1. Земельна ділянка - основа нерухомості
Земля як частина природи є основою життєдіяльності людини. В той же час як об'єкт нерухомості земля - це і засіб виробництва, і предмет праці, оскільки в будь-якій сфері діяльності людина тією чи іншою мірою впливає на неї. Сукупність цих двох якостей робить землю специфічним засобом виробництва, що функціонує у всіх галузях народного господарства. Як засіб виробництва земля:
- не є результатом попередньої праці;
- просторово обмежена;
- незамінна іншими засобами виробництва;
- має постійне місцерозташування;
- не зношується при правильному користуванні;
- територіально різноякісна;
- характеризується специфічною корисністю кожної конкретної земельної ділянки;
- має родючість і через це в сільському господарстві найбільш ефективно використовуються всі її корисні якості;
- практично у всіх сферах діяльності людини (крім сільського та лісового господарства) виступає в основному як просторовий операційний базис, тому нерозривно пов'язана з розташованими на ній фізичними об'єктами: будівлями, спорудами, дорогами, меліоративними спорудами, іншими матеріальними елементами, створеними працею людини.
Таким чином, земля як об'єкт ринкових відносин займає унікальне положення у всій системі підприємницької діяльності людей та суспільства в цілому, що обумовлено її не-відтворюваним характером і багатофункціональним призначенням.
Об'єктами земельних відносин є: земля як природний об'єкт і природний ресурс; земельні ділянки; частини земельних ділянок.
1.1 Суть земельної ділянки як об'єкта нерухомості
Вповсякденній практиці застосовуються терміни "земля" і "земельна ділянка". Проте ці поняття не взаємопов'язані та мають певні відмінності. Так, термін "земля" може використовуватися в тому випадку, коли йдеться про неосвоєну власність, а "земельна ділянка" означає частину території, на якій виконані якісь роботи (поліпшення), що дозволяють використовувати дану ділянку за цільовим призначенням.
Земельний кодекс1 визначає земельну ділянку як об'єкт земельних відносин - частину земної поверхні (у тому числі ґрунтовий шар) з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Земельне законодавство складається із Земельного кодексу, Цивільного кодексу та інших законів, що приймаються відповідно до діючих відносин між суб'єктами ринку нерухомості.
Майнові відносини щодо володіння, користування та розпорядження земельними ділянками, а також здійснення операцій регулюються цивільним законодавством, якщо інше не передбачене земельним, водним, лісовим законодавством, законодавством про надра, про охорону навколишнього середовища, іншими законами.
Отже, загальне положення про право власності та інші майнові права на земельні ділянки встановлені Цивільним кодексом, а відносини щодо використання й охорони земель регулює Земельний кодекс.
Земельна ділянка може бути ділимою та неподільною. Подільною є ділянка, яка може бути розподілена на частини, при цьому кожна частина після розподілу утворює самостійну земельну ділянку, дозволене використання якої може здійснюватися без переведення її до складу земель іншої категорії (за винятком випадків, встановлених законами).
Неподільною визнається земельна ділянка, яка за цільовим і господарським призначенням не може бути розподілена на самостійні земельні ділянки. Відповідно до законодавства не допускається розподіл міських земель, земель фермерських господарств тощо.
Правовий статус земельної ділянки включає цільове призначення, дозволене використання, форму законного володіння.
Земельну ділянку характеризують такі показники:
1. Найменування суб'єкта земельного права – юридичної або фізичної особи з вказівкою точної адреси, документів, що засвідчують особу, фінансових реквізитів.
2. Адресні орієнтири - район (житловий масив, промзона), селище, вулиця, номер будинку та будови (в містах і селищах).
3. Документи, що встановлюють й засвідчують право землекористування (ухвала, рішення, розпорядження, державний акт, свідоцтво, договір оренди і т.д.).
4. Категорія земель, цільове призначення та фактичне їх використання.
5. Код класифікатора земель.
6. Площа за документами, що засвідчують право на ділянку; площа фактична, у тому числі глибина, ширина, форма.
7. Площа санітарно-захисної зони чи то зони з особливим режимом використання в межах земельної ділянки.
8. Вид земельного права (власність - приватна, державна, колективна).
9. Поверхневий чи підґрунтовий шар, ландшафт, контури і топографія.
10. Поліпшення та інженерне облаштування (підведення електроенергії, води тощо).
Паспорт земельної ділянки повинен містити:
- експлікацію земель - забудована територія, площі під інженерними комунікаціями, дорогами, греблями, кар'єрами, лісовими насадженнями, садами, ріллею, сінокосами, пасовищами та іншими сільськогосподарськими угіддями, болотами, пісками, торфорозробками і водними поверхнями;
- розмір земельного податку (у разі знаходження земельної ділянки у власності) або орендної плати з одиниці площі;
- розрахункову та ринкову вартість земельної ділянки;
- балансову вартість будов, споруд і насаджень;
- загальну вартість земельної ділянки і будов;
- податок на вартість об'єкта нерухомості;
- інженерно-технічні характеристики;
- екологічні показники;
- містобудівні характеристики - функціональна зона, планувальна зона тощо;
- поклади корисних копалин.
Обіг земельних ділянок - перехід від однієї особи до іншої через підписання договорів - здійснюється відповідно до Цивільного та Земельного кодексів.
Визначений перелік земель цільового використання, що не підлягають продажу. До них належать:
- ті, що знаходяться в державній (муніципальній) власності, охороняються або особливі природні території, що використовуються певним чином (заповідники, пам'ятники природи, національні та дендрологічні парки, ботанічні сади);
- земельні ділянки історичної та культурної спадщини національного значення за переліком, затвердженим урядом;
- земельні ділянки лісового й водного фондів;
- ділянки оздоровчого та історико-культурного призначення;
- ділянки крематоріїв і кладовищ;
- незабудовані земельні ділянки сільськогосподарського призначення, лісового й водного фондів, земель, для яких законодавством встановлений особливий режим приватизації, які особливо охороняються;
- заражені небезпечними речовинами й ті, що піддалися біогенному впливу;
- загального користування (вулиці, проїзди, дороги, набережні, парки, лісопарки, сквери, сади, бульвари, водоймища, пляжі та інші ділянки, віднесені відповідно до законодавства до земель загального користування);
- розташовані в морських, річкових і повітряних портах національного значення або зарезервовані для перспективного розвитку;
- знаходяться в тимчасовому користуванні без права зведення капітальних будов;
- щодо яких на момент обігу є суперечки стосовно приналежності цих ділянок або пов'язаних з ними об'єктів нерухомості;
- інші, що не підлягають приватизації відповідно до законодавства.
Вище перераховані землі призначені для сталого використання земельної ділянки, тобто не для продажу.
Власник земельної ділянки має право на прибуток, що даватиме зведений на ній об'єкт нерухомості, вартість цього об'єкту носить вторинний характер і виступає як додатковий внесок у вартість земельної ділянки. Окрім цього, вигоди від використання земельної ділянки як джерела доходу реалізуються протягом необмеженого часу, тоді як розвиток інших об'єктів нерухомості має певний термін служби.
Продаж земельних ділянок, а також виділення їх для підприємницької діяльності й перенесення з однієї категорії в іншу здійснюються відповідно до законів України.
Земельні ділянки, що знаходяться у приватній власності можуть бути вилучені для державних або муніципальних потреб у випадках, передбачених законодавством у зв'язку з виконанням міжнародних зобов'язань, розміщенням об'єктів державного або муніципального значення (за відсутності інших варіантів їх розміщення), а також іншими обставинами у встановлених законами випадках. Стосовно вилучення ділянки із земель, що знаходяться у власності суб'єктів або в муніципальній власності, законодавство передбачає можливість викупу або подальшого надання рівноцінної земельної ділянки. Проте не всі землі можуть бути вилучені, бо в ЗКУ встановлений закритий перелік випадків вилучення. Так, наприклад, земельні ділянки в міських і сільських поселеннях можуть бути вилучені для державних й муніципальних потреб з метою забудови лише відповідно до генеральних планів міських і сільських поселень, згідно з правилами землекористування та забудови.
Примусове вилучення ділянок може бути здійснене лише за умови попереднього та рівноцінного відшкодування власнику вартості ділянки на підставі відповідного рішення. За умов добровільної згоди власника земельної ділянки на предмет її вилучення викуп ділянки для державних або муніципальних потреб здійснюється на підставі договору.
Земельна ділянка може бути вилучена на певний час - тимчасове вилучення (реквізиція) у разі надзвичайних обставин. Власникам ділянок повинні бути відшкодовані збитки, пов'язані з таким вилученням. За умов припинення дії надзвичайних обставин власник має право вимагати повернення приналежної йому ділянки, а у разі неможливості відшкодування збитків - надання рівноцінної земельної ділянки.
Земельна ділянка може бути примусово вилучена у власника, якщо він використовує її не за призначенням або з порушенням законодавства. Наприклад, у власника може бути примусово вилучена земельна ділянка, якщо на ділянці, призначеній для будівництва не ведуться будівельні роботи протягом трьох років. Проте при цьому земельна ділянка не переходить в громадську власність, а підлягає продажу з публічних торгів будь-якій особі.