Средний размер ипотечного кредита в первом квартале 2007 г. по сравнению с 2006 г. вырос на 5-10 %.
На текущий момент в данных города/регионах:
1. Кредиты на покупку вторичного жилья более востребованы, но все же при малом строительстве жилья, спрос во много раз опережает предложение.
2. Кредиты на покупку квартир в новостройках ограничены сотрудничеством банков с застройщиками.
3. Кредит под залог имеющегося жилья востребован, но банковские предложения минимальны.
4. Практически нет спроса на ипотеку земельных участков, загородной недвижимости.
5. Коммерческая ипотека в стадии «зародыша».
По имеющимся данным:
Средний возраст заемщика по всем регионам – 30-40 лет.
Действующие ставки в среднем по ипотечному кредиту:
для вторичного жилья:
- в рублях – 11,8 % - 13,5 %
- в долларах США - 10.8 % - 14,2 %
для новостроек - 11-13 %
для ломбардного кредитования - 12-15 %.
Средний номинал кредита - 500 тыс. – 1 млн. 050 тыс. руб.
Срок рассмотрения заявки - от 1 до 14 дней.
Срок совершения ипотечной сделки - от 10 до 30 дней.
Срок регистрации сделки купли-продажи - 5- 21 дней.
Следует отметить что ситуация в различных регионах России существенно отличается. Различия в текущем уровне цен на готовое и строящееся жилье, в объемах строительства, в доходах населения, в присутствии в регионе ипотечных банков (ипотечных продуктов банков) отличает спрос на ипотечные кредиты, а тем самым цели кредитования и количество выданных кредитов.
2.3. Перспективыбанковского кредитования
В июле 2008 года уже можно ожидать повышения ставок по кредитам в большинстве банков. Это связано с удорожанием денег из-за мирового кризиса ликвидности.
Как предстказвают аналитики, скорее всего, подорожают потребительские кредиты и автокредиты. Увеличение цены будет в пределах 1-2%. То есть, если раньше кредитные ставки варьировались от 14 до 19%, то летом они окажутся в рамках 15-20%. Кстати, в некоторых банках это повышение уже произошло.
Конечно, внимательные клиенты знают, что в их кредитном договоре есть пункт о том, что банк оставляет за собой право изменять процентную ставку, как в сторону повышения, так и в сторону уменьшения. Но, ни одна коммерческая структура не повышала ставки даже в сложный период лета 2004 года, когда мы наблюдали кризис доверия к банкам. И вряд ли банковское сообщество воспользуется этим правом сейчас, ведь это негативно скажется на его имидже, который ни за какие деньги уже не купишь.
Что касается ипотечных кредитов, то здесь ситуация следующая. Деньги под уже выданные кредиты банки получили еще по льготным условиям, поэтому причин повышать по ним ставки нет. А вот те, кто собирается наращивать портфель ипотечных предложений, могут повысить стоимость данного вида займов. Это связано с тем, что банки для выдачи кредитов получают деньги либо в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), либо на внешнем рынке – за рубежом.
С учетом того, что АИЖК ужесточило условия выдачи кредитов и они стали доступны в основном только госбанкам, а иностранные деньги подорожали из-за ипотечного кризиса в Америке, отечественная ипотека может обойтись новым заемщикам уже дороже, чем предыдущим. Плюс к этому все банки сейчас будут требовать больше документов, доказывающих платежеспособность потенциальных заемщиков.
Еще стоит обратить внимание на коммерческие структуры, которые по потребительским кредитам повысят ставки не на 1-2%, а на большую сумму.
По мнению российских банкиров, до серьезных проблем рынку потребительского кредитования еще расти и расти.
У российского рынка потребительского кредитования две проблемы – реальная ставка по кредиту, скрывающаяся за дополнительными комиссиями, и доля просроченных кредитов.
Однако при ближайшем рассмотрении можно заметить, что высокие ставки не так уж и обременительны, а доля просрочки пока не доросла даже до 0,5% от активов банков. Так что, по мнению российских банкиров, до серьезных проблем рынку потребительского кредитования еще расти и расти.
В последнее время стало модно рассуждать о дороговизне потребительских кредитов. При этом не берется во внимание тот факт, что наибольшие эффективные ставки (с учетом всех комиссий и сборов) приходятся на экспресс-кредиты. То есть как раз на те случаи, когда срочно нужны деньги, которые нередко уже через неделю или пусть даже через месяц заемщик готов отдать. В результате ставка, например, 18% годовых, которая выглядит довольно большой, на деле превращается в 1,5%. И считать ее в годовом измерении, когда берешь деньги на месяц, имеет смысл только ради сравнительного анализа.
В случае с автокредитами, которые выдаются на большие суммы и сроки, процентная ставка играет более заметную роль. Например, при трехлетнем кредите на машину стоимостью 30 тыс. долл. разница в 1% обойдется потерей 900 долл. И уж совсем огромную роль играет ставка в случае с ипотечными кредитами: при уплате 10% годовых на протяжении 15 лет квартира становится дороже в два с половиной раза. Но по этим видам кредитов за счет крупной суммы тела кредита и больших сроков эффективная ставка, как правило, оказывается близкой к заявленной.
Правда, тут есть один важный момент, на который Федеральная антимонопольная служба (ФАС) и Банк России обратили внимание еще в 2005 году. Заемщик должен знать, сколько ему предстоит заплатить по кредиту, и уже с открытыми глазами идти на получение кредита по заявленным условиям. Два года назад ЦБ и ФАС разработали совместные рекомендации для банков, согласно которым заемщика необходимо оповещать обо всех дополнительных комиссиях и сборах по кредиту. Ведь именно из-за них заявленная ставка в 20% может неожиданно превратиться в 50% годовых.
Рекомендации эти банки выполняют каждый по-своему. Так, ХКФ-банк – один из лидеров потребкредитования в России – все условия указывает на своем сайте, и из них следует, что по ряду продуктов эффективная ставка превышает 50%. У другого лидера рынка – "Русского стандарта" – на сайте комиссии не указаны, но по телефону удалось узнать, что к заявленной ставке 23% есть еще ежемесячная комиссия 1,9% годовых, что повышает процент до 45,8% годовых. Об остальных комиссиях в банке посоветовали не беспокоиться, поскольку их спишут из предоставленных банком средств. А Ситибанк обещает ознакомить с условиями предоставления кредита только после подачи заявки на его получение, как и записано в типовом договоре.
Последним по времени шагом Банка России в борьбе за прозрачность ставок стало указание №1759-У от 12 декабря 2006 года. Согласно ему, с 1 июля этого года кредиты, эффективная ставка которых не доведена до сведения заемщика, не могут быть включены в портфель однородных ссуд. А это заметно осложнит банкам ведение таких кредитов и не позволит продавать или секьюритизировать их. Впрочем, эффективность этого шага пока непонятна, поскольку до сих пор такие операции проводились в основном с автомобильными и ипотечными кредитами. Так что все зависит от того, насколько усложнится процесс работы банков с потребкредитами и смогут ли они обойти указание ЦБ.
Проблема информирования заемщиков о реальной ставке по кредиту давно и хорошо известна во всем мире. Так, по исследованиям компании Clear Cut Mortgages, консультанта по ипотечным кредитам, британцы ежегодно теряют около 13 млрд долл. лишь потому, что не переходят на более выгодные условия кредитования. По данным же финансовой компании More Than, около двух третей британцев не знают средней величины кредитной ставки на рынке и платят до 29% годовых, при том что средняя ставка в Великобритании находится на уровне 6,5%.
Но даже если все банки начнут указывать реальные ставки по кредитам, вряд ли это приведет к тому, что после 1 июля эти ставки сколько-нибудь снизятся. Сделав кредиты более доступными, банки смогут держать на высоком уровне эффективную ставку, что, конечно, приведет к росту плохих кредитов.
Но одновременно это позволит им покрывать неизбежный при массовом кредитовании высокий уровень просрочки. Так, представители ХКФ-банка утверждают: "ХКФ-банк в состоянии контролировать уровень просроченной задолженности и сохранять ее на приемлемом для бизнеса уровне, постоянно совершенствуя систему риск-менеджмента. По состоянию на конец третьего квартала 2006 года уровень просроченной задолженности банка по МСФО составлял порядка 16% от общего портфеля. Такой уровень просроченной задолженности связан со спецификой бизнеса и является базовым для банков, специализирующихся на работе с физическими лицами. Вполне очевидно, что банки закладывают свои риски в стоимость продуктов, и это вполне объяснимо, учитывая, что этот сегмент рынка пока остается одним из самых рискованных" [16].
При этом банкиры в один голос говорят, что российский рынок потребкредитования еще только в начале пути и в ближайшие годы он будет расти опережающими темпами. И до проблем, с которым столкнулись некоторые иностранные государства, России еще очень далеко. Так, в Великобритании соотношение ипотечного долга и ВВП составляет около 70%. Во Франции, где ситуация считается благополучной, – около 26%. В начале 2000-х годов в Южной Корее произошел бум потребительского кредитования. В результате каждый десятый житель страны не смог вернуть займы, а сумма долгов по кредитным картам тогда достигла 14% ВВП страны.
В России же все потребительские кредиты составляют менее 15% всех банковских активов. И большая их часть приходится на залоговые кредиты – автокредитование и ипотеку. Просроченные кредиты составляют менее 0,5% активов банков. И считать их в процентах от ВВП пока нет смысла. Таким образом, пока российский рынок потребительского кредитования находится в условиях безопасного роста.
Позитивные процессы в экономике содействовали завершению этапа послекризисного восстановления российских банков. В структуре их активов продолжается повышение доли ссудной задолженности, а структуру пассивов определяет приток средств физических лиц. Начался процесс формирования новой для России модели трансформации сбережений в инвестиции. Он происходит на фоне ряда нерешенных проблем: недостаточная капитализация, преобладание «коротких» и неустойчивых пассивов, высокий уровень концентрации крупных кредитных рисков, крайне низкая обеспеченность большинства регионов банковскими услугами.