Оценка стоимости земельных участков (стр. 24 из 32)

Определяется расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов:

Расчетный рентный доход = ДРД + Абсолютный рентный доход.

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации.

Срок капитализации расчетного рентного дохода принимается равным 33 годам.

Кадастровая стоимость = Расчетный рентный доход х 33.

В таблице 7.1 приведены результаты I этапа кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Код региона	Субъект РФ	Кадастровая стоимость руб./га
1	Республика Адыгея	23 960
2	Республика Алтай	3 270
3	Республика Башкортостан	10 100
4	Республика Бурятия	4 090
5	Республика Дагестан	12 080
6	Республика Ингушетия	9410
7	Кабардино-Балкарская Республика	19 600
8	Республика Калмыкия	2 380
9	Карачаево-Черкесская Республика	13 270
10	Республика Карелия	5510
11	Республика Коми	4 090
12	Республика Марий Эл	12 140

Код региона	Субъект РФ	Кадастровая стоимость руб /га
13	Республика Мордовия	10 990
14	Республика Саха	400
15	Республика Северная Осетия	19 040
16	Республика Татарстан	11 020
17	Республика Тува	1 550
18	Удмуртская Республика	8 580
19	Республика Хакасия	2 900
20	Чеченская Республика	Нет данных
21	Чувашская Республика	14 950
22	Алтайский край	10 990
23	Краснодарский край	43 560
24	Красноярский край	7 190
25	Приморский край	10 000
26	Ставропольский край	20 000
27	Хабаровский край	7 790
28	Амурская область	6 140
29	Архангельская область	4 920
30	Астраханская область	2 440
31	Белгородская область	3 940
32	Брянская область	20 490
33	Владимирская область	10 460
34	Волгоградская область	12410
35	Вологодская область	7 990
36	Воронежская область	21 650
37	Ивановская область	11 020
38	Иркутская область	6 700
39	Калининградская область	17 720
40	Калужская область	10 330
41	Камчатская область	2 670
42	Кемеровская область	7 620
43	Кировская область	6 700
44	Костромская область	8 840
45	Курганская область	9310
46	Курская область	18 940
47	Ленинградская область	23 000
48	Липецкая область	16010
49	Магаданская область	400
50	Московская область	33 030
51	Мурманская область	400
52	Нижегородская область	9 700
53	Новгородская область	7 620
54	Новосибирская область	9410
Код региона	Субъект РФ	Кадастровая стоимость руб./га
55	Омская область	10 070
56	Оренбургская область	7 490
57	Орловская область	15 440
58	Пензенская область	9 970
59	Пермская область	6 470
60	Псковская область	8 220
61	Ростовская область	19 170
62	Рязанская область	13 040
63	Самарская область	10 860
64	Саратовская область	8 120
65	Сахалинская область	4 720
66	Свердловская область	9 740
67	Смоленская область	9 830
68	Тамбовская область	16 200
69	Тверская область	9 540
70	Томская область	5 080
71	Тульская область	15 310
72	Тюменская область	7 260
73	Ульяновская область	10 030
74	Челябинская область	9 370
75	Читинская область	3 300
76	Ярославская область	12 310
79	Еврейская АО	3 890
80	Агинский Бурятский автономный округ	4 190
81	Коми-Пермяцкий АО	400
82	Корякский АО	400
83	Ненецкий АО	400
84	Таймырский АО	0
85	Усть-Ордынский Бурятский АО	5 410
86	Ханты-Мансийский АО	400
87	Чукотский АО	0
88	Эвенкийский АО	400
89	Ямало-Ненецкий АО	400

На сельскохозяйственных землях, где отсутствует дифференциальный рентный доход, кадастровая стоимость устанавливается на основе только абсолютного рентного дохода в размере 400 руб. за 1 га (Мурманская и Магаданская области, Ненецкий, Коми-Пермяцкий, Ханты-Мансийский и некоторые другие автономные округа).

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации на I этапе представлена ниже.

1.Определение оценочной продуктивности 1 га сельскохозяйственных угодий.

2.Определение оценочных затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий.

3.Расчет цены производства и рентного дохода.

4.Расчет средней кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ.

Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ^[1]. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации (приложение по результатам).

При наличии природно-экономической зональности территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на первом этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

■ фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за 1971 — 1999 гг., а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий на основании данных за 1992—1999 гг. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ;

■ рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта РФ по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту РФ;

■ базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту РФ на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности и затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

1)определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

2)определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

■ данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);

■ показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ (результаты этапа 1 государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту РФ.

Определение интегральных значений показателей земельных участков по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению

Интегральными показателями являются:

■ по плодородию почв — балл бонитета (совокупный почвенный балл), который характеризует природные свойства почвы;

■ по технологическим свойствам — индекс технологических свойств земельных участков;

■ по местоположению — эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами (километров).