Грошова оцінка земель здійснюється з метою регулювання відносин при передачі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні та ін.
Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування грунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування.
Проводиться вона окремо по орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами за рентним доходом, який одержуємо залежно від якості, місця розташування і їх економічної оцінки. В основу розрахунків береться рентний доход від виробництва зернових культур за даними економічної оцінки земель, проведеної у 1988 році.
Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року №213 "Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" регламентовано порядок її проведення по всіх видах земель.
Підставою для розрахунків за економічною оцінкою земель по виробництву зернових культур є те, що вони вирощуються практично на всіх ґрунтах.
В умовах інфляції рентний доход обчислюється у натуральних одиницях (у центнерах зерна, який може переводитися у грошовий вираз за поточними або світовими реалізаційними цінами).
Величина грошової оцінки є добутком річного рентного доходу і терміну його капіталізації. Термін капіталізації рентного доходу встановлюється в 33 роки. Річний рентний доход – це сума диференціального і абсолютного рентного доходу.
Диференціальний рентний доход з орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у центнерах зерна) визначається за формулою 1:
де Рдн - диференціальний рентний доход з гектара орних земель (у центнерах);
У - урожайність зернових з гектара (у центнерах);
Ц - ціна реалізації 1 центнера зерна, грн.;
З - виробничі затрати на гектар;
Кнр - коефіцієнт норми рентабельності, 0,35 (використовувався при проведенні економічної оцінки земель у 1988 році).
Величина абсолютного рентного доходу (Ран) - це доход, який створюється на гірших за якістю землях в сільському господарстві і встановлений по Україні на гектар угідь в розмірі 1,6 ц/га.
Підставивши дані у формулу 1, одержимо диференціального рентного доходу з орних земель в сумі 7,4 ц/га зернових, додавши до цього абсолютний рентний доход 1,6 ц/га, одержимо величину загального річного рентного доходу (7,4 ц/га + 1,6 ц/га = 9,0 ц/га).
Існує методика розрахунку грошової оцінки орних земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, земель населених пунктів.
Фактично - це є ціна земельної ділянки і в разі її продажу та з врахуванням кон'юнктури ринку вона може змінюватися згідно з положеннями існуючого законодавства.
Проект паювання сільськогосподарських земель (ППСГЗ) розпочав свою роботу на Хмельниччині в листопаді 1996 року. Головним своїм завданням обласний офіс ППСГЗ вважав сприяння у створенні ефективних сільськогосподарських підприємств на засадах приватної власності на землю та інші засоби виробництва, а також трудових контрактів між працівниками та адміністрацією. Господарствам області, що співпрацюють з ППСГЗ, надаються такі послуги:
- комплексна допомога в паюванні майна;
- проведення фінансового аналізу господарства;
- надання юридичної підтримки господарствам у процесі
- реформування у підприємства ринкового типу;
- навчання спеціалістів господарств з питань проведення реструктуризації;
- допомога у фінансуванні видачі Державних актів на право приватної власності на землю;
На разі ППСГЗ надає допомогу в реструктуризації понад 40 господарствам, які в переважній більшості обрали форму товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ). Двома основними причинами, чому керівники господарств бажають провести реструктуризацію, є:
- необхідність забезпечення ефективного керівництва;
- необхідність створення передумов для залучення зовнішніх інвестицій і отримання кредитів.
Треба мати на увазі що керівники господарств не мають достатніх знань з правових, фінансових питань чи бухгалтерського обліку, щоб провести реструктуризацію господарств без відповідної підтримки з боку спеціалістів у цій галузі. Роль спеціалістів ППСГЗ полягає саме в наданні допомоги в проведенні паювання майна, реструктуризації в нову організаційно-правову форму, запровадженні нової системи бухгалтерського обліку, проведенні фінансового аналізу господарства та в складанні бізнес-планів.
Це питання ґрунтується на досвіді колишнього КСП "Селянська спілка "УКРАЇНА", яке почало співпрацювати з Проектом в листопаді 1996 року. Офіс ППСГЗ оперативно попрацював з господарством і вже до кінця грудня 1996 року була проведена вся підготовча робота з реорганізації КСП "Селянська спілка "Україна" в кооператив "УКРАЇНА", яке й було зареєстровано в січні наступного року як правонаступник колишнього КСП. Засновниками кооперативу стали 25 з 427 членів колишнього КСП. Ці люди виявили ініціативу й погодилися взяти на себе ризик та відповідальність, пов'язані з веденням господарської діяльності. З метою формування Статутного фонду нового кооперативу її засновники отримали свої майнові паї в натурі. Решта членів КСП увійшли асоційованими членами кооперативу. Статус асоційованого члена гарантує людям присутність на Зборах учасників кооперативу з правом дорадчого голосу . Спочатку майже всі рядові члени КСП виявили бажання стати засновниками кооперативу. Проте спеціалісти ППСГЗ не підтримали цього через те, що такий шлях зберіг би в межах господарства колективну власність, яка не сприяє прийняттю економічно-обґрунтованих рішень. Такий дипломатичний підхід дозволив досягти згоди й порозуміння між новими власниками господарства та рештою членів колишнього КСП.
Створення кооперативу принесло нові вигоди для асоційованих членів. Перш за все, з усіма власниками землі кооперативу укладено договори оренди землі, за якими в рахунок орендної плати спрямовувалось 10% валового збору зернових. Таким чином кооператив в середньому надав продукції орендодавцям на суму 60грн/га (середня земельна ділянка в господарстві склала 3,7 га на 1 особу). Але слід відмітити, що члени господарства прийняли рішення про диференціювання орендної плати за 1 га в залежності від трудового стажу кожного орендодавця в колишньому КСП. Більшою від середнього розміру орендна плата передбачена і для молодих сімейних працівників для обзаведення власним господарством.
Сам факт оренди землі змушує людей по-новому ставитись до себе, звикати до статусу землевласника. Ідея встановити розмір орендної плати за землю у відсотках від валового збору також була спрямована на те, щоб спонукати людей працювати ефективніше, тому що їх дохід безпосередньо залежить від зібраного врожаю.
При цьому виникає зацікавленість працівників у тому, щоб зібраний врожай був якомога більший, а також щоб він не розкрадався під час збиральної компанії.
Треба зазначити, що враховуючи складні економічні умови асоційовані члени господарства дали згоду не вимагати плату за свої майнові паї.
В ході реструктуризації відбулися помітні зміни в трудових відносинах. Важливим результатом реструктуризації стало укладання трудових договорів (контрактів). Працівникам більше не гарантується робоче місце, а пропонується укласти трудовий договір (контракт). Серед основних завдань, які покладали власники кооперативу на трудові договори, було дотримання трудової дисципліни, підвищення відповідальності працівників за свою працю та поведінку. З'являється можливість поступово позбавитися недбалих працівників. Укладання трудових договорів є альтернативою намагання деяких керівників відновити в своїх господарствах принципи орендного підряду, який був поширений наприкінці 80-х років і на початку 90-х років. Ця спроба створити у робітників відчуття "господарів на виробництві" не передбачала дійсної передачі робітникам права власності на засоби виробництва., без чого не можна стати реальним власником . Врешті, цей підхід не приніс очікуваного ефекту в підвищенні продуктивності виробництва.
Попередній досвід реструктуризації кооперативу "Україна" цілком переконливо підтверджує, що створення підприємства, яке базується на приватній власності однієї або декількох осіб, здатне вирішити питання підвищення продуктивності праці. Стисло кажучи, система трудових договорів між адміністрацією підприємства та найманими працівниками здатна замінити систему орендного підряду. Як відзначає керівник кооперативу "Україна", люди почали цінувати своє робоче місце і пояснюється це двома причинами, а саме появою на підприємстві конкретного власника та запровадження системи трудових договорів (контрактів).
Треба зазначити, що обласний офіс ППСГЗ надав в цьому плані повну юридичну допомогу, починаючи від консультацій юриста і завершуючи розробкою готових для використання трудових угод. Створення кооперативу дозволило керівництву більш гнучко підходити до кадрової політики. Крім впровадження системи трудових договорів з метою підвищення продуктивності праці, також мали місце певні зміни у функціях адміністративного персоналу, та інших працівників, що дало можливість скоротити зайві робочі місця, в тому числі за рахунок об'єднання декількох функціональних обов'язків у межах однієї посади. Так при створенні кооперативу було укладено договори лише з 29 колишніми працівниками тракторної бригади із 83. Решту або було переведено на інші виробничі ділянки, або зовсім не укладено з ними трудові договори.