Винесення відповідного рішення і передача земельної ділянки у власність чи надання її в користування — два органічно пов'язаних між собою моменти, які означають реалізацію приналежного власнику права розпоряджатися землею. Дещо іншими за своїм характером є дії щодо оформлення документів, які посвідчують право, що виникає, та їх державної реєстрації. Ці дії до права розпорядження землею з боку її власника безпосереднього відношення не мають. Наприклад, у разі відчуження приватним власником земельної ділянки на підставі договору купівлі-продажу він реалізує належне йому право розпорядження цією ділянкою. Реалізація права власності завершується в цьому випадку після підписання власником земельної ділянки договору. Видачу ж документа, що посвідчує право власності на земельну ділянку (державного акта на право приватної власності), та його державну реєстрацію здійснюють інші суб'єкти, які не є власниками цієї ділянки.
У зв'язку з цим у літературі зроблено обгрунтований висновок, що з принципового погляду не можна визнавати самовільним використання земельної ділянки тільки на тій підставі, що немає відповідних документів, які посвідчують право, чи вони оформлені неналежним чином [7].
Фактично при здійсненні безпосередньої експлуатації земельної ділянки до одержання документа, що посвідчує право на неї та його державної реєстрації, має місце самостійне земельне правопорушення. Воно не пов'язане ні з привласненням правомочностей компетентного органу чи самого власника щодо розпорядження конкретною земельною ділянкою, ні з самовільним заволодінням нею. Ознаки та характер цього правопорушення потребують спеціального дослідження [8].
Самостійні види правопорушень вчиняються і в тих випадках, коли право власності чи користування земельною ділянкою надається некомпетентним органом, у підвищених розмірах, особам, яким це Законом не дозволено, тощо.
Відповідальність тут повинна наставати не за самовільне зайняття земельної ділянки, а за незаконне надання її в користування чи передачу у власність і за порушення самого порядку такого надання (передачі).
Якщо землекористувач чи новий власник земельної ділянки не знав і не повинен був знати про неправомірність дій відповідних органів і посадових осіб, то він взагалі не може притягуватися до відповідальності. В іншому ж випадку його слід розглядати як співучасника неправомірних дій.
У наведених прикладах взагалі немає порушень прав власника земельної ділянки, оскільки належне йому право розпорядження земельною ділянкою ніким не привласнюється, воно лише неправильно чи неналежним чином здійснюється ним самим, його ж органами чи за його дорученням іншими суб'єктами.
Під час аналізу поняття самовільного зайняття земельної ділянки, яке закріплено в Законі, звертає на себе увагу ще одна обставина. Відповідно до Закону для визнання будь-яких дій особи самовільним зайняттям земельної ділянки достатньо, щоб ці дії свідчили про намір використовувати земельну ділянку до встановлення її меж у натурі (на місцевості), до одержання документа, що посвідчує право на неї, та до його державної реєстрації. Уявляється, що намір використовувати земельну ділянку — це поняття оціночне. У кожному випадку уповноважений орган, який, наприклад, здійснює контроль за використанням та охороною земель, повинен враховувати всі фактичні обставини. Цей намір має бути якимось чином уже матеріалізованим. Про намір самовільно використовувати земельну ділянку можуть свідчити дії, які спрямовані на незаконне заволодіння земельною ділянкою (скажімо, її огородження тощо).
Насамкінець слід підкреслити, що для самовільного зайняття земельної ділянки специфічними ознаками є особиста заінтересованість суб'єкта правопорушення в отриманні певних благ матеріального чи іншого характеру, корисливий мотив тощо.
У зв'язку з цим не можна вважати правопорушниками осіб, які з власної ініціативи здійснюють благоустрій, наприклад, прибудинкової території шляхом висадження квітів та зелених насаджень, не претендуючи на якусь вигоду [9].
Відповідальність за самовільне захоплення земельних ділянок передбачається статтею 115 Земельного кодексу України. Метою даної статті є забезпечення адміністративно-правовими засобами виконання земельного законодавства в сфері дотримання і захисту прав землевласників і землекористувачів.
Об'єктом правопорушення є суспільні відносини, що складаються з приводу прав володіння і користування земельними ділянками. Предметом правопорушення є земельні ділянки, надані у володіння і користування громадянам і організаціям (ст.ст. 6 і 7 Земельного кодексу України від 18.12.90).
