г) контроль качества результатов массовой оценки осуществляется принципиально иными способами, поскольку полученные на основе применения статистического аппарата результаты могут быть проверены также только статистическими методами.
С учетом этих особенностей можно сделать вывод о том, что массовая оценка изначально предназначена для решения задач общегородского характера (определение налогооблагаемой базы, обоснование планов перспективного развития системы городского хозяйства и т. д.), которые не могут быть эффективно решены с использованием традиционных методов индивидуальной оценки. Очевидно также, что проведение массовой оценки даже небольшого по площади населенного пункта требует значительных затрат на сбор информации, инвентаризацию земель и обработку большого массива данных. Поэтому в качестве субъектов массовой оценки выступают государственные и муниципальные органы, которые проводят ее, чаще всего, для целей общегородского хозяйства. Они же формируют, осуществляют, контролируют и утверждают процедуру и результаты массовой оценки.
В системе массовой оценки подавляющего большинства объектов недвижимости можно условно выделить несколько подсистем, а именно: управления, сбора исходной информации, анализа данных, расчета стоимости и контроля полученных результатов. Подсистема сбора исходной информации обеспечивает актуальность, полноту и точность исходной информации, осуществляет мониторинг рынка недвижимости; подсистема анализа данных обеспечивает выявление факторов влияния, их относительной значимости, осуществляет распределение данных по однородным группам; подсистема расчета стоимости обеспечивает разработку и реализацию алгоритмов расчета стоимости объектов в соответствии с базовыми подходами, осуществляет согласование и контроль полученных результатов.
Взаимодействие указанных подсистем между собой и с внешней средой невозможно без создания достаточно эффективного механизма управления. Как известно, под управлением понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передаче информации. Поэтому подсистема управления, в первую очередь, обеспечивает информационный обмен в рамках единой системы массовой оценки. Помимо этого ее основными задачами являются:
планирование всего комплекса мероприятий по проведению массовой оценки и эффективная организация их осуществления;
своевременный контроль, анализ и оценка деятельности структурных подразделений аппарата массовой оценки;
стимулирование эффективной работы всего персонала, занятого в системе массовой оценки;
оперативное вмешательство в процессе проведения массовой оценки в связи с изменением внешних по отношению к системе массовой оценки обстоятельств.
Рассмотренная выше модель построения системы массовой оценки применима при оценке любых объектов городского хозяйства. Использование такой модели применительно к оценке городских земель предполагает, помимо всего прочего, "прозрачность" системы массовой оценки для всех форм контроля со стороны органов городской администрации, что связано со спецификой земли как ценного и невосполнимого природного ресурса.
Объект массовой оценки городских земель представляет собой участки территории со всей системой улучшений в пределах границы города, которые вовлечены или могут быть вовлечены в рыночный оборот и служат основой для производства и жизнедеятельности человека.
Предметом массовой оценки городских земель являются факторы и показатели, определяющие их рыночную стоимость (местоположение, система улучшений, градостроительные характеристики земельных участков и т. д.).
На основании анализа мирового опыта можно выделить несколько подходов к созданию методики массовой оценки городских земель.
Первый подход ориентируется на формализацию мнений экспертов (специалистов) о характере зависимости рыночной стоимости объекта от его параметров. При этом в методику закладывается принцип зависимости, который в большей или меньшей степени обобщает мнения других специалистов. Достоинство этого подхода - высокая точность и возможность применения в условиях нехватки информации, недостаток - относительная дороговизна.
Надо отметить, что данный подход получил в нашей стране широкое признание как на федеральном, так и на региональном уровнях. В частности, основные положения "этого подхода были использованы при разработке методики исчисления земельного налога и рекомендаций по кадастровой оценке земель городских поселений. Вместе с тем, такая методика хорошо адаптирована к условиям только небольших и средних по размерам городов с типичным набором и эластичностью ценообразующих факторов. Что касается крупных городов и мегаполисов, а так же небольших и средних городов с нестандартными градостроительными характеристиками ценности территории (города-спутники мегаполисов, поселения с градообразующими предприятиями, города-курорты и т. д.), то шаблонное применение этой оценочной модели может привести к значительным искажениям результатов по сравнению с реальной стоимостью конкретных участков городской терри-тории. Порядок этой методики в указанных случаях нуждается в кардинальной модификации. В частности, в силу особой неоднородности этих городов-объектов оценки они должны быть предварительно разделены на более выровненные по стоимостным характеристикам территориальные зоны с выделением в них соответствующих подзон по функциональному назна-чению. В рамках этой технологии единицей сравнения должен стать не один условный оценочный участок жилого назначения с набором средних по городу характеристик по основным ценообразующим факторам, а конкретные типичные тестовые участки в каждой из выделенных подзон с соответствующим функциональным назначением.
Второй подход базируется на использовании современных экономике - математических методов, моделей и алгоритмов математического анализа. При этом путем статистической обработки имеющейся информации о параметрах большого числа однородных объектов определяется математическая зависимость стоимости от параметров, которая наилучшим образом соответствует имеющейся информации. Получаемые при этом результаты зависят, в основном, от представленной на обработку информации и в меньшей степени - от выбранных автором методики вариантов стандартных методов ее обработки. Они имеют воспроизводимый, объективный характер и мало зависят от человека, проводящего анализ. Преимущество этого подхода - относительная дешевизна, недостаток - меньшая точность в условиях нехватки информации.
Наибольшее распространение в зарубежной практике массовой оценки имеют методики, основанные на втором подходе, поскольку при прочих равных условиях результат, полученный с использованием статистических методов, обладает более высокой степенью надежности по сравнению с результатом, полученным путем проведения экспертного анализа. Этот подход какое-то время рассматривался в качестве приоритетного и для условий системы городского землепользования нашей страны. Однако его реальное применение позволило выявить недостаточную адаптированность оценочных моделей к условиям отечественного земельного рынка. Кроме того, такой подход не способствует в полной мере решению ряда проблем в сфере экономики городского землепользования, которые неизбежно будут возникать при переходе на систему единого налогообложения недвижимого имущества.
Наряду с оценкой стоимости отдельных земельных участков для совершения соответствующих рыночных сделок первой такой проблемой в сложившихся конкретных условиях следует признать анализ структуры затрат на создание и воспроизводство всей системы городских земель, включая инженерную, транспортную, социальную и иные составляющие инфраструктуры. При этом важна не только общая стоимость капитализированных в земельной недвижимости затрат из различных источников, и прежде всего из городского бюджета и внебюджетных фондов, но и ее дифференциация по территории города, землям различного функционального назначения, а также определение локальных балансов затрат и поступлений, характеристик эффективности использования городских земель и возможностей ее повышения.
Вторая проблема представляет собой определение величины рентной составляющей стоимости городских земель, а именно реальной или потенциальной прибыли от их использования. При этом необходимо учитывать, что по ряду причин, особенно на стадии становления и развития земельного рынка, рентная составляющая по определенным видам земель и некоторым территориям может быть для города и отрицательной Тем важнее становится поиск и обоснование возможных управленческих решений для более эффективного использования городского потенциала, повышения отдачи от произведенных затрат, дотаций и льгот как для города в целом, так и для отдельных наиболее перспективных территорий, предприятий и организаций.
Здесь следует подчеркнуть, что администрация города в отношениях с землепользователями часто выступает не только как орган государственной власти и управления, но и как сторона в хозяйственной деятельности, имеющая свои коммерческие интересы, возможности и проблемы. Это создает специфические особенности в сфере управления земельной и иной недвижимостью, включая проблемы массовой оценки, развития рыночных институтов при наличии сложного сочетания нескольких видов специализированной и неспециализированной собственности.
Для решения поставленных задач с учетом специфики конкретной системы землепользования необходимы разработка и утверждение кардинально иного подхода в сфере массовой экономической оценки земель городских поселений. По нашему мнению, наилучшим в настоящее время является комплексный подход, в котором гармонично сочетаются элементы двух изложенных выше подходов. Такой подход к проведению массовой оценки в естественных условиях функционирования и развития города представляется наиболее целесообразным для проанализированной выше ситуации в сфере экономики городского землепользования.