Міністерство освіти і науки України
Волинський державний університет імені Лесі Українки
Кафедра екології,
землевпорядкування
та кадастру
(курсова робота)
Виконав:
студент 34 групи
географічного факультету
стаціонарної форми навчання
Платонов Є.С.
Науковий керівник:
Проф. Мельник В.М.
Луцьк 2003
Зміст.
1. Вступ..................................................................................................................3
2. Експертна оцінка земель несільськогосподарського призначення..............4
3. Експертна оцінка земель сільськогосподарського призначення..................9
4. Висновки..........................................................................................................27
5. Література........................................................................................................28
Земля являється одним з основних елементів виробництва, за допомогою якого країна створює матеріальні цінності. Поряд з тим земля є природним об’єктом, який вже існує і не створюється людством.
В даній роботі пропонується розгляд методичних та практичних аспектів експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення в Україні.
Грошова оцінка земельної ділянки, як нормативна так і експертна проводиться у відповідності до методик, затверджених Кабінетом Міністрів України з метою економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно–правових угод, передбачених законодавством України.
МЕТОДИЧНІ ТА ПРАКТИЧНІ АСПЕКТИ ЕКСПЕРТНОЇ
ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
НЕСІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ В УКРАЇНІ
Відповідно до статті 2 Закону України „Про плату за землю” використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.
Залежно від призначення та порядку проведення грошової оцінки земельних ділянок може бути нормативною і експертною.Нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру земельного податку, орендної плати за землю, визначення втрат сільськогосподарських і лісових угідь та економічного стимулювання національного використання та охорони земель. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненнні цивільно–правових угод щодо земельних ділянок.
Згідно з Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 16 червня 1999 р. № 1050, проводиться експертна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких знаходяться об’єкти нерухомого майна, в тому числі об’єкти незавершеного будівництва та законсервовані об’єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України.
В результаті здйснення експертної грошової оцінки земельних ділянок визначається їх оцінна вартість, яка враховується під час встановлення:
ціни продажу земельної ділянки;
стартової ціни продажу земельної ділянки.
Оцінна вартість земельної ділянки визначається виходячи з її характеристики та властивостей, правового режиму, місцезнаходження, а також з урахуванням кон’юнктури ринку.
При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методичних підходів, при цьому один з них може базуватись на нормативній грошовій оцінці. Найбільш поширеними методами в Україні є:
капіталізація чистого доходу;
зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці;
грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. №525, і
Методикою грощової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, в частині оцінки земель населених пунктів;
поєднання декількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові комоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).
Метод капіталізації чистого доходу грунтується на капіталізації грошових податків одержуваних власником земельної ділянки в поточну вартість. Даний метод може застосовуватися для визначення вартості як забудованих так і не забудованих ділянок і лише для оцінки тих ділянок, які є дохідною власністю. Необхідною умовою застосування цього методу є наявність інформації про дохід, що може бути одержаний від володіння земельною ділянкою в ринкових умовах.
Методичний підхід до експертної грошової оцінки земельної ділянки, що базується на зіставленні цін продажу земельних ділянок, використовується при умові розвинутого й активного ринку землі, коли достовірна інформація про продаж земельних ділянок є доступною. Він базується на принципі: раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше, ніж йому коштуватиме аналогічна інша ділянка з подібними властивостями.
Метод врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельнійділянці застосовують для земельних ділянок вже освоєних або таких, освоєння яких передбачається відповідно до найбільш ефективного використання.
При використанні цього методу, сума витрат на освоєння віднімається від вірогідної (розрахованої) ціни продажу освоєної ділянки, що дає оцінку вартості землі в залишку.
В основі нормативної грошової оцінки лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцю розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природнокліматичних та інженерно–геологічних умов, архітектурно–ландшафтної та історико–культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.
Порівняння методів експертної грошової оцінки можна розглянути на прикладі оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення в селищі Варва Чернігівської області.
У процесі виконання процедур оцінювання різними методами, нами отримано результати, які значно відрізняються (табл.1), хоча вони визначають діапазон, в якому лежить обумовлене значення вартості (теоретично такі величини повинні збігатися тільки в умовах ідеально розвинутої економіки).
На основі узагальнення теоретичного та практичного досвіду здійснення експертної грошової оцінки в Україні можна зробити наступні висновки.
Оптимальними підходами щодо здійснення експертної грошової оцінки земельних ділянок є такі підходи, які грунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.
Таблиця 1.
| Земельна ділянка | Площа, М2 | Вартість ділянки, грн. | Висновок про вартість, грн. | ||||
| грошова оцінка нормативна | метод капіталізації чистого доходу | метод зіставлення цін продажу | метод ураху-вання витрат | ділян- ки, всього | 1м2 ді-лян- ки | ||
| під торгівельним павільйоном | 371 | 6893 | 1065 | – | 3606 | 3606 | 9.72 |
| під баром | 350 | 6573 | 136 | – | 3181 | 381 | 9.09 |
| під кафе–магазином | 700 | 13146 | 1053 | – | 7376 | 7376 | 10.54 |
| під торгівельним кіоском | 81 | 2424 | 1724 | – | 1380 | 180 | 17.04 |
Метод зіставлення цін продажу, що максимально зорієнтований на кон’юнктуру ринку, є найбільш привабливим. Однак в Україні складність його застосування полягає не лише у відсутності розвинутого ринку землі, на якому зараз діє лише один продавець–держава, а й у недостатньо розробленій техніці внесення поправок при співставленні існуючих продажів, відсутність належного обгрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. Зокрема, в згаданих роботах метод зіставлення цін продажів аналогічних об’єктів не використовувався, тому що ніяких даних про трансакції, що здійснилися в ринкових умовах, із функціональними аналогами оцінюваних об’єктів не знайдено.
Метод капіталізації чистого доходу застосовується лише для оцінки тих ділянок, які є дохідною власністю, виходячи з принципу найбільш ефективного їх використання. Дохід, що може бути одержаний від володіння земельною ділянкою в ринкових умовах–це дохід у вигляді орендної плати або участі в доходах чи в інших формах, що може бути одержаний власником при передічі ділянки в оренду.
В даний час в Україні ринок оренди землі розвинутий досить слабко (точніше однобічно). Фактично укладених договорів оренди між суб’єктами підприємницької діяльності вкрай мало. Договори оренди, де в якості орендодавця виступає уповноважений місцевими радами орган, визнати такими, які укладені в ринкових умовах можна лише з достатньою долею припущення. Саме тому метод капіталізації чистого доходу нині не можна віднести до достатньо обгрунтованого, то ж нами прийнята нульова питома вага значимості результатів цього методу.
Метод нормативної грошової оцінки по суті не є ринковим, але все ж дає результат, який можна і потрібно використовувати при узгодженні результатів (хоча б в якості ще одного орієнтира).