Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременении.
В Москве при наличии обременении их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих городу площадей. К типичным обременениям относятся затраты на строительство и реконструкцию общегородских инженерных коммуникаций и сооружений, затраты на снос существующих строений, принадлежащих городу, затраты по переселению жителей из сносимых зданий, затраты на перебазирование промышленных предприятий и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством Москвы.
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ
1. В чем заключается экономическое содержание затратного подхода при, оценке земельных участков?
2. На каких принципах оценки базируется затратный подход?
3. Какие методы оценки земли включает затратный подход?
4. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает оценка по затратам на инфраструктуру?
5. Для оценки каких земель используется оценка стоимости земель исходя из затрат на инфраструктуру?
6. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает оценка по условиям инвестиционных контрактов?
7. Почему в результате применения оценки по условиям инвестиционных контрактов получают инвестиционную стоимость земельного участка?
8. В чем заключаются преимущества и недостатки затратного подхода к оценке земли?
ТЕСТЫ
Тест 1. Из нижеперечисленных укажите метод, который основывается на экономическом принципе замещения:
а) метод дисконтированных денежных потоков;
б) метод сравнения продаж;
в) метод капитализации дохода;
г) метод предполагаемого использования;
д) все ответы неверны.
Тест 2. Оценка земельных участков по затратам на инфраструктуру используется для определения стоимости:
а) сельскохозяйственных земель;
б) земель под жилищное строительство;
в) земель водного фонда;
г) земель лесного фонда;
д) все ответы неверны.
Тест 3. Оценка земель по условиям инвестиционных контрактов используется для:
а) оценки сельскохозяйственных угодий;
б) оценки земель лесного фонда;
в) оценки земель поселений;
г) во всех указанных случаях.
ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАДАНИЯ
Задание 1. На вакантном земельном участке правилами зонирования разрешено строительство: вариант А — административного здания; вариант Б — офисного здания; вариант С — торгового комплекса.
Вариант А
Стоимость строительства административного здания — 420 ООО дол.
Срок эксплуатации — 50 лет.
Ставка дохода — 12% годовых.
Коэффициент капитализации для земли — 0,102.
Чистый операционный доход в год равен 70 000 дол.
Вариант Б
Стоимость строительства офисного здания — 460 000 дол.
Срок эксплуатации здания — 50 лет.
Ставка дохода — 12% годовых.
Коэффициент капитализации для земли — 0,102.
Чистый операционный доход в год равен 85 000 дол.
Вариант С
Стоимость строительства торгового комплекса — 625 000 дол. Срок эксплуатации комплекса — 50 лет. Ставка дохода — 12% годовых. Коэффициент капитализации для земли — 0,102. Чистый операционный доход в год равен ПО 000 дол. Определите вариант наиболее эффективного использования земельного участка.
Задание 2. Правилами зонирования разрешаются следующие варианты использования вакантного участка городской земли: вариант А — под жилищное строительство; вариант Б — под коммерческое строительство; вариант С — под офисное здание.
Вариант А
Площадь возводимого дома — 650 000 кв. м. Стоимость строительства — 9 дол. за 1 кв. м. Чистый операционный доход — 1 600 000 дол. Коэффициент капитализации для дома — 14%. Вариант Б
Площадь возводимого здания — 700 000 кв. м. Стоимость строительства 8 дол. за 1 кв. м.
Чистый операционный доход — 1 700 ООО дол. Коэффициент капитализации для здания — 15%. Вариант С
Площадь возводимого здания — 600 ООО кв. м. Стоимость строительства — 10 дол. за 1 кв. м. Чистый операционный доход 1 400 000 дол. Коэффициент капитализации для здания — 13%.
Определите остаточную стоимость земли по каждому варианту, если коэффициент капитализации для земли по всем вариантам составляет 10%.
5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
5.1 РЕНТНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ
При оценке сельскохозяйственных угодий в России необходимо учитывать, что до января 2003 г. они не являлись объектом купли-продажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания, сооружения), а это ограничивает применение метода сравнения продаж и исключает затратный подход. Повсеместная оценка сельскохозяйственных угодий в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной ренты.
Метод капитализации земельной ренты применяется для расчета оценочной стоимости земельных участков, используемых в качестве основного средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.
Земли, занятые зданиями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.
Земельная рента — особый доход, поступающий собственнику земли при распределении общественного продукта.
На практике возникает двоякая монополия земельных собственников, с одной стороны, монополия класса собственников в целом (абсолютная рента), с другой стороны, особые монопольные условия отдельных собственников, обусловленные плодородием или местоположением конкретных земельных участков (дифференциальная и монопольная рента).
Выражением монополии класса собственников в целом выступает абсолютная рента. Поскольку земля необходима для любого вида деятельности (сельскохозяйственного производства, промышленного производства, строительства), то за ее пользование взимается арендная плата. Земельный собственник никогда не предоставит свой земельный участок без компенсации.
Арендная плата за земельный участок может состоять из трех частей:
первая — соответствует передаче права пользования неразрушимыми свойствами земли (земельная рента);
вторая — соответствует доходу на капитал, уже вложенный в землю и неотделимый от нее (мелиорация, постройки и т.д.);
третья — включает амортизацию имеющихся построек.
При кадастровой оценке абсолютная рента не дифференцируется по регионам и качеству земли. Она установлена в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий — в среднем по Российской Федерации 12 руб. с га1.
Дифференциальная рента. Естественным базисом образования дифференциальной ренты выступают следующие особенности земли:
■ относительное постоянство различных земельных участков по плодородию и их расположение по отношению к рынкам сбыта;
■ ограниченность лучших земель, что вынуждает общество использовать для сельскохозяйственного производства и относительно худшие земли, на которых ниже производительность труда.
Плодородие — совокупность свойств почвы, прежде всего содержание гумуса, доступных для растений питательных веществ, влаги, обеспечивающих урожай сельскохозяйственных растений.
Совокупность природных условий, влияющих на характер роста и развития растений, создает естественное плодородие земли. Содержание химических веществ и физико-химические свойства верхнего слоя почвы обусловливают ее потенциальное плодородие. Воздействие на почву ручного и машинного труда людей позволяет говорить и об экономическом плодородии, которое представляет собой единство природного плодородия и технологии производства сельскохозяйственной продукции.
Плодородие земли зависит от многих параметров: запасов органического вещества, питательных элементов, водно-физических свойств почвы, величины осадков, температурного режима, поглотительной способности, подстилающей породы и др. По этой причине при оценке земли учитывают всю совокупность ее свойств и признаков. Влияние того или иного признака на продуктивность сельскохозяйственных угодий учитывают при помощи поправочных коэффициентов. Их рассчитывают, сравнивая урожайность культур на участках с одинаковыми признаками, кроме того фактора, влияние которого нужно выявить.
Местоположение земельного участка может рассматриваться как глобальное и локальное.
Глобальное местоположение характеризует принципиальные территориальные различия в расположении земельных участков в границах природно-экономических зон. Глобальное местоположение — макроэкономическая характеристика, присущая группе земельных участков различных типов использования. Оно учитывается при кадастровой оценке земельных участков, создании зональной базы рыночной стоимости.
Локальное местоположение — микроэкономическая характеристика, учитывающая привязку на данной местности типичного участка внутри сформированной ранее ценовой зоны. Локальное местоположение характеризует земельные участки по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок.
Повышение экономического плодородия почвы, развитие транспорта могут уменьшить эти различия, но не устранить полностью. Не устранимы также и различия в природно-климатических условиях сельскохозяйственного производства (количество осадков и тепла, водный режим и др.);
Специфика ценообразования на сельскохозяйственную продукцию. В отличие от промышленности, где общественная стоимость производимых товаров определяется средними условиями производства, общественная стоимость сельскохозяйственной продукции устанавливается на основе затрат предприятий, расположенных на худших земельных участках, но при нормальном уровне хозяйствования. При этом нельзя отождествлять объективно худшие условия производства (плодородие, местоположение) с плохой работой сельскохозяйственных предприятий.