Земельний сервітут (стр. 5 из 6)

4) оренда передбачає передачу земельної ділянки у строкове (тимчасове) користування;

5) об’єктом оренди за договором виступає певна земельна ділянка (земельний пай);

6) земельна ділянка, що передається в оренду, може використовуватися орендарем для здійснення насамперед підприємницької діяльності, тобто такої, що здійснюється за власною ініціативою, систематично і на власний ризик з метою одержання прибутку, а також і для іншої діяльності (ведення особистого підсобного господарства тощо).

7) орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України, оскільки Земельним кодексом передбачено, що суб’єктами права власності на земельні ділянки можуть бути лише громадяни України

8) орендар земель набуває право власності на одержану з орендованих земель продукцію і доходи.

Виходячи з аналізованих юридичних ознак поняття оренди земель, його можна визначити наступним чином: оренда земель – це окрема форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу, що оформляється договором, власником (державою, громадянином чи юридичною особою України) земельної ділянки у тимчасове строкове володіння та користування орендаря за плату для здійснення підприємницької чи іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції доходів [13].

Суб’єктами орендних земельних відносин є орендодавці та орендатори.

На відміну від попередньої редакції Закону про оренду землі перевагою нової слід віднести чіткіше визначення кола орендодавців землі.

Так, ст..4 Закону усіх орендодавців розділяє на чотири групи.

Перша група – це громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки. Позитивною новелою Закону вважаємо віднесення до орендодавців також уповноважених осіб. Тобто громадянин в силу повноваження, заснованого на довіреності, що видане фізичною або юридичною особою — власником земельної ділянки в повному обсязі прав, необхідних для укладення договору оренди, може укласти такий договір.

Друга група – це органи місцевого самоврядування відносно земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності (сільські, селищні, міські ради).

Коло орендодавців було розширено також орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, якими є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Проаналізував Закон про оренду землі можна виділити наступні групи орендарів: 1) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України;

2) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим;

3) громадяни і юридичні особи України;

4) іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.

Якщо йдеться про оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то варто пам'ятати таку вимогу законодавства: юридичні особи можуть бути орендарями лише за умови, що в їхніх установчих документах передбачено провадження цього виду діяльності. А фізичні особи мають право орендувати землю в тому разі, якщо здобули відповідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві [14-15].

Відповідно до ст.4 Закону „Про оренду землі ” об’єктами оренди є земельні ділянки, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ та міст(комунальній власності) і держави. З цього випливає, що об’єктами оренди можуть бути земельні ділянки усіх суб’єктів права земельної власності. Тому немає будь-яких обмежень для їх надання в оренду. Важливо лише те, щоб ці ділянки належали на праві власності певним її суб’єктам [16].

Об’єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами і водоймами, які розташовані на них, якщо це передбачено договором. Безумовно, будівлі та споруди можуть бути самостійними об’єктами орендних відносин як майно або майновий комплекс. Проте у даному разі йдеться про земельну ділянку як єдиний об’єкт оренди, що включає будівлі та споруди, на якому останні не є самостійними об’єктами, а орендуються разом із ділянкою. Складною є справа з орендою земельних ділянок з водоймами або лісоділянками. Незважаючи на пріоритетність положень земельного законодавства, у цьому разі все ж таки треба враховувати ознаки водойм і лісоділянок як самостійних об’єктів права, визначені водним та лісовим законодавством.

3.2 Проблемні питання оренди земельних ділянок

Об’єктом оренди, що потребує окремого вивчення, є єдиний земельний масив. Хоча термін "єдиний земельний масив" введений до законодавства України Законом "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", його зміст чітко не визначений. В зв'язку з цим на практиці трапляються випадки різного тлумачення та застосування положень про єдині земельні масиви.

При наданні земельних масивів в оренду виникають питання про переваги та недоліки цього об’єкту оренди, який з двох зазначених вище видів земельних масивів є більш прийнятним для підприємства-орендаря землі? На перший погляд, той, який являє собою одну земельну ділянку, що є спільною власністю громадян. Адже в такому випадку орендар має укласти один договір оренди землі, на підставі якого він використовуватиме весь земельний масив. Крім того, протягом всього строку дії договору оренди він матиме справу не з усіма громадянами-співвласниками земельної ділянки, а з однією особою - їх уповноваженим представником.

Однак, виділення земельних часток (паїв) єдиним масивом, який являє собою спільну земельну ділянку, пов'язане з низкою юридичних складнощів. Так, обов'язковою умовою виділення в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв) єдиним масивом, який являє собою одну земельну ділянку, що передається у спільну власність, є подання громадянами-власниками паїв спільної заяви про це. Заява складається у письмовій формі та підписується всіма власниками земельних часток (паїв), які хочуть виділити їх у натурі у вигляді спільної земельної ділянки.

Згідно зі ст. 86 Кодексу, на спільну земельну ділянку видається один державний акт на право власності, у якому зазначаються прізвища всіх співвласників ділянки. Це означає, що його може отримати лише один із співвласників за дорученням інших. Тому решта співвласників залишаться без документа, який посвідчуватиме їхні права на земельну ділянку. Очевидно, такі громадяни не погодяться на виділення їх земельних часток (паїв) у натурі, якщо вони не перебуватимуть у родинних чи інших довірчих стосунках з уповноваженою особою.

Крім того, ст. 88 Земельного кодексу України передбачає, що володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, можуть здійснюватися за згодою всіх без виключення співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди - у судовому порядку. При великій кількості співвласників земельної ділянки укладення договору є важливим способом узгодження їхніх інтересів щодо спільної землі. Однак умови такого договору потрібно буде погодити з усіма співвласниками. До того ж договір про спільну часткову власність на земельну ділянку має укладатися в письмовій формі і посвідчуватися нотаріально, за що сплачується державне мито [17].

Таким чином, володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, яка перебуває у спільній власності, пов'язане з істотними обтяженнями та незручностями.

Не менш складною з точки зору правової бездоганності орендних відносин є оренда земельної частки (паю), оскільки за суто юридичними вимогами закону вона не належить на праві власності громадянам-орендодавцям.

Що стосується надання в оренду земельної ділянки із комунальної і державної власності, то законодавство встановлює більш складний порядок. Фізична чи юридична особа, яка бажає взяти в оренду земельну ділянку, подає до відповідного органу виконавчої влади або місцевого самоврядування заяву чи клопотання [18].

Досить часто потенційні орендарі помилково подають заяву (клопотання) про оренду земельної ділянки до виконавчого органу ( або його голові) місцевої ради або місцевого органу земельних ресурсів. Дійсно, без них у вирішенні цього питання не обійтись, але вирішальне слово не за ними. Тому, щоб орендувати землю необхідно направити (заяву) клопотання до сільської, селищної, міської ради або в районну державну адміністрацію.

Недоліком законодавства є також відсутність обов’язкового переліку документів, які необхідно додати до (заяви) клопотання

Виходячи із викладеного вище, можна зробити висновок, що Земельний Кодекс не приділив достатньої уваги багатьом питанням, що виникають в процесі укладення договору оренди. Одна стаття – це звичайно мало, особливо відносно оренди державної та комунальної земель. Ситуацію виправляє Закон про оренду, зокрема його ст.. 16. Новелою тут є конкурентне надання земельної ділянки в оренду.

Визначаючи форму договору, Закон не уточнює, хто саме в даному випадку понесе затрати, пов’язані із нотаріальним посвідченням договору. Керуючись ст.. 19 Конституції України „правовий порядок на Україні ґрунтується на принципах, у відповідності з якими ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством”), вірним та логічним є висновок про те, що затрати має нести сторона, що виявила дане бажання [19].