка – 6% от суммы доходов). Расчет налогов производится согласно налоговому законодательству Российской Федерации в соответствии со ставками налогов таблицы 13. Бюджет налоговых выплат рассчитывается в форме таблиц 14,15,16,17.
Единый социальный налог (ЕСН) рассчитывается по формуле ЕСН=ФОТ ∙ 20% (7),
20% ставка налога, ФОТ - фонд оплаты труда. Чтобы рассчитать ЕСН за январь ячейка C5 (табл. 14) нужно сделать ссылку на лист 'Бюджет на оплату труда' ячейку E6, где рассчитан итог заработной платы персонала за январь и умножить на лист 'Ставка налога' ячейку D3, где находится ставка ЕСН налога и в итоге получается ='Бюджет на оплату труда'!$E6*'Ставка налога'!$D3.
Налог на доход (НD) рассчитывается по формулеНD=(D-ЕСН) ∙ 6% (8),
6% - ставка налога.
Чтобы рассчитать НD за апрель ячейка C15 (табл. 15) нужно из ячейки C13 (доход от риэлтерских услуг за апрель) отнять ячейку C14 (ЕСН за апрель) и умножить на лист 'Ставка налога' ячейку D4 в которой находится ставка налога на доход и в итоге получается =(C13-C14)*'Ставка налога'!$D4.
Подоходный налог (ПН) рассчитывается по формуле ПН=ФОТ ∙ 13% (9),
13% ставка налога. Чтобы рассчитать ПН за июль ячейка C25 (табл. 16) необходимо сделать ссылку на лист 'Бюджет на оплату труда' ячейку E22 где рассчитан итог заработной платы персонала за июль умножить на лист 'Ставка налога' ячейку D5, где находится ставка ПН и в итоге получается ='Бюджет на оплату труда'!$E22*'Ставка налога'!$D5.
Таблица 17 рассчитывается аналогично.
Годовой бюджет налоговых платежей рассчитывается в таблицы 18. Все данные по налоговым платежам берутся поквартально с помощью ссылок из таблиц 14,15,16,17 из ячеек, в которых показана общая сумма дохода за 3 месяца.
Квартальные бюджеты по прибыли я выполнила в форме таблиц 19,20,21,22.
Чтобы рассчитать бюджет за январь (табл. 19) необходимо сделать ссылку на лист 'Доход 1кв' ячейку C10, где рассчитана выручка от купли-продажи недвижимости за январь и на лист 'Доход 1кв' С14, где рассчитан доход от аренды недвижимости за январь, получаем ячейку С7 - общий доход (D0).