Громадянам України земля надається в довічне наслідуване володіння для: ведення селянського (фермерського) господарства; ведення особистого підсобного господарства; будівництва й обслуговування житлового будинку і господарських будівель; садівництва; дачного і гаражного будівництва; традиційних народних промислів; у випадку одержання житлового будинку або його придбання. У постійне володіння земля надається державним, кооперативним, суспільним підприємствам, установам і організаціям, релігійним організаціям для ведення сільського і лісового господарства. У користування земля надається: громадянам України для городництва, сінокосіння і випасу худоби; промисловим, транспортним і іншим несільськогосподарським державним, кооперативним, суспільним підприємствам, установам і організаціям; сільськогосподарським державним, кооперативним і суспільним підприємствам, установам і організаціям для використання в несільськогосподарських цілях; релігійним організаціям; спільним підприємствам, міжнародним об'єднанням і організаціям за участю українських і іноземних юридичних осіб; для нестатків оборони Організаціям, зазначеним у Земельному кодексі України. Право володіння і право користування земельною ділянкою виникають після встановлення землевпорядними організаціями границь цієї ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що засвідчує це право. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення границь цієї ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що засвідчує право володіння або користування землею, забороняється.
З об'єктивної сторони правопорушення відбувається у формі дії. Самовільне захоплення земельної ділянки — заняття особою за власною ініціативою й у власних цілях ділянки землі, не приналежного йому на праві землеволодіння або землекористування.
Суб'єктивна сторона виражена в навмисній формі провини, тому що особа усвідомлює протиправний характер свого діяння, займаючи не приналежну їй на праві землеволодіння або землекористування ділянку.
Суб'єктом правопорушення можуть бути громадяни і посадові особи.[10].
Ст.531 Адміністративного кодексу України встановлює міру покарання за самовільне захоплення земельної ділянки. Текст її говорить: «Самовільне захоплення земельної ділянки тягне накладення штрафу на громадян від одного до десяти не оподатковуваних податком мінімумів доходів громадян і на посадових осіб — від восьми до п'ятнадцяти не оподатковуваних податком мінімумів доходів громадян (У ред. від 03.02.93 р., 07.02.97 р.).
3 ПРОБЛЕМИ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН
3.1. Поняття оренди землі
Відносини щодо оренди земель як сільськогосподарського так і несільськогосподарського призначення набувають все більшої актуальності, що викликано, з одного боку, зростанням попиту на землю (її обробіток і використання), а з іншого, наявність достатньої пропозиції з боку власників, які бажають здавати свої земельні ділянки в оренду. Особливо це характерно для земель сільськогосподарського призначення.
Оренда земель в Україні, станом на сьогоднішній день, врегульована Земельним кодексом України, Цивільним та Господарським кодексами України та спеціальним Законом „Про оренду землі”.
Стаття 93 ЗКУ визначає право оренди земельної ділянки як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Необхідно додати, що попередня редакція Земельного кодексу взагалі не містила визначення оренди. Проте зазначена стаття, спеціально присвячена оренді землі, є єдиною в земельному законі. У ній лише в загальному виді визначені умови орендного землекористування. Більш детально відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, регулюються законом „Про оренду землі”, тому орендне використання земельних ділянок треба розглядати у контексті положень цього Закону [11-12].
Поняття оренди, що містить ст.. 1 Закону повторює наведене в земельному законі.
В статті 13 нової редакції Закону надається уточнення щодо поняття договору оренди землі: орендар тепер має використовувати земельну ділянку у відповідності із умовами договору та вимогами земельного законодавства, а не просто, як було раніше, для господарських потреб.
Якщо проаналізувати термін „оренда землі”, а також норми Закону „ Про оренду землі”, то можна виділити такі юридичні ознаки поняття оренди землі:
1) це виключно договірна форма землекористування. У разі набуття права на оренду земельної ділянки, що перебуває у державній чи комунальній власності, рішення орендодавця є підставою для укладення для договору оренди;
2) оренда передбачає передачу земельної ділянки у володіння та користування орендаря (без надання права розпоряджатися нею); передача правомочностей по володінню і користуванню здійснюється від власника до особи, яка бажає одержати земельну ділянку;
3) це користування та володіння є платним, що забезпечується внесенням орендодавцеві орендної плати у визначених договором розмірах;