Земельный рынок (стр. 10 из 12)

Поскольку земельная собственность включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других – залоговые обязательства, а в третьих – объект полной собственности, свободный от каких-либо требований.

Отношения собственности и вещные права субъектов земельного рынка реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление – внешнее выражение воли. Воля – способность к выбору и внутренним усилиям – дает ответ на вопрос «Чего я хочу?», а волеизъявление – «Что я для этого делаю?». Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее стон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.

Сделки с земельными участками могут быть односторонними, двусторонними и многосторонними [60, 133].

Для совершения односторонней сделки достаточно действия одной стороны (завещание, принятие наследства, отказ от наследства, объявление). Такая сделка порождает последствия, затрагивающие одно, два и более лиц.

Для совершения двусторонних сделок необходимо действие двух сторон, два совпадающих волеизъявления (купля-продажа, обмен и др.). Каждая из сторон может быть представлена не одним, а несколькими лицами. Такая сделка называется договором.

В совершении многосторонних сделок участвуют не менее трех сторон, действия которых не противоречат друг другу, а направлены на достижение одних и тех же целей: договор о совместной деятельности, о создании фермерского хозяйства и др.

В соответствии с гражданским законодательством все сделки с земельными участками совершаются в письменной форме путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка, или тем, кто действует по его полномочию, в частности на основе доверенности (ст. 160, 550, 434, 339 и др. ГК РФ).

Договор, предметом которого является земельный участок, как правило, содержит:

- указание о виде сделки (купля-продажа, дарение, мена, ипотека и т.п.);

- наименование сторон (фамилия, имя, отчество, паспортные данные; или учредительные документы, юридический адрес и т.д.);

- описание земельного участка, его правовой режим, обременения и ограничения, местонахождение, общая площадь, сведения о недвижимом имуществе, размещенном на земельном участке, и т.п.);

- указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка;

- порядок передачи права на земельный участок (если договором предусматривается передача земельного участка в собственность - купля-продажа, мена, дарение);

- цену сделки (если договор возмездный);

- срок действия договора (если по договору предоставляется право пользования земельным участком - аренда, безвозмездное пользование, временное пользование).

Сделки с земельным участком совершаются в простой письменной форме, т. е. без нотариального удостоверения. Однако это не лишает стороны права по взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса.

В соответствии со ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК РФ сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация - особый юридический акт, на основании и с момента совершения которого за физическими и юридическими лицами государство признает и закрепляет возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на землю.

Регистрации подлежат вещные права на землю - право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Сделка считается зарегистрированной и соответственно имеющей юридическую силу с момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В то же время выделяют следующие виды сделок с земельными участками:

- купля-продажа;

- хозяйственное ведение и оперативное управление;

- дарение, наследование, обмен и мена;

- страхование, траст;

- аренда, залог (ипотека);

- пожизненное наследуемое владение;

- постоянное пользование;

- вклад в уставный капитал акционерного общества и других организаций;

- рента, концессия;

- приватизация государственных земель;

- иные.

В то же время часто возникают сделки, которые нельзя признать действительными. В соответствии с этим перечислим условия действительности сделок с земельными участками:

- содержание не противоречит закону, подзаконным актам или положениям;

- совершение правоспособными юридическими лицами и дееспособными гражданами;

- лицензирование профессиональных посредников;

- соответствие волеизъявления и воли;

- соблюдение единственно возможной формы сделки и государственной регистрации.

В случае, если какие-то части сделки противоречат перечисленным условиям, то сделка признается недействительной.

При этом, недействительность части сделки не влечет недействительности других ее частей.

Основные способы сделок с земельными участками представлены на рисунке 2.1.

Рисунок 2.1 – Основные способы сделок с земельными участками

Таким образом, существует огромное многообразие сделок с земельными участками, которые можно классифицировать по различным признакам.

Официальная статистика России отражает, хотя и не в полной мере, только два вида сделок – зарегистрированные договоры о купле-продаже земельных участков и об их аренде. В последние два года фиксируется также информация о сделках с земельными долями.

В 1993 г. было зарегистрировано 10 тыс. сделок купли-продажи земельных участков, в 1994 г. – 100 тыс., в 1995 г. - 231 тыс., в 1998 г. – более 300 тыс. сделок. Примерно две трети всех сделок приходится на земли, расположенные в сельской местности.

В 1999 г. в России было осуществлено 5226,6 тыс. сделок с земельными участками на площади 72 150,7 тыс. га

Следует учесть, что сравнивать объемы совершенных сделок с землей в 1999 г. по отношению к предыдущим годам можно условно в связи с отсутствием части информации по этому показателю для некоторых территорий из-за невозможности получения ее от регистрационных органов.

Из общего объема сделок с земельными участками в 1999 г. 90,7% приходится на аренду государственных и муниципальных земель, что составляет 4 733,3 тыс. сделок на площади 72 028,5 тыс. га. Для сравнения - в 1998 г. было заключено 3995,5 тыс. арендных соглашений на площади 24 523,3 тыс. га.

Рассмотрим структуру сделок с земельными участками в Российской Федерации в 1996 – 1999 годах (табл. 2.1).

Таблица 2.1 – Структура сделок с земельными участками в России в 1996 – 1999 гг.

Виды сделок	1996		1997		1998		1999
Виды сделок	Кол-во сделок (площадь, га)	%	Кол-во сделок (площадь, га)	%	Кол-во сделок (площадь, га)	%	Кол-во сделок (площадь, га)	%
Аренда государственных и муниципальных земель	3427200 (20308400)	-	3561047 (23351700)	88.09	3995491 (24523294)	90.49	4733347 (72028548)	90.56
Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель	-	-	-	-	-	-	8104 (6844)	0.16
Продажа государственных и муниципальных земель	43907 (8990)	10	20897 (7029)	0.52	11467 (7483)	0.26	22191 (15821)	0.42
Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами	218759 (33622)	51	265689 (59324)	6.57	234590 (40945)	5.31	291771 (45361)	5.58
Дарение	34094 (8270)	8	33581 (6095)	0.83	26452 (6610)	0.60	22443 (5832)	0.43
Наследование	132171 (128448)	31	158512 (49323)	3.92	144735 (47037)	3.28	147533 (47606)	2.82
Залог	760 (2982)	-	2983 (3016)	0.07	2789 (3693)	0.06	1240 (694)	0.02
Итого	3856891 (20490712)	100	4042709 (23476487)	100	4415524 (24629062)	100	5226629 (72150706)	100

Использование государственных и муниципальных земель на правах аренды являлось основной формой земельных отношений при сделках во всех субъектах Российской Федерации, за исключением Ингушской Республики, где в 1999 году была осуществлена продажа прав аренды земли на 7 участков (1,38 га).

Рисунок 2.2 - Операции на рынке земли в России 1996-2001 гг.

Сделки по купле-продаже земли гражданами и организациями также занимали значительную часть в структуре всех сделок, или 5,6% (291,8 тыс. на площади 45,4 тыс. га). По сравнению с 1998 г. количество таких продаж в целом по Российской Федерации увеличилось на 24%, особенно вырос объем продаж земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства. В 1999 г. не продавались земельные участки между гражданами и юридическими лицами в Москве, в республиках Северная Осетия, Тува, Дагестан, Ингушской; а также в Ненецком, Ямало-Ненецком, Таймырском автономных округах.