ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 История развития ипотечного кредитования в России
1.1 Становление ипотечного кредитования в дореволюционной России
1.2 Институт ипотечного кредитования в постсоветский период
1.3 Правовое регулирование ипотечного кредитования в России
ГЛАВА 2 Механизм жилищно-ипотечного кредитования в.России
2.1 Процедура предоставления ипотечных кредитов: общая характеристика основных этапов
2.2 Договоры, заключаемые для реализации ипотечного кредитования, и их исполнение
2.3Обращение взыскания на заложенное имущество как последствие невозврата кредита
ГЛАВА 3 Практика правового регулирования ипотечного кредитования и его совершенствование
3.1 Проблемы ипотечного жилищного кредитования в России
3.2 Опыт реализации программ ипотечного жилищного кредитования в Новосибирске
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ
ВВЕДЕНИЕ
Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище. На правительственном уровне принят приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» [15]. Однако ситуация с доступностью для граждан приобретения, а тем более получения жилища с каждым годом не улучшается, а ухудшается.
Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование. Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлена прежде всего тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества – средний класс.
Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений.
В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека – это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института – устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом – постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем.
Необходимость жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее время, когда значительно сократилось государственное бюджетное финансирование жилищного строительства. Среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека, основанная на рыночных принципах, на современном этапе признана приоритетной в осуществлении жилищной программы в России [47, c. 58].
Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:
1) ограниченным платежеспособным спросом населения;
2) низкими объемами и невысоким качеством нового жилищного строительства в субъектах РФ, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья;
3) неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства;
4) психологическими факторами, главным из которых является национальная особенность большинства населения – нежелание жить в долг;
5) большим количеством административных барьеров;
6) большим количеством субсидий в этой сфере, их слабой адресностью;
7) высокими процентными ставками;
8) непрозрачными источниками доходов граждан;
9) неразвитостью организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки [52, c. 61].
Рынок ипотеки в России находится в стадии формирования. В то же время наблюдались высокие темпы его роста – все больше сделок на рынке недвижимости заключается с использованием ипотеки. Если в 2005 г. доля сделок с ипотекой на рынке жилья составляла 3,5%, то в 2006 г. – уже 8,6%, а в 2007 г. по итогам первого полугодия – 14% [50, c. 17]. Однако, несмотря на высокую динамику развития ипотечного кредитования в России, абсолютные его объемы очень малы в сравнении с развитыми странами.
В связи с финансовым кризисом объемы ипотечного кредитования по итогам 2008 г. снизились. Самым провальным оказался IV квартал, в котором ипотека упала в четыре раза по сравнению с тем же кварталом 2007 г. [37, c. 11].
Изложенные обстоятельства обусловили необходимость всесторонней научной оценки сущности и значения института жилищно-ипотечного кредитования, а также определяют актуальность темы выпускной квалификационной работы, ее теоретическую и практическую значимость.
Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с реализацией жилищно-ипотечного кредитования.
Предметом исследования выступают проблемы правового регулирования и практика реализации жилищно-ипотечного кредитования.
Целью выпускной квалификационной работы является комплексное исследование проблем реализации жилищно-ипотечного кредитования и выработка предложений по совершенствованию данной сферы.
Осуществление поставленной цели предопределило решение следующих задач:
- изучение теоретических и правовых проблем обеспечения реализации жилищно-ипотечного кредитования;
- исследование программ ипотечного жилищного кредитования в Новосибирске;
- выработка рекомендаций по совершенствованию действующего механизма жилищно-ипотечного кредитования.
Методологической основой работы является историко-правовой метод, позволяющий исследовать особенности ипотеки в разные исторические периоды, сравнительно-правовой метод, формально-юридический, позволяющий анализировать нормативно-правовое акты, регулирующие ипотечное кредитование. Также необходимо выделить метод системного подхода и такие методы познания, как анализ, синтез, индукция, дедукция и другие.
Теоретическую основу данного исследования составляют труды зарубежных авторов (Дж. Бойкина, Б. Бруггемана, Дж. Видемера, Д. Джаффе, А. Доунса, Т. Кларети, Н. Миллера, К. Розена, М. Стоуна, Б. Тсаргиса, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, Р. Ханея, Д. Эпли) разработана структура организации ипотечного рынка и выявлены особенности участия государства в его функционировании, предложена система государственного кредитования населения. Отечественные авторы (В.М. Агапкин, Н.П. Воеводская, Ю.В. Головин, В.В. Герасимов, П.Г. Грабовый, В.В. Иванов, Ю.Б Ильина, Е.П. Коптева, В.А. Кудрявцев, В.И. Лимаренко, В.В. Овчинников, В.К Селюков, В.В. Смирнов, А.В. Суворов, Е.И. Тарасевич, А.Н. Ужегов, Г.А. Цылина, Е.В. Черных, И.В Шиляева) обращаются к проблемам жилищного рынка и ипотечного кредитования в России – правовому обеспечению, схемам организации кредитования, прогнозированию развития рынка жилья в целом. В работе также были использованы материалы из практики арбитражных судов РФ, постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросам залога недвижимости.
Степень разработанности темы. Проблемы залога и залогового права достаточно широко были исследованы дореволюционными учеными-цивилистами. В советское время потребность в изучении залога и, в частности ипотеки, отпала.
Интерес к проблеме ипотечного кредитования возник в начале 90-х годов на волне приватизации и акционирования. В конце 90-х годов появляются прикладные исследования юридических аспектов ипотечного кредитования (В.С. Ем «Правовые проблемы ипотечного кредитования в России, А.Г. Ивасенко «Ипотечное кредитование: проблемы, сущность и перспективы развития»).
Анализу ситуации в области ипотечного кредитования (в прикладном – квартирном вопросе) посвящены труды А.Г. Цылиной «Ипотека – жилье в кредит», В.В. Меркулова «Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России», где рассмотрены как прикладные, так и теоретические аспекты организации ипотечного кредитования.
Ряд практических материалов представлен такими авторами, как В. В. Смирнов «Менеджер по ипотечным операциям» и И.В. Довдиенко «Ипотека: Учебно-практическое пособие». Они рассматривают практические аспекты организации ипотечного документооборота.
Структура работы. Структура данной выпускной квалификационной работы определяется ее целями и включает введение, три главы, состоящие из семи параграфов, заключения, списка использованных источников и приложения.
Идея предоставления кредита для приобретения жилья не нова. Зародившись в Древней Греции во времена Солона (VI в. до н.э.), она кристаллизовалась в четких формулах римского права, перешла в средневековое западноевропейское законодательство и расцвела в Новое время, гибко приспособившись к изменившимся экономическим условиям.
Термин «ипотека» впервые ввел Солон и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности [39, c. 12].
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в ХIХ в., правда, поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).