Содержание
Введение 2
1. Основания возникновения, изменения и прекращения земельных отношений 3
2. Проблемные вопросы земельных отношений 10
2.1. Российский землеоборот 10
2.2. Кредитование агропромышленного комплекса 14
3. Эффективные формы хозяйствования 18
Заключение 22
Библиография 24
Земельные отношения - одна из форм производственных отношений, возникающих между различными социальными группами людей и отдельными людьми при владении, использовании и распоряжении землей в качестве средства производства, при осуществлении предпринимательской деятельности, а так же по поводу государственного управления земельными ресурсами. Поэтапное преобразование земельных отношений в Российской Федерации, ориентированное на рыночную экономику и развитие предпринимательской деятельности граждан, предприятий и организаций, - это одна из важнейших задач государственной политики переходного периода.
В 1990-2002гг. земельные отношения в России претерпели значительные изменения. Одним из итогов этих преобразований явилось то, что в стране практически завершено создание нового земельного строя и осуществлен переход к различным формам владения, пользования землей и аренды ее, разрешено многоцелевое использование земельных участков и прочно связанных с ней объектов недвижимости, введено платное землепользование, создаются условия для развития рынка земельной собственности и предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики. На основании закона Российской Федерации о земельной реформе и других законодательных актов о земле, наряду с государственной утверждается частная собственность на землю в виде индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной. Параллельно с колхозами и совхозами образовались крестьянские (фермерские) хозяйства и сельскохозяйственные кооперативы.
Земельные отношения регулируются системой политических, социально-экономических, юридических и технических мер, осуществляемых государством. Важнейшая роль в развитии предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики.
1. Основания возникновения, изменения и прекращения земельных отношений
Земельные отношения - это общественные отношения, которые складываются между органами власти, организациями и частными лицами по поводу распределения, использования и охраны земель и которые регулируются нормами земельного права.
Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования, могут выступать в земельных отношениях в двух качествах.
Во-первых, как регуляторы этих отношений применительно к земельным участкам, находящимся под их юрисдикцией на их территории. В этих случаях их акты имеют властный характер, иллюстрацией чего могут служить обязательные предписания при ведении государственного земельного кадастра, зонирование земель, санитарные и ветеринарные правила, требования по охране природы, сервитуты и др.
Во-вторых, как собственники земельных участков. В этом случае они выступают на равных началах с иными участниками отношений: гражданами и юридическими лицами (ч.2 ст.9, ст.10 и 11 Земельного кодекса).
В имущественном отношении к земле, в качестве ее принадлежности, должны относиться почвенный покров и естественная растительность. Принадлежностью земли являются также защитные и мелиоративные устройства и посадки - поскольку они не имеют особой от земли хозяйственной ценности или же их ценность значительно уступает ценности земли, которую они защищают и улучшают. Бесспорно, что принадлежностью земли являются результаты защитных и мелиоративных работ, полностью слившихся с землей (планировка поверхности земли, расселение засоленных угодий, химические мелиорации, террасирование склонов, уборка камня и др.).
В силу различий природных свойств земли и неодинакового хозяйственного ее использования могут возникать самые разнообразные земельные отношения.
Земельные отношения могут возникать, изменяться или прекращаться на основании правомерных и неправомерных действий. Так, например, при систематическом нарушении земельного законодательства пользователь может быть лишен права на землю. Земельный участок может быть изъят (выкуплен) и при отсутствии нарушений, если он понадобился для государственных или общественных нужд. Изменения в содержании земельных правоотношений происходят при частичном изъятии земель, например, в случае соглашения сторон об изменении условий договора аренды, а также при некоторых других обстоятельствах, не приводящих к полному прекращению права пользования землей.
Наконец, земельные отношения могут различаться по степени взаимной обязанности их участников. Они могут быть отношениями равноправия (партнерские отношения) и отношениями подчиненности одной стороны другой. Как правило, равноправные земельные отношения возникают между теми или иными хозяйствами - пользователями земли. Так, согласование между соседями о порядке использования граничащих (смежных) участков осуществляется путем свободной договоренности. Одна сторона не может диктовать другой обязательных условий поведения, не учитывающих интересов соседа. Стороны этих отношений обязаны в равной мере воздерживаться от нарушения установленного порядка пользования землей. Устранение нарушений допускается не путем "самосуда", а компетентным органом государства (землеустроительной службой, судом, арбитражным судом). Партнерские отношения складываются между арендатором и арендодателем, в том числе при сдаче земельного участка в аренду, между колхозом, совхозом и коллективом, работающим на условиях внутрихозяйственного арендного подряда, поскольку участники этих отношений обязаны уважать права друг друга, добиваться взаимного согласия, не нарушать законных интересов другой стороны.
При отношениях подчиненности складывается иной характер поведения субъектов права пользования землей. В этих отношениях, как правило, одной из сторон является орган управления, который по закону правомочен давать те или иные указания землепользователю, добиваться от него тех или иных действий, контролировать его поведение и т.д. Так, должностное лицо землеустроительной службы может потребовать от всякой сельскохозяйственной организации прекращения работ, угрожающих порчей угодий, и землепользователь, собственник, землевладелец обязаны подчиниться этим законным требованиям.
По функциональному назначению земельные отношения могут быть регулятивными и правоохранительными.
Регулятивные отношения - это такие отношения, которые урегулированы нормами земельного права, и которые выражаются в совершении участниками данных отношений позитивных действий.
Правоохранительные земельные отношения, в отличие от регулятивных, вызываются отклонением в поведении участника земельных отношений от нормы закона. Они, как правило, возникают по поводу правонарушений, когда наступает необходимость юридического воздействия на нарушителя земельного законодательства. Названные отношения могут складываться и при отсутствии правонарушения, когда есть угроза его наступления. Поэтому, например, со стороны органов землеустроительной службы, осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель, могут быть приняты охранительные (предупредительные) меры, чтобы не допустить назревающего правонарушения.
Земельные отношения могут быть классифицированы и по иным основаниям, широко используемым в гражданском праве:
по критерию содержания - на имущественные и неимущественные;
по критерию определенности состава субъектов - на абсолютные и относительные; и т.д.
Земельные отношения могут возникать, изменяться или прекращаться по различным основаниям, в основе которых лежат юридические факты, под которым понимаются социальные обстоятельства в форме событий или действий, вызывающие на основании норм права наступление определенных правовых последствий. К событиям относятся явления природы, возникновение и развитие которых не зависит от воли человека. Действия подразделяются по своей природе на правомерные и неправомерные.
Согласно статье 25 Земельного кодекса РФ основаниями возникновения прав на землю выступают юридические факты, установленные гражданским законодательством. Их перечень указан в статье 8 ГК. Данная статья предусматривает 9 оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (договоры и иные сделки, акты государственных органов и органов местного самоуправления, судебные решения, вследствие причинения вреда другому лицу, в результате событий и др.). Среди перечисленных в ст.8 ГК оснований в отношении земельных участков наиболее распространенным основанием следует признать – акты государственных органов и органов местного самоуправления. Именно на основании решений (актов) предоставляются земельные участки субъекту, с которым закон и связывает возникновение земельных отношений. Вторыми по значимости выступают гражданско-правовые сделки. Преимущественно на основании совершения различных сделок с землей происходит возникновение права собственности или аренды на земельный участок. Ограниченные вещные права могут возникнуть на основании правопреемства. Например, переход права пожизненного наследуемого владения происходит к наследнику в порядке универсального правопреемства.
Возникновение права на земельные участки возможно из судебного решения, которым устанавливается соответствующее право на землю, например в соответствии со статьей 274 ГК суд может установить сервитут. На основании судебного решения производится государственная регистрация прав на землю (ст.59 ЗК).
Основания возникновения прав на земельные участки могут быть установлены Федеральным законом (ст.25 ЗК). К ним относится сам ЗК и ряд других специальных законов, среди которых можно назвать ФЗ от 16 июля 1998г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому по договору может быть заложено недвижимое имущество в виде земельного участка.