Весь земельный фонд Российской Федерации распределён по категориям земель:
- земли сельскохозяйственного назначения, общая площадь 455 млн. га, или 26,6%;
- земли населённых пунктов, общая площадь 20,9 млн. га, или 1,2%;
- земли промышленности, транспорта и иного несельскохозяйственного назначения, общая площадь 17,6 млн. га, или 1%;
- земли природоохранного и природозаповедного назначения, общая площадь 31,6 млн. га, или 1,9%;
- земли лесного фонда, общая площадь 1046,3 млн. га, или 61,2%;
- земли водного фонда, общая площадь 19,9 млн. га, или 1,2%;
- земли запаса, общая площадь 118,5 млн. га, или 6,9%.
В собственности граждан и юридических лиц находится около 130 млн. га земель, что составляет 60% всех сельскохозяйственных угодий и почти 85% площади пашни.
Земельная реформа проводится не только на землях сельскохозяйственного назначения, но и на землях городов и других поселений; промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны, природоохранного, природо-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, лесного и водного фонда, запаса и иного назначения, то есть на всей территории России.
Земельные отношения, регулируемые Конституцией Российской Федерации, земельным и другим законодательством, являются составной частью общественных отношений между органами государственной власти, местного самоуправления, юридическими лицами и гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землей. В процессе земельных отношений земля рассматривается как общенациональное достояние. Она используется и охраняется как основа жизни, деятельности и благосостояния народов России.
Земельная реформа - важнейший элемент структурной перестройки экономики России, одно из основных направлений государственной политики, содержанием которой в части развития рынка недвижимости являются: упорядочение отношений государственной и муниципальной собственности на землю; укрепление законодательных гарантий частной собственности на землю; создание механизмов регистрации прав на землю в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество; совершенствование земельного кадастра; формирование системы ипотечного кредитования и государственного контроля над рынком земельных закладных; реформирование планирования использования земель поселений посредством развития практики градостроительного зонирования; поэтапное сокращение ограничений на оборот земель городов и других поселений; государственный контроль за оборотом земель сельскохозяйственного назначения.
В части правового обеспечения земельной реформы ее законодательная база нуждается в существенном обновлении. Действующее законодательство не отражает социальную и экономическую направленность преобразования земельных отношений. Правовое обеспечение развития земельной реформы в России будет осуществляться по направлениям, обеспечивающим необходимость и достаточность их правового регулирования.
Главная цель земельных преобразований в Российской Федерации состоит в обеспечении рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, создании правовых, экономических, организационно-технологических и других условий для воспроизводства и повышения плодородия почвы, сохранения сельских, лесных и других земель, улучшения природной среды, развития сельских и городских поселений.
Использование земли в Российской Федерации является платным за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, плата за временное пользование землей, плата за приобретение земельных участков в собственность, плата за приобретение права аренды земельных участков, компенсационные платежи за потери сельскохозяйственного производства, плата за пользование земельным участком при установлении сервитута.
Охрана включает систему правовых, организационных, экономических, технологических и других мероприятий, направленных на рациональное использование земель, сохранение почв, предотвращение их от деградации и недопущение необоснованного изъятия ценных сельскохозяйственных и лесных земель, а также восстановление и повышение плодородия почв. Особой охране подлежат сельскохозяйственные угодья.
Приватизация земли колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, которым она передана в бессрочное (постоянное) пользование, и земли, которая находится в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на добровольной основе по решению общего собрания работников предприятия.
В целях регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в Российской Федерации проводится землеустройство, мониторинг земель, ведется государственный земельный кадастр и регистрация прав на землю, осуществляется государственный контроль за соблюдением земельного законодательства, использованием и охраной земель, ведутся научные исследования по этим направлениям.
В результате осуществления первого этапа земельной реформы исключительная государственная собственность на землю частично, в основном, на сельскохозяйственных землях, заменена частной земельной собственностью.
Главную роль в решении сложной проблемы становления новых земельных отношений должно сыграть государство. С помощью государственного регулирования определяются условия и механизмы экономического воздействия на рачительное хозяйствование на земле. Все это ставит задачу совершенствования законодательных актов, разрабатываемых как на федеральном, так и на региональном уровнях, в них должны в равной мере сочетаться интересы собственника и государства. Для этого необходимо:
- разработать и принять нормативно-правовые документы по планированию землепользования, правам на землю и регламенту оборота земли;
- отработать практику целевого использования земли, имея в виду распределение земель по характеру использования (сельскохозяйственные, природоохранные, городские, жилищного строительства и т.д.), установить четкий статус земель каждой категории, создать механизм государственного контроля за целевым использованием земельных участков, ввести ограничения и обременения на права собственности на землю;
- разработать четкий механизм экономической оценки всей земли (сельскохозяйственной, городской и др.);
- разработать механизм аренды земли;
- создать эффективный механизм залога земли;
- создать информационную базу по земле, ядром которой должен стать государственный земельный кадастр.
В России пока еще нет четкой нормативной базы, являющейся фундаментальной для земельных рынков развитых государств с упорядоченной экономикой. Оборот земли невозможен без механизма, который его запускает, контролирует и регулирует. Это, в свою очередь, требует решения таких проблемных узловых положений, как: земельная рента, ее начисление, изъятие, использование, основанные на ней практически все землеуправляющие стоимостные рычаги - цена земли, арендная плата, земельный налог, денежные ставки земельных операций.
В итоге на сегодняшний день в стране около 10% территории находится в частной собственности физических и юридических лиц. В ходе реформы были произведены изменения в пользовании землёй, что вызвало изменения в территориальной структуре земельного фонда страны. В связи с этим поменялись функции земельных ресурсов.
Развитие земельной реформы в России формируется из различных показателей, но в конечном итоге находит свое оформление в законодательных и иных нормативных актах. За последнее время принято множество нормативных правовых актов, основой которых, конечно же, является Конституция Российской Федерации.
Основной закон Российской Федерации определил главные принципы развития земельного законодательства: равенства всех форм собственности на землю, защиту в равной степени прав собственников и других титульных пользователей земли, прерогатива федерального законодательства над законодательством субъектов Российской Федерации, возмездности пользования земельными участками, ненанесения вреда окружающей природной среде в связи с использованием земельных участков. Конституцией земельные вопросы и земельное законодательство отнесены к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Используя свои полномочия, органами государственной власти и местного самоуправления принимается в развитие федерального законодательства целый комплекс нормативных актов [61, 150].
Реформирование земельных отношений в России началось в 1990 году с принятием закона РСФСР "О земельной реформе". В 1991 году был принят Земельный кодекс РСФСР, установивший разнообразие форм собственности на землю, в том числе и частную собственность. Всего же с 1990 по 2001 год был принят 41 Федеральный закон, 33 указа Президента РФ и около сотни постановлений правительства России. Кроме того, свои законы принимали и регионы. Таким образом, к 2001 году земельное законодательство представляло собой конгломерат несистематизированных правовых актов различного уровня, зачастую противоречащих друг другу.
Основным правовым регулятором земельных отношений, безусловно, является Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ, который установил следующие основные принципы земельного законодательства:
1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;