2.РЫНОК ЗЕМЛИ И АРЕНДЫ ЗЕМЛИ В АГРАРНЫХ ОТНОШЕНИЯХ НОВОГО ТИПА
Закон Украины "Об основных началах государственной политики на период до 2015 года" от 18 октября 2005 г. причисляют к главным ее приоритетам "формирование инфраструктуры рынка земли", а Указ Президента Украины "О некоторых мерах по развитию рынка зерна" от 18 сентября 2007 года Кабинету Министров Украины обеспечить законодательное сопровождение закона "О рынке земель". Эти нормативные документы свидетельствуют о стремлении добиться создания полноценного земельного рынка одновременно о том, что процесс формирования такого рынка затягивается. На какой стадии "маркетизации" земельных отношений находится Украина?
Таблица 1. Земельный фонд Украины по формам собственности (на начало года)*
| Год | Форма земельной собственности | |||||
| государственная | частная | коллективная | ||||
| тыс. га | % | тыс. га | % | тыс. га | % | |
| 1991 | 60355 | 100,0 | - | - | - | - |
| 1992 | 60355 | 100.0 | - | - | - | - |
| 1993 | 60199 | 99,7 | 14 | 0,02 | 142 | 0,2 |
| 1994 | 57823 | 95,8 | 911 | 1.5 | 1622 | 2,7 |
| 1995 | 55149 | 91,4 | 1489 | 2,4 | 3718 | 6,2 |
| 1996 | 36311 | 60,2 | 1925 | 3,2 | 22119 | 36,6 |
| 1997 | 33142 | 54,9 | 2447 | 4,1 | 24737 | 41,0 |
| 1998 | 30701 | 50,9 | 3090 | 5,1 | 26563 | 44,0 |
| 1999 | 30097 | 49,9 | 3394 | 5,6 | 26864 | 44,5 |
| 2000 | 29266 | 48,5 | 4327 | 7,2 | 26762 | 44,3 |
| 2001 | 30167 | 50,0 | 29109 | 48,2 | 1079 | 1,8 |
| 2002 | 30027 | 49,7 | 29807 | 49,4 | 521 | 0,9 |
| 2003 | 29872 | 49,5 | 30178 | 50,0 | 305 | 0,5 |
| 2004 | 29797 | 49,4 | 30326 | 50,2 | 232 | 0,4 |
| 2005 | 29671 | 49,2 | 30543 | 50,6 | 141 | 0,2 |
| 2006 | 29596 | 49.0 | 30642 | 50,8 | 117 | 0,2 |
| 2007 | 29550 | 49.0 | 30704 | 50,9 | 101 | 0,1 |
| 2008 | 29477 | 48,9 | 30794 | 51.0 | 84,0 | 0,1 |
* Данные Государственного комитета по земельным ресурса Украины.
Трактовка важнейшего социально-экономического института, обозначаемого понятием "рынок земли", во многом зависит от содержания самого термина. Под этим словосочетанием можно понимать правовую возможность (реализованную или потенциальную) приобретения земельных участков в собственность путем покупки, широкое развитие земельной ипотеки или, сузив дефиницию, обозначить ею только профессиональную торговлю землей (риэлторство). Есть также и другие элементы земельных отношений, которые было бы логично считать рыночными, - например, смена субъектов земельной собственности посредством наследования, дарения, мены. Следует заметить, что субъектами земельного рынка способны выступать не только частные землевладельцы: государственные и коммунальные органы могут как продавать, так и покупать землю, например, при помощи процедуры выкупа.
С учетом сказанного есть смысл трактовать термин "земельный рынок" как совокупность земельных отношений, позволяющих реализовать титул землевладельца для получения экономической выгоды. В частности, земли сельскохозяйственного назначения могут обеспечить их собственнику рыночный эффект при использовании: а) для товарного производства; б) для сдачи в аренду; в) для продажи или залога.
Рассмотрим эти формы рыночной реализации права земельной собственности. Первая - соединение в одном лице (физическом или юридическом) землевладельца, предпринимателя и работника. Эта форма рыночной реализации права земельной собственности возникла в результате описанного выше земельного перераспределения, итоги которого следует признать созданием первичного рынка земли.
По состоянию на 1 января 2008 г, в результате паевания сельскохозяйственных земель передано в частную собственность 6,9 млн. граждан 27,4 млн. га сельскохозяйственных угодий. Средний размер земельного пая составил по Украине 4 га с очень значительным размахом вариации этого показателя - от 1,1 га в Ивано-Франковской области до 8,8 в Луганской. Время вносит определенные изменения в первоначальное распределение земельных паев. Около 15% их общего числа перешло к новым владельцам в порядке наследования, 1,4% - путем дарения, продано - всего 0,2%. Даже если считать дарение скрытой формой продажи, присутствие паевого земельного фонда на вторичном рынке земли покамест мало ощутимо.
Наряду с процессом паевания в частную собственность были переданы земли для ведения фермерского хозяйства (1 млн. га сельскохозяйственных угодий), личных крестьянских хозяйств, садоводства и огородничества - всего около 3 млн. га. В итоге на 1 января 2008 г. частная земельная собственность составляет 30,4 млн. га сельскохозяйственных угодий. В свою очередь, собственники этих земельных ресурсов передали в аренду 17,4 млн. га, оставив для ведения своего хозяйства 13,0 млн. га.
Несколько больше 1,1 млн. га сельскохозяйственных угодий, находящихся в государственной собственности, используются для аграрного производства государственными сельскохозяйственными предприятиями (госхозы, научные и учебные заведения, подсобные предприятия государственных организаций). Таким образом, в Украине 14 млн. га сельскохозяйственных угодий используется их собственниками для своей аграрной предпринимательской деятельности. Собственность на полученную в результате такой деятельности продукцию и бесплатность землепользования - форма рыночной реализации права земельной собственности, а, следовательно, форма рынка земли.
Для сравнения имеет смысл привести следующую статистическую информацию. В странах Западной Европы доля собственного землевладения в общей площади фермерского землепользования достигает 65%, арендного пользования -33%, с весьма значительными расхождениями этих показателей по странам: от почти полного отсутствия аренды (Ирландия) до сдачи в аренду более половины площадей (Франция, Бельгия). В США в 2005 г. доля земельной площади у фермеров, ведущих хозяйство только на собственной земле, составила 28%, только на арендуемой - 12%, сочетали использование собственной и арендованной земли - 60%. Интересна динамика этих показателей: в 1910 г. они составляли, соответственно: 52, 32 и 15%. Таким образом, за столетие развития фермерского хозяйствования значительно увеличилось смешанное землепользование, когда выгодно одновременно использовать собственную и арендуемую землю. По сельскохозяйственной переписи 2002 г., в фермерском хозяйстве США соотношение собственного землевладения и арендного землепользования составляло 62:38, в 1910 г. – 68:32, то есть доля аренды несколько увеличилась.
Сегодня самая распространенная форма рыночных земельных отношений в Украине - аренда. На 1 января 2008 г. в аренде находилось 20,6 млн. га сельскохозяйственных угодий, то есть половина всего аграрного земельного фонда. Арендаторами выступали сельскохозяйственные предприятия(без фермерских хозяйств) - 15,6 млн. га сельскохозяйственных угодий, фермерские хозяйства -3,0 млн. га, хозяйства населения - 1,6 млн. га, прочие – 0,4млн. га.
Основными арендодателями являются собственники земельных паев. По этому виду земельной аренды имеется подробнаястатистика. На 1 января 2008 г. собственники земельных паев заключили 4,5 млн. арендных договоров, из них 50% -с хозяйствами, где они получили эти паи, 13% - с фермерскими хозяйствами, 37% - с прочими субъектами арендных отношений. Структура арендных договоров по срокам аренды такова: до 5 лет - 73%, 6-10 лет - 20%, свыше 10 лет - 7%.
В 2007 г. годовая арендная плата за 1 га сельскохозяйственных угодий составляла 140 грн., с региональными колебаниями этой средней величины от 97 грн. в Ровенской области до 190 грн. в Черкасской. Почти 77% арендных выплат - натуральная оплата сельскохозяйственной продукцией, несколько меньше 19% - денежные выплаты, 4% - оплата услугами. И уровень арендных плат, и их малая монетизация свидетельствуют о пока очень низком развитии рыночных отношений в этом доминирующем сегменте земельного рынка.
При средней по Украине кадастровой оценке 1 га сельскохозяйственных угодий 9,3 тыс. грн. арендная плата в 2007 г. составила лишь 1,5% капитальной оценки. Для сравнения: в США в 2005 г. рыночная стоимость 1 гектара пахотной земли в среднем по стране составляла почти 5 тыс. дол, а денежная годовая арендная плата за него достигала 4% этой суммы. Низкий уровень рентных доходов нынешних землевладельцев-арендодателей свидетельствует о значительном превышении предложения над спросом на рынке земельной аренды, об отсутствии серьезной конкуренции среди арендаторов. Снятие моратория на предусмотренную Земельным кодексом Украины свободу реализации и приобретения права земельной собственности путем купли-продажи земли внесет существенные изменения в характер формирования землевладения. В соответствии с проведенными социологическими исследованиями около четверти собственников земельных паев хотели бы их продать, что естественно, поскольку больше половины арендодателей этой категории - лица пенсионного возраста. Развитие торговли земельными участками как формы земельного рынка будет постепенно уменьшать долю частной земельной собственности, полученной бесплатно в процессе приватизации ("наделенное" землевладение), и увеличивать купленную земельную собственность ("инвестиционное" землевладение). Можно предвидеть, что такая трансформация сузит рынок земельной аренды и изменит соотношение собственного и арендного землепользования в Украине. В связи с ожидаемым расширением товарного оборота земельных ресурсов есть смысл обсудить вопрос о возможной и желательной цене сельскохозяйственных земель. С развитием земельного рынка цены будет определять статистика фактических продаж. Вместе с тем в данной сфере возможна достаточно активная регулятивная политика со стороны государства. Например, в Германии установлен разрешительный режим земельных продаж. Одной из причин для отказа в регистрации соглашения признается наличие "грубой диспропорции" между договорной ценой и существующим уровнем цен на землю. Поэтому следует рассмотреть возможные теоретические ориентиры "справедливой" цены на сельскохозяйственные угодья. С одной стороны, любая страна заинтересована в повышении капитализации своего национального богатства, в связи с чем в Украине должна проводиться политика стимулирования конвергенции мировых и внутренних цен на элементы национального богатства. С другой стороны, высокая цена на землю затрудняет доступ капитала и труда к ней, то есть предприниматель, решивший заняться аграрным бизнесом, будет вынужден израсходовать на приобретение земли слишком большую долю своего авансированного капитала. Как разрешается это противоречие? В свое время академик С. Струмилин провел ретроспективное исследование динамики земельных цен за продолжительный исторический период (300-летнее царствование дома Романовых). Ученый прогнозировал, что с ростом производительности сельскохозяйственного труда цена земли в трудовом эквиваленте будет снижаться, что подтверждается действующими сегодня закономерностями. В США цена гектара пашни достигает 5 тыс. дол., что составляет приблизительно трехмесячный заработок неквалифицированного сельскохозяйственного работника. В Украине кадастровая оценка гектара пахотной земли в 2,5 раза меньше американской, но в трудовом измерении она эквивалентна годовому заработку сельскохозяйственного работника. Таким образом, государственная регулятивная политика на земельном рынке должна стимулировать такой рост земельных цен, который по темпам отстает от роста оплаты сельскохозяйственного труда, что обеспечит тенденцию снижения цен на землю в трудовом эквиваленте.