Експертна оцінка земель (стр. 2 из 5)

В умовах України найбільш придатним для оцінки вартості земель є метод врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці (метод залишку). Він найбільш характерний для невеликих об’єктів, споруджених в

ринкових умовах сьогодення, з виконанням умов найбільш ефективного використання (що стосується оцінюваних нами земельних ділянок).

ЕКСПЕРТНА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ

СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ

Визначення та реалізація приватної форми власнисті на землю є кроком до формування ринку землі, оскільки власність дає право володіння, користування і розпорядження нею. Необхідність його встановлення полягає у тому, що в умовах ринкових відносин, ринок капіталів, предметів споживання і послуг, засобів виробництва, в тому числі і землі, є обов’язковим.

В Україні тривають перші спроби формування ринку землі. Однією з основних умов його успішного функціонування є створення інфраструктури, яка повинна включати в себе органи, які займаються оцінкою земельних угідь, їх реєстрацією, а також обмеженнями, пов’язаними з переходом прав власності на землю. Проте основним питанням, яке потребує детального вивчення і вирішення, є проблема ціни землі, зокрема сільськогосподарського призначення. Існуюча нормативна грошова оцінка земель, яка розрахована за Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів служить для встановлення земельного податку та визначення мінімальної величини орендної плати (не менше 1% від нормативної грошової оцінки).

Варто зазначити, що розрахована за цим способом оцінна вартість не дає реальної, стосовно сьогоднішніх умов, ціни земель, оскільки економічні чинники (диференціальний дохід) в багатьох аспектах не відображали реальної картини стану земель сільськогосподарського призначення навіть на час здійснення економічної оцінки. В умовах ринку земельних ресурсів дана нормативна оцінка може застосовуватись при укладанні цивільно–правових угод, а визначення ціни (початкової або стартової аукціонної) необхідно здійснювати шляхом проведення експертної оцінки сільськогосподарських земель.

Процедура здійснення експертної оцінки – це впорядкований процес, який передбачає формулювання задачі, обгрунтування методики, інформаційної бази та визначення, враховуючи вказані складові, реальну вартість ділянки. Серед названих найважливішими складовими є визначення інформаційної бази та вибір доцільних методичних підходів оцінки.

Інформаційною базою для оцінки земельних ділянок є відомості державного земельного кадастру (про правовий режим земельних ділянок, функціональне використання, їх бонітетна, економічна та грошові оцінки, місцезнаходження, кількісна і якісні характеристики); дані обласних зональних агрохімлабараторій (результати агрохімобстеженя); проект відведення земельної ділянки; відомості про природні та екологічні властивості земельної ділянки (природні і набуті в процесі її цільового використання). Зібрані дані повинні бути проаналізовані в контексті викорисьовуваних до оцінки підходів.

На сьогодні їх існує декілька і грунтуються на:

зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок;

капіталізації чистого доходу;

урахування витрат на спорудження об’єкта нерухомого майна на земельній ділянці;

грошовій оцінці земель за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 року № 525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 (грошова оцінка нормативна).

Коротко їх проаналізуємо.

Відповідно до способу експертної оцінки земель, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, оцінна вартість земельної ділянки визначається на рівні ціни продажу подібних ділянок за формулою:

(1)

де

– оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом зіставлення ціни продажу подібної земельної ділянки, грн;

– ціна продажу подібної земельної ділянки, грн;

– кількість факторів порівняння;

– різниця (поправка) в ціні (+,–) продажу подібної земельної ділянки, що оцінюється за -им фактором порівняння.

Заоснову визначення оцінної вартості за цим способом беруть ціни продажу тих земельних ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, що оцінюється. Кінцева величина оцінної вартості визначається як середнє значення для ранжованого ряду варіантів значень (без урахування найбільшого і найменшого) або найбільш поширене значення серед отриманих результатів. Недоліком цього підходу є неможливість його використання за умов відсутності активного ринку земельних ділянок. Проте на сьогодні, коли ринок землі тільки зароджується і в багатьох випадках ціну ділянки, що продається немає з чим співставляти, його застосування є дуже обмеженим.

Інший методичний підхід експертної оцінки земель грунтується на врахуванні витрат на спорудженя об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці. За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим річним доходом від її використання) та всіма витратами на спорудження об’єктів нерухомого майна. За основу визначення оцінної вартості землі шляхом врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці, беруться ціни продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку, та витрати, пов’язані із спорудженням цих об’єктів. Зазначений спосіб є придатним тільки для визначення оцінної вартості земель несільськогосподарського призначення. При експертній оцінці земель сільськогосподарського прмзначення його не можна використати, що і є його основним недоліком, оскільки на них не проводиться спорудження об’єктів нерухомого майна, а разом з тим неможливо визначити вмтрати на їх спорудження.

Відомий також методичний підхід, який грунтується на капіталізації чистого доходу, що отримується при ефективному використанні земельної ділянки.

При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:

(2)

де

– оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу, грн;

– річний чистий дохід (фактичний або очікуваний), грн;

– ставка капіталізації (коефіцієнт).

При непрямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:

(3)

де

– оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу, грн;

– очікуваний чистий дохід за 1-й рік, грн;

– період у роках, який враховується при непрямій капіталізації чистого доходу.

Проте застосування зазначеного способу має свої особливості.

По-перше, даний спосіб не можна використовувати за умови збиткового ведення виробництва на землях сільськогосподарського призначення. З 1996 року на Україні переважна більшість сільськогосподарських підприємств є збитковими, і як наслідок, чистий дохід на землях, які є у їх розпорядженні, не формуються, що унеможливлює використання запропонованого способу при експертній оцінці землі.

По-друге, за даним способом вартість земельної ділянки визначається суто економічними чинниками: загальним рівнем цін, величиною затрат на вирощування тієї чи іншої сільськогосподарської культури, отриманим чистим доходом та відсотком іого капіталізації. Стосовно земель сільськогосподарськьго призначення ці економічні показники насампред залежать від головного засобу виробництва – землі і її властивостей. Саме від них, за умови найкращого та найефективнішого використання земельних ділянок, залежатимуть економічні показники – величина затрат і доходів. Тобто вартість земельної ділянки повинна визначатись за сукупністю її характеристик або властивостей, а не економічними факторами, які є похідними від цих характеристик і лежать в основі цього методичного подходу.

По-третє, при оціненні землі за методом капіталізації чистого доходу важливим чинником (від чого безпосередньо залежить величина чистого доходу) є величина затлат на вирощування тієї чи іншої культури. Проте в силу об’єктивних причин (різного рівня технічного оснащення, використання різних технологій вирощування тощо) затрати на землях онакової якості є різними. І відповідно, різною є визначена за даним способом ціна замлі, хоча повинна би бути однаковою.

По-четверте, запропонований метод враховує безпосередній стан земельної ділянки, а не той, який можна досягнути при впливові на неї різних заходів (агротехнічних, технологічних, агромеліоративних тощо), які б окуповувались і сприяли збільшенню чистого доходу.