Сохранение бесконечного многообразия ликов города и своеобразия каждого из них невозможно без знания о средовых характеристиках каждого планировочного фрагмента и разработки "средовой типологии" города в целом. Скажем, кварталы со сплошной брандмауэрной застройкой значительно отличаются размерами и масштабом строений от кварталов бывших полковых территорий. Каменный остров, некогда уникальный образец сочетания парка с элитарной усадебно-дачной застройкой, ныне доведен до полной стагнации. Корректный путь его преобразования лежит через воссоздание функциональных и пространственных характеристик.
Принципиальная возможность сооружения новых высотных объектов в центре может и должна быть доказана исследованиями пространственной организации Петербурга – места в системе композиционной иерархии. В течение двