По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления.
Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо к значительному ухудшению экологической обстановки.
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ
1. Между какими субъектами и по поводу каких объектов возникают земельные отношения?
2. Назовите основные законодательные акты, регулирующие земельные отношения в Российской Федерации.
3. Назовите основные законодательные акты, регулирующие земельные отношения в Москве.
4. Какие формы собственности на землю существуют в Российской Федерации?
5. Какие изменения в формах собственности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации?
6. Каким образом возникает право частной собственности граждан и юридических лиц на землю?
7. Какие ограниченные вещные права на землю существуют в Российской Федерации?
8. Что понимается под ограничениями права собственности на земельный участок? Приведите примеры.
9. Какие права относятся к сервитуту? Приведите примеры.
10. Приведите примеры публичных и частных сервитутов.
11. На какие категории земли подразделяется земельный фонд Российской Федерации?
12. Из каких юридических понятий складывается правовой режим земельного участка?
13. Что понимается под разрешенным использованием земельного участка?
14. Какие требования или ограничения может содержать разрешенное использование земельного участка?
15. Какие формы платы за землю установлены в Российской Федерации?
16. Какие земельные участки в настоящее время находятся в свободном гражданском обороте?
17. Какие ограничения прав собственности существуют для иностранных юридических и физических лиц в Российской Федерации?
18. Какие земельные участки являются делимыми?
19. В каких случаях земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд?
20. Какие убытки и потери возмещаются при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд?
ТЕСТЫ
Тест 1.Сделка купли-продажи предусмотрена российским законодательством для земельных участков, находящихся:
а) в частной собственности;
б) в пожизненном наследуемом владении;
в) в постоянном бессрочном пользовании;
г) в долгосрочной аренде;
д) а) и б).
Тест 2. Согласие местных органов власти для сдачи земельного участка в аренду необходимо, если владелец этого участка обладает правом:
а) частной собственности;
б) пожизненного наследуемого владения;
в) постоянного бессрочного пользования;
г) все ответы неверны.
Тест 3.К какой категории земель относится садоводческое товарищество, организованное при промышленном предприятии, находящееся в пределах городской черты:
а) к землям сельскохозяйственного назначения;
б) к землям предприятий промышленности, транспорта, обороны;
в) к землям поселений;
г) к землям природоохранного назначения;
д) все ответы неверны?
Тест 4. В понятие правового режима земельного участка не включаются:
а) требования к плотности и высоте застройки;
б) указание формы собственности на землю;
в) запрещение изменения целевого назначения земель;
г) характеристика плодородия почвы;
д) все вышеперечисленное входит в понятие правового режима земельного участка.
Тест 5. В Российской Федерации запрещен свободный рыночный оборот земельных участков следующего разрешенного использования:
а) земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства;
б) земельные участки, выкупленные на аукционах и конкурсах;
в) земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищ-
ного строительства;
г) земли лесного фонда;
д) все вышеперечисленные земли.
Тест 6.В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земельные участки предоставляются гражданам:
а) в частную собственность;
б) в частную собственность и пожизненное наследуемое владение;
в) в частную собственность, пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование;
г) в частную собственность и постоянное бессрочное пользование;
д) все ответы верны.
Тест 7. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земельные участки в постоянное бессрочное пользование предоставляются:
а) гражданам;
б) федеральным казенным предприятиям;
в) предприятиям местной промышленности;
г) строительным организациям;
д) все ответы верны.
Тест 8. Иностранным юридическим лицам и гражданам не предоставляются в собственность земельные участки:
а) под промышленную застройку за чертой поселений;
б) сельскохозяйственные угодья;
в) под индивидуальную жилую застройку;
г) под застройку доходными объектами недвижимости;
д) предоставляются во всех указанных случаях.
Тест 9. Согласно Конституции Российской Федерации земельные отношения регулируются:
а) только федеральным законодательством;
б) только законодательством субъектов РФ;
в) только законодательными актами муниципальных образований;
г) совместно законодательными актами РФ и субъектов РФ;
д) совместно законодательными актами РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.
Тест 10. К какой категории земель относится заповедник на территории города:
а) к землям лесного фонда;
б) к землям особо охраняемых территорий;
в) к землям поселений;
г) все ответы неверны?
2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земельных участков применяются три подхода:
1)доходный;
2)сравнительный;
3)затратный (техника остатка).
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке [21. С. 3]. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Подходы и методы оценки земельных участков можно проиллюстрировать с помощью схемы (рис. 3.1).
| Сраьнительный | |
| Метод сравнения продаж | |
| Метод выделения | |
| Метод распределения |
Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной при разных подходах, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.
2.1 ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.
В основе доходного подхода лежат четыре принципа:
1)принцип наиболее эффективного использования;
2)принцип ожидания;
3)принцип спроса и предложения;
4)принцип замещения.
Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.
Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.
Доходный подход включает три метода:
1) метод капитализации дохода (земельной ренты);
2) метод остатка (техника остатка для земельного участка);
3) метод предполагаемого использования.
Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.