В 1804 році його переведено до розряду містечок Летичівського повіту. На місці знесеного замку збудовано ратушу, посаджено парк. Поряд заможні городяни споруджували будинки. Фактично, то було нове містечко. А старе тулилося під горою, де вздовж річки Ушиці в жалюгідних хатах жили ремісники і селяни.
У 1820 році в місто провели водогін, який подавав воду із села Грим'ячки на ринок і у фонтан. Водогін посприяв забудові верхньої частини містечка, яку сьогодні жителі називають "місто". Князь Адам Вюртемберзький визначив новий адміністративний, торговельний центр містечка.
У Зінькові в 1842 році виявлено мінеральні джерела. Вода мала лікувальні властивості. До речі, лікар стежив за дією джерел на організм хворих.
Останній володар Зінькова принц Адам Вюртемберзький продав містечко в казну за значну суму — 6,8 млн. рублів золотом. Дослідження мінеральних джерел припинилось.
Кріпаки сподівались, що з переведенням їх на становище державних селян будуть зменшені повинності. Та не судилося: містечко передали в оренду баронові Брюлову, який мало що змінив.
Сорокові роки XIXстоліття характерні для Зінькова виступами селян проти поміщика-орендаря. В 1844-50 роках в Зіньківський маєток входили поселення: Станіславівка, Адамівка, Пирогівка, Петрашівка і Слобідка.
Селяни, крім непосильної панщини, згідно з наказом орендатора маєтку барона Брюлова повинні були перевозити дрова на винокурний завод. Робили по дві ходки на день, що складало 40 верст.
Чиновник з особливих доручень з канцелярії губернатора змушений був донести губернатору, що така повинність дуже важка для селян.
Селяни Зінькова в 1844 р. виступили проти знущань барона Брюлова. Організатором був селянин Іван Макогон. Зібравши гроші, зіньковецькі селяни послали трьох чоловік до м. Кам'янця-Подільського зі скаргою до губернатора. Однак губернатор дав вказівку: "втолкувати селянам, щоб вони в подальшому подібними скаргами не турбували".
Населення скаржилося до Подільської палати державних маєтностей на свавілля орендаря-посесора і його знущання над селянами. 1845 року палата направила до Зінькова свого радника. Але той, замість розгляду скарги, вчинив допити селянам, які підписали її. Селянський сход було попереджено, що кожного скаржника чекає покарання 300-ми різками. І все ж таки нову скаргу, надіслану до губернатора в грудні 1847 року, підписало понад сто мешканців. У ній розповідалося про злиденне життя зіньківців: денні "уроки" на панщині такі великі, що селянська сім'я спроможна виконати їх лише за 2 дні напруженої праці, за найменшу провину економ нещадно бив. Випасів для селянської худоби не було. Ремісників посесор розоряв поборами. Так, гончарі сплачували йому по 20—30 копійок сріблом за горно. Але й цю скаргу не взяли до уваги.
Селяни не корились поміщикові, виступи їх тривали. Царські чиновники змушені були розпочати слідчу справу, бо під скаргою стояло 163 підписи. В 1849 році відбувся новий виступ селян Зінькова. Закликав до непокорності та не виконувати панщину селянин Михайло Білик, його заарештувала поліція. Виступи селян були жорстоко придушені. Намагаючись запобігти піднесенню селянського руху під час польського повстання 1863 року, царський уряд 16 серпня видав указ, за яким всі державні селяни, зокрема посесійні, переходили до розряду селян-власників. Зінківські хлібороби за надільні землі мали сплачувати казні викупні платежі протягом 47 років.
У 1872 році люстраційна комісія передала замок селянам. Тут містилися органи місцевої влади. Оскільки замкові башти і будинок загрожували костьолові, церкві та іншим будинкам, що стояли під горою, влада вирішила знищити замкові мури і розпродати за 200 руб. населенню камінь і дерево.
Ці руїни у 1898 році бачив проїздом київський історик Орест Левицький, що опублікував в журналі «Киевская старина» замітку під заголовком «Истребление древнего замка Подолии».
У 80-х роках 19 століття у Зіньків прибув виходець з Моравії Вацлав Девішик. На руїнах старої «броварні» він збудував підвали для відстоювання пива, встановив обладнання для розливу цього напою. До речі, тут працювали спеціалісти, які знали секрети пивоваріння з Чехії.
«Весняну тишу сонячного містечка раптом прорізав заводський гудок», — так повідомила про відкриття заводу губернська газета».
Завод випускав «мюнхенське» та інші види пива. За чудову якість, прекрасні смакові властивості продукція отримала нагороди на всеросійських виставках. Про це свідчить рекламний плакат, випущений у Москві.
На заводі працювало 35 робітників. їх середньорічний заробіток складав 126 рублів. Наприкінці XIX століття в Зінькові було 611 дворів, 4842 жителі.
Багато мешканців жило з ремісництва і торгівлі. 1873 року, під час перевірки казенною палатою господарського стану ЗІнькова, зафіксовано 118 крамниць та майстерень. Серед ремісників переважали шевці, чоботарі, бондарі, каретники, мідники, ковалі та інші. Основана маса населення -— селяни— займалися землеробством, а у вільний від польових робіт час — візникуванням, вичинюванням шкур, виробництвом глиняного посуду.
Зіньківські гончарі славилися на Поділлі і за його межами чудовими керамічними виробами. Розквіт гончарства пов'язаний з видобутком тут високоякісної глини, яка після обпалення набувала приємного рожевого відтінку. Посуд виробляли на гончарному крузі. Вироби відзначалися красою і витонченістю форми, їх не покривали поливою, а розписували в один колір натуральною фарбою — «червінню». Орнамент був геометричним, мав дуже чіткий рисунок. Гончарством у Зінькові займалося 200 родин25. Залучали до нього й дітей віком від 6—7 років. За день дорослий робітник виготовляв у середньому 60 горщиків, діти — 15. Вироби вивозили до Львова, Бессарабії, Петербурга, навіть за кордон.
Восени цілі каравани відправлялися з посудом. Якщо стояла дощова осінь, то посуд намокав, втрачав колір, дзвін і були випадки, що гончар, проїздивши місяць, повертався додому без горшків, грошей і воза. Такий рік називався «потопили горшки в Дністрі».
Історик А.Трусевич описує процес гончарства. Червону глину добували в спеціальних шахтах, витягуючи з допомогою блоків. В рік вибирали з надр до 3000 підвід. Підвода коштувала 1—1,5 рубля, а підготовка і закладка шахти — до ЗО рублів. Дорого, бо глину треба місити, різати ножем, перетирати через рафи. Із однієї підводи виходило 3 «штуки» горшків. В «штуці» — 6 кіп або 360 малих горшків. Оскільки горшки робились різної величини, то «штука» в середньому приймалась за 120 горшків.
Випалювали посуду печах, по 1000 горшків за раз. В негоду або коли печі були вологі, відходи становили третину. «Штука» сирих горшків на місці коштувала 1—1,5 рубля, випалених — 2—2,5, а при вивозі — А—5. Розвозили на продаж у великих возах, у яких поміщалось 600 горшків. Коштував такий віз 10— 20 руб., а за кордоном — 24 руб. В Бессарабії при обміні на зерно отримували 30 руб. Чистого доходу гончар мав 30—100 руб.
В 1913 році правління посудозберігаючого товариства влаштувало в Зінькові кустарну виставку, яка тривала три дні. Очолив виставку голова правління товариства С.П. Грижемало-Покрожевницький. А членами виставкому стали земський лікар Л.Т. Чайковський, власник пивзаводу Д.І.Дєвішек, волосний старшина Д.С.Яновицький і кустар-гончар села Адамівка. Я.І. Пирожок, Яків Бацуца з села Адамівка одержав велику бронзову медаль за художній розпис гончарних виробів, 28 гончарів отримали похвальні листи і грошові премії.
Потяг до ремесла був настільки великий, що селяни хоч і мали клаптик землі, але не обробляли його, а віддавали за «сніп» в оренду на 5—6 років, часто не знаючи, де знаходиться поле. «Дід і батько мої не бували і я не знаю, що з ним робити», — говорили селяни.
Витонченим смаком і своєрідністю відзначався й одяг зіньківців. Він був дуже мальовничим. Чоловіки носили іуньки з круглими комірцями, обшиті червоними в чотири ряди шнурами, обшлаги і рукави були оздоблені кумачем з чорними смугами, на голові — солом'яний широкополий капелюх, пов'язаний червоного стрічкою. У свята дівчата й молодиці взували жовті чобітки, одружені жінки одягали на голову пов'язку з великих квітчастих хусток. Однак далеко не всі мешканці Зінькова мали можливість справляти собі святкове вбрання. Біднота, кількість якої дедалі збільшувалася, одягалася в лахи.
З розвитком капіталізму йшов процес класового розшарування селян, обезземелення бідняцько-середняцьких господарств. На початку XXстоліття в Зінькові 52 двори зовсім не мали землі, 184 родини городників володіли тільки присадибними ділянками. З 600 господарств, на які припадало 1639 десятин орної землі, 164 двори мали по 1 десятині і менше, 241 - дві, 54- три і тільки 141 господарство володіло 4—5 десятинами кожне.
До революції в Зінькові діяли католицький костьол, чотири православних церкви та синагоги. У володінні чотирьох православних приходів знаходилось 157 десятин землі.
Містечкова біднота особливо страждала від хвороб, які здебільшого були наслідком поганого харчування. Кваліфікованої медичної допомоги вони не одержували. Зіньківську медичну дільницю, яка була відкрита у 1891 році (населення 33221 чол.), обслуговував лише один лікар, два фельдшери, одна акушерка. Віддаленість деяких населених пунктів до дільниці була 37 верст, не всі хворі могли бути обслужені. Лікарні в Зінькові не було, наймали селянську хату, де стояло всього 10 ліжок, в той час як хворих, що потребували стаціонарного лікування за 1911 рік було 283.
Хворі селяни звертались до знахарів і баб-шептух. Це призводило до великої смертності серед населення. В 1909 р. в Зінькові на різні захворювання страждало 233 чоловіка. Освіта населення була на низькому рівні. В селі діяли двокласне училище і церковнопарафіяльна школа, в якій навчалось дітей.
В Соколові працювала церковноприходська школа, де навчалось 12 хлопчиків та 4 дівчинки, в Калинівці — 12 хлопчиків та 7 дівчаток, на Габашівці — 11 учнів, на Кривулі — 5 хлопчиків і 4 дівчинки".