3.Кроме того, важным является вопрос о том, все ли сегодня понимают насколько важны ипотека и ипотечные процессы в целом для экономики страны.
Ипотечное кредитование – это не только одно из решений жилищной проблемы. По сути, это выход из инвестиционного кризиса, обеспечивающий устойчивый рост российской экономики путем вложения средств в жилищное строительство, развития смежных с ним отраслей, создание новых рабочих мест и увеличение объема денежной массы в обращении. Коммерческая ипотека может помочь предпринимателям получить долгосрочные ресурсы для инвестиций и пополнения оборотных средств за счет залога помещений и офисов. В плане перспектив на будущее развитие коммерческой ипотеки имеет не меньшее, а может быть, даже большее значение, чем жилищной ипотеки.
Ипотека – залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и экономические проблемы.
4.Жилищное кредитование развивается в Новосибирской области в целом наравне с общероссийским уровнем. Но сказать, что ипотека стала единственным ключом для решения жилищной проблемы, нельзя, потому что государство пока не совсем точно и правильно урегулировало все вопросы. Нужны понятные законодательные нормы, чтобы гарантии по ипотечным кредитам на уровне субъектов федерации не учитывались во внутреннем долге, были выведены в какую-то особую сферу. Лучше, чтобы жилье было в государственной собственности, и имелась возможность со стороны региональной власти снизить планки банков по уровнюпроцентных ставок.
5. Уже сейчас специалисты ипотечного дела сталкиваются с особенностями, обусловленными современными российскими условиями. Еще предстоит определить и создать наиболее эффективные принципы функционирования ипотеки. Основными нам видятся следующие вопросы:
- обеспечение тесного взаимодействия строительного рынка и рынка ипотечного кредитования. Только при адекватном (значительно большем, нежели сейчас) объеме строительства жилья возможно дальнейшее развитие ипотеки. При этом необходимо так усовершенствовать механизмы взаимодействия этих двух рынков, чтобы в любой момент строители были обеспечены ресурсами для финансирования стройки, а банки — ресурсами для ипотечного кредитования граждан, приобретающих жилье у строителей;
- обеспечение максимальной надежности системы ипотечного кредитования. Только показав и доказав потенциальным инвесторам, в том числе и зарубежным, что российское законодательство и менталитет наших граждан не несут в себе рисков при вложении средств в ипотеку, возможно привлекать необходимые финансовые ресурсы;
- обеспечение доступности ипотечного кредитования для населения. Эта задача, по нашему мнению, самая сложная. Повышение доступности, которое достигается, с одной стороны, упрощением условий и процедур, а с другой стороны, повышением кредитоспособности граждан, должно обеспечиваться именно за счет последнего фактора. Очень важно в стремлении придать ипотечному кредитованию массовый характер не делать упора только на снижение требований к заемщикам. Главным здесь должно стать повышение кредитоспособности. В свою очередь кредитоспособность достигается как за счет персонифицированной помощи, так и через повышение уровня доходов российских семей. Повышение уровня доходов — процесс долгосрочный и зависящий от множества факторов. Оказание помощи в решении жилищных проблем — дело уже сегодняшнего дня. Помощь в форме субсидирования, льгот и т. п. применяется на практике. Этим занимается и государство, реализуя социальные программы, и работодатели. По прогнозам, в ближайшие 5 лет именно помощь населению, а не рост доходов будет обеспечивать определенный уровень доступности ипотечного кредитования. В этой связи большие надежды возлагаются на Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Его реализация позволит выйти на значительно большие объемы ипотечного кредитования и будет способствовать решению жилищных вопросов десятков тысяч российских семей.
Особенностью современного оформления ипотечных правоотношений является отсутствие требования об обязательном нотариальном удостоверении договора. Отсутствие процедуры проверки договора нотариусом может существенно сказаться на правах граждан, передающих свое имущество в ипотеку, так как процедура государственной регистрации исключает индивидуальность подхода к каждой сделке.
Таким образом, можно рекомендовать снова вести процедуру обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки, стороной которой является гражданин. Для этого можно рекомендовать внести изменения в ст. 19 Закона об ипотеке, дополнив ее п. 3 следующего содержания:
«3. Договор ипотеки, в котором хотя бы одной стороной является гражданин, подлежит обязательному нотариальному удостоверению».
Внесение указанных изменений позволит предотвратить нарушения прав граждан при применении механизма ипотеки.
Содержание договора ипотеки определено Законом об ипотеке и включает в себя обязательное указание следующих условий: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В области предмета ипотеки существуют проблемы ипотеки незавершенного строительства и переоформления ипотечных отношений при завершении строительства; при ипотеке недвижимости и разрешении вопросов о следовании за заложенным по договору объектом недвижимости прав на земельный участок, занятый ею; ипотеки права аренды на земельный участок. При заключении договора ипотеки необходимо четко определить обязательство, которое ею обеспечивается, – заключение договора ипотеки в целом по обеспечению будущих обязательств, заранее не определенных, не допускается.
Современной проблемой ипотечных отношений является нарушение принципа единой судьбы недвижимости и земельного участка, занятого ею. Таким образом, для единообразия правоприменительной практики можно рекомендовать унифицировать положения о судьбе земельного участка, занятого недвижимостью, передающейся в ипотеку, изменив п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке следующим образом:
«1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя».
Аналогичным образом для применения принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости на нем можно рекомендовать изменить абзац первый ст. 69 Закона об ипотеке, изложив его следующим образом:
«При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения, а также части здания или сооружения, допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части, пропорциональной передаваемой в ипотеку части здания или сооружения».
Существуют определенные процедурные проблемы передачи в ипотеку объектов незавершенного строительства. Во избежание дальнейших споров можно рекомендовать при принятии в ипотеку объекта незавершенного строительства получать от залогодателя подписанное руководителем и главным бухгалтером залогодателя письмо о том, что действующие договоры строительного подряда на дату подписания договора ипотеки отсутствуют и что строительство силами самого залогодателя не осуществляется.
Правило о залоге всего многоквартирного дома по обязательствам единичных дольщиков представляется не самим удачным как с юридической точки зрения, так и в практическом ракурсе. Так, в правовом аспекте объектом, обеспечивающим исполнение обязательства застройщика перед дольщиком, должен был бы выступать тот объект, который фигурирует в договоре долевого строительства. Таковым является конкретная квартира. Что касается практических аспектов реализации указанного правила, то не исключены ситуации, когда обязательства застройщика окажутся неисполненными перед единственным дольщиком, который потребует реализации предмета залога – всего многоквартирного дома – и удовлетворения его интересов за счет сумм, вырученных от продажи объекта недвижимости. Это неминуемо затронет права иных дольщиков, обязательства перед которыми застройщик исполнил надлежащим образом, а, как следствие, дестабилизирует всю ситуацию, связанную с вводом дома в эксплуатацию и передачей их долей всем иным участникам строительства. Таким образом, комментируемое правило нецелесообразно ни с юридической, ни с экономической точек зрения [64, c. 251].
Правило, предусмотренное в п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, направлено на защиту интересов участника долевого строительства. Вместе с тем, это правило может отрицательным образом сказаться на привлечении застройщиком инвестиций со стороны банковских и иных инвестиционно-финансовых учреждений. Действительно, то обстоятельство, что строящееся недвижимое имущество является в силу закона предметом залога у дольщиков, лишает банки соизмеримых с дольщиками гарантий возвратности кредита. В конечном итоге это приведет к росту процентных ставок по предоставляемым банками кредитам, что соответственно повлияет на удорожание строительства жилья, либо банки будут избирать в качестве залогового покрытия иное имущество, принадлежащее застройщику. Или же банки, не найдя удовлетворяющих их гарантий (а таковыми гарантиями являются прежде всего ипотечные договоры), будут отказывать застройщику в выдаче дешевых кредитов. Более вероятным представляется такое развитие ситуации, когда банки будут вынуждены кредитовать не застройщика, а участника долевого строительства, который, в свою очередь, будет выступать в качестве кредитора застройщика. Такое удлинение цепочки кредитования также приведет к удорожанию кредита и, как следствие, стоимости строительства.