2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;
4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;
7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;
9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;
10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;
11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
Новое земельное законодательство России регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Имущественные же отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 17-ая глава Гражданского кодекса РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» полностью посвящена земельным отношением [40, 14].
Особо важную роль в российском земельно-правовом пространстве имеют такие законодательные акты, как федеральные законы «О землеустройстве» от 18.06.2001г. №78-ФЗ, «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г. № 28-ФЗ и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, которые регулируют основные процессы:
1) создание объекта права посредством землеустройства;
2) учёт объекта землеустройства посредством ведения государственного земельного кадастра;
3) регистрация прав на созданный земельный участок и их государственная защита.
Российской особенностью является то обстоятельство, что до начала проведения реформ вся земля находилась в государственной собственности и помимо решения задачи её приватизации, т.е. передачи земли в собственность частным лицам, должна также решаться задача проведения разграничения государственной земли по вертикали. Решению этой правовой проблемы посвящён федеральный закон от 17.07.2001г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». Данный законодательный акт создаёт правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность). При этом порядок распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, регламентируется Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 г. № 576.
Правовому регулированию отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, посвящён федеральный закон от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Революционным по своей значимости можно считать федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
Указанные выше правовые акты являются основными в правовой сфере, при этом нисколько не умаляется значение множества иных федеральных законов, постановлений и ведомственных актов, которые также формируют собой российское земельное право.
Рынок земли – средство перераспределения земель между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения, обеспечивающее [48]:
- передачу прав на земельные участки от одного лица к другому;
- установление равновесных цен на землю в различных регионах;
- связь между собственниками недвижимости и покупателями с помощью экономической мотивации;
- распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.
Рынок земли как саморегулирующая система включает 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.
Спрос- количество земельных участков (площадь), которые покупатели готовы приобрести при разных ценах.
Предложение – количество денег, уплаченных за единицу земельной площади в осуществленных сделках.
Стоимость – наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела, и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).
На рынке земли действует четыре основные группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные государственные органы.
Рынок земли, как и другие виды рынков, в автоматическом режиме выполняет различные функции, такие как:
- регулирование распределения земельных ресурсов между сферами деятельности;
- санации предпринимателей – разорение неэффективных организаций;
- ценообразование – установление равновесных цен на земельные участки;
- обеспечение свободы предпринимательства и выбора сферы деятельности;
- посредничество – установление связи между потребителями, спросом и предложением земель;
- стимулирование научно-технического прогресса, повышение эффективности бизнеса, личной выгоды;
- информация о ценах, спросе, предложении и других данных о земле.
Земельным участкам, как и рынку недвижимости в целом, присущи некоторые специфические свойства, в частности: сезонные колебания цен, большая дифференциация цен в зависимости от местоположения, развития инженерной инфраструктуры и экологических условий; сегментация рынка по экономическим возможностям покупателей и др. Основные же особенности определяются спецификой самого товара – земли.