Определение балла бонитета почв земельного участка Определение балла бонитета почв включает:
■ установление методами статистического анализа признаков и свойств почв, существенно влияющих на их плодородие;
■ расчет средних физических значений отобранных признаков и свойств почв;
■ пересчет на основе корреляционно-регрессионного анализа физических значений признаков и свойств почв в зависимости от их влияния на урожайность сельскохозяйственных культур в относительные величины — баллы;
■ расчет среднегеометрического балла по совокупности признаков и свойств по разновидностям (группам) почв;
■ расчет совокупного почвенного балла путем корректировки среднегеометрического балла на негативные свойства, снижающие плодородие почв (переувлажненность, эродированность, засоленность и т.д.). Совокупные почвенные баллы по оценочным группам почв имеются в материалах IV тура оценки земель (представлены в виде оценочных шкал).
Балл бонитета г-го земельного участка (Б,) определяется взвешиванием баллов бонитета j-xпочвенных разновидностей или оценочных групп почв г-го земельного участка (Б) на их площади (5),)
Балл бонитета почв сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием баллов бонитета почв сельскохозяйственных угодий объектов оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.
Определение индекса технологических свойств земельного участка Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки не зависят от плодородия и рассчитываются с учетом:
энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям);
■ рельефа;
■ каменистости;
■ контурности;
■ удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра;
■ высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон).
Физические значения технологических свойств для конкретного объекта оценки переводятся в баллы и коэффициенты по соответствующим шкалам. Шкалы приведены в Технических указаниях по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий.
На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель — индекс технологических свойств объектов оценки по отношению к эталонным условиям.
За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости — 100; оценка рельефа и каменистости — 1,00.
Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.
Определение эквивалентного расстояния вне хозяйственных грузоперевозок по земельному участку
Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог. Компактность местоположения самого хозяйства при кадастровой оценке не учитывается.
Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам: зерно, картофель, овощи — 1,00 (I класс груза — принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе — 1,25 (II класс); шерсть — 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года.
Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам:
первая группа (эквивалент) — 1,0; вторая группа — 1,5; третья группа — 2,5.
Эквивалентное расстояние от объекта оценки до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле
ЭР, =£г,К. (Р, + Р2Д2+PM/firjKj> i-\ i-\
где ЭР, — средневзвешенная эквивалентная удаленность г-го объекта оценки, км;
Г, — объем г-го вида реализованной продукции в обшем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного района),%; Pi, Р2, Р3 — расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по 1-й, 2-й и 3-й группам дорог, км; Д2, Дз — коэффициенты перевода, соответственно, 2-й и 3-й групп дорог в эквивалентные;
Kj— коэффициент пересчета 7-го вида продукции в эквивалентные грузы I класса.
Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий
Стоимостная оценка в границах объектов оценки заключается в определении расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и включает:
■дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам оценки согласно их индивидуальным рентообразу-ющим факторам — плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
■определение по объектам оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.
Определение расчетного рентного дохода
Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов.
Дифференциальный рентный доход объектов оценки определяется по формуле
Р,- = (В,- - 3,Н0) + ДРТ, + Д Р
где Р,- — дифференциальный рентный доход 1-го объекта оценки,
руб./га;
В,- — валовая продукция, обусловленная плодородием почв г-го объекта оценки, руб./га;
3,- — затраты на использование г-го объекта оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб./га; Н0 — минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Н0- 1,07);
(В, - 3,Н0), — рентный доход, обусловленный соответственно плодородием ДРг,и ДРМ1 почв, технологическими свойствами и местоположением г-го объекта оценки, руб./га.
Валовая продукция объекта оценки (В,) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объектов оценки по формуле
B,= (В0:Б0)хБ
где В0 — базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных
угодий, руб./га;
Б0 и Б* — балл бонитета групп почв или разновидностей почв, соответственно, сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и f-го объекта оценки.
Затраты на использование i-го объекта оценки (3,) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле
3 = 30(1-ДзУ) + 30хДзух(Б,.:Б0),
где 30 — базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га; Дзу — доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).
Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта оценки (ДРТ)), определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (30) пропорционально индексу технологических свойств f-ro объекта оценки: ЛРт;=30хН0хДзтх(1-Ит,:ИТ0),
где Ит; и Ито — индексы технологических свойств 1-го объекта оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району); Дзт — доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.
Рентный доход, обусловленный местоположением объекта оценки (ДРШ) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (С0, руб./га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (С,, руб./га):
ДРш = (С0-С,)хН0;
СЭхТхГ;;
C,- Эр, х Т х Г,,
где Эрои Эр, — средневзвешенное эквивалентное расстояние, соответственно, по субъекту. РФ (земельно-оценочному району) и 1-му объекту оценки, км;
Г0 и Гг — внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и 1-му объекту оценки. В среднем по субъекту 1—2 тысячи тонн на гектар;
Т — затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб. Берется средний показатель по субъекту.
Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние три года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.
Нормативная грузоемкость г-го объекта оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально соотношению балла бонитета г-го объекта оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).
Для получения стоимостной оценки объектов, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на первом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1% стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий.