Грошова оцінка земель с. Новомихайлівка та с. Григорівка на території Новомихайлівської сільської ради Миколаївської області (стр. 2 из 3)
Для уточнення планово-картографічної основи населених пунктів були виконані підготовчі роботи, матеріали яких зведені в “Технічний звіт по підготовчих роботах для складання Технічної документації по грошовій оцінці земель населених пунктів Новомихайловської сільської ради”, Інв. № 9-1355 від 24 жовтня 1997 року.
При виконанні цих робіт в 1997 році було проведено коригування планово-картографічного матеріалу територій населених пунктів. Внаслідок коригування на планово-картографічний матеріал нанесені квартали нової забудови. В межах кожного кварталу окремо відображені землі житлової забудови та землі загального користування, уточнена і доповнена мережа вулиць, провулків та проїздів. Показані межі землевласників та землекористувачів, без розподілу ділянок приватної власності громадян з житловою забудовою садибного типу. Визначена належність земельних ділянок до відповідних категорій земель.
В результаті проведення робіт виготовлено креслення територій сіл в масштабі 1:10000 з відображенням земельних угідь та визначено склад земель.
Межі населених пунктів були затверджені Новобузькою районною райдержадміністрацією від 28.11.97р. № 731-р.
1.3. Складання карт грунтового покриву території населених пунктів
Оскільки крупно-масштабні обстеження ґрунтів на територіях сіл не проводилися, інформація про їх ґрунтовий покрив відсутня, тому були складені орієнтовні карти ґрунтового покриву населених пунктів за допомогою використання наявної ґрунтової карти суміжної території колгоспу “Більшовик” складеної в 1994 році та таких допоміжних матеріалів, як топографічних карт, фотопланів, а в результаті рекогнасцировочного обстеження територій.
За допомогою топокарт визначений рельєф поверхні, що дозволило встановити межі гідроморфних ґрунтів. Значна інформація використана з фотопланів, що вміщують цілу низку дешифрувальних ознак, таких як тон фотозображення, його щільність, що залежать від вмісту гумусу, кремнезему, вологи; як малюнок (структура) зображення, форма контуру. Комплекс фотозображень з аерофотоматеріалів, що характеризують оточуючу село територію, на яку є ґрунтові карти, співставлено з фотопланами на територію сіл. В такий спосіб виявлено спільні дешифрувальні ознаки та аналогічні комплекси фотозображень на обстежених і необстежених площах. Базуючись на даних про ґрунтовий покрив прилеглих масивів, вкритих
ґрунтовою зйомкою, враховуючи відображений на топокартах рельєф, було складено умовні екстраполяційні карти грунтового покриву територій сіл Новомихайлівка та Григорівка, які були уточнені при рекогностировочному обстеженні.
За результатами виконаних робіт складено перелік агровиробничих груп грунтів та визначено склад агровиробничих груп ґрунтів територій сіл в розрізі сільськогосподарських угідь.
1.4. Вихідна інформація для визначення базової вартості земель
Вихідними даними для здійснення грошової оцінки є правовстановлюючі документи про статус населеного пункту та його межі, дані державного земельного кадастру про правовий, природний та господарський стан земель, дані державної та відомчої статистичної звітності, що характеризують об’єкти інженерно-транспортного облаштування території, матеріали чергових планів, які ведуться землевпорядними органами, органами містобудування та архітектури, комунальними службами.
Для визначення базової вартості одного квадратного метра земель населених пунктів зібрані статистичні та нормативні дані про витрати на освоєння та облаштування територій.
В зв’язку з тим, що відновна вартість на облаштування мережі водопостачання в селах Новомихайлівка та Григорівка отримана в базових господарствах різко відрізнялася від нормативної, для грошової оцінки були використані показники таблиці Збірника № 27 “Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений внешнего водоснабжения и канализации для основных фондов”, 1970 рік з коефіцієнтами індексації згідно постанови Кабінету Міністрів України від 9 березня 1995 року №163 та від 31 серпня 1996 року №1024.
Вартість електропостачання по селу Новомихайлівка та Григорівка отримана в Вознесенському підприємстві електричних мереж.
Вартість на облаштування теплокомунікацій використано дані Новобугзького районного вузла зв’язку, Миколаївпошта, та Новий Бугтелеком.
Відновна вартість вулично-дорожньої мережі з твердим покриттям по селу Новомихайлівка одержана в базовому господарстві, а по селу Григорівка розрахована за допомогою фактично складених затрат на 1 км дорожньої мережі, отриманих в Миколаївському Облавтошляху і її протяжності по селах.
Всі показники витрат погоджені районною комісією по проведенню грошової оцінки земель.
Вихідні дані приведено по окремих видах інфраструктури в натуральних і вартісних показниках (додаток ) з одночасним відображенням на графічному матеріалі.
2. ЗЕМЕЛЬНО-ОЦІНОЧНА СТРУКТУРИЗАЦІЯ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ
2.1. Виділення оціночних одиниць
Процес рентоутворення в межах населеного пункту відбувається, як правило, на внутрішньо неоднорідній території.
Головним в земельно-оціночній структуризації є встановлення відносної однорідності території за рентоутворюючими факторами, котрі впливають на потенційну прибутковість та інші соціально-економічні переваги від використання земель населених пунктів. Додержання цього принципу гарантує врахування рентоутворюючої природи окремих елементів території на різних ієрархічних рівнях: від населеного пункту в цілому до земельної ділянки.
Процедура економіко-планувального зонування передбачає:
* аналіз природно-планувальних особливостей території населеного пункту, як просторового базису;
* делімітацію земельно-оціночних одиниць, що характеризуються відносно однорідними споживчими властивостями;
* по факторну оцінку ступеню цінності території населеного пункту в розрізі земельно-оціночних одиниць;
* об’єднання земельно-оціночних одиниць в економіко-планувальні зони за ступенем цінності території та її функціональним призначенням.
Території сіл Новомихайлівської сільської ради невеликі за площею, практично однорідні за рентоутворюючими факторами, тому в них виділення земельно-оціночних одиниць та економіко-планувальне зонування не проводилось. При цьому коефіцієнт Км2 приймався на рівні 1.0.
Території населених пунктів поділяються за функціональним використанням. Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки і враховують відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності наведені в додатку .
Значення коефіцієнта функціонального використання для земель, які зайняті виробничими, культурно-побутовими та господарськими будівлями і спорудами сільськогосподарського підприємства, прийнято на рівні 0,8.
Зазначене питання не врегульоване Методикою і Порядком грошової оцінки, тому робоча група по грошовій оцінці, яка створена згідно наказу Держкомзему України від 31 січня 1997 р. № 10 пропонує приведене вище значення коефіцієнта застосовувати при оцінці населеного пункту.
Локальні коефіцієнти застосовуються при визначенні вартості конкретної земельної ділянки і враховують особливості її місця розташування в межах території села.
Згідно з розділом 3 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Держкомзему, Державного комітету України з містобудування і архітектури, Мінсільгосппроду та Української академії аграрних наук від 15.04.1997р № 46/131/63/34 передбачається можливість застосувати 30 коефіцієнтів, які відображають функціонально-планувальні, інженерно-інфрастуктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ланшафтні та санітарно-гігієнічні умови місця розташування земельної ділянки.
Для сіл даної сільської ради значущими є тільки 5 факторів локального рівня. Фактори, що впливають на місце розташування земельних ділянок, приведені в додатку .
3. ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ
3.1. ГРОШОВА ОЦІНКА ЗАБУДОВАНИХ ТЕРИТОРІЙ
В основі грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцерозташуванню їх у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштуванню їх території та якості земель з урахуванням природнокліматичних, інженерно-геологічних умов, екологічного стану та функціонального використання земель.
Грошова оцінка 1 квадратного метра земельної ділянки в населеному пункті (Цн) визначається за формулою:
Цн= (В х Нп / Нк) x Кф х Км, де
В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);
Нп - норма прибутку, 6 %;
Нк - норма капіталізації, 3%;
Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;
Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки(Км1, Км2, Км3).
На першому етапі оцінювальних робіт була визначена базова (середня) вартість одного квадратного метра населеного пункту (Цнм). Вона визначалася за формулою:
,де В - витрати на освоєння та облаштовання території села в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);
Нп - норма прибутку,що встановлена в розмірі 6 %;
Нк - норма капіталізації, що встановлена в розмірі 3 %;
Км1 - коефіцієнт, який характеризує регіональні фактори місця розташування населених пунктів.
Для сіл Новомихайлівської сільської ради коефіцієнт Км1, який враховує місцерозташування населеного пункту в приміській зоні з чисельністю більше 100 тис. чол., а також статус курорту Км2, який враховує будівну цінність території в межах економіко-планувальної зони ( по причині їх відсутності) не застосовується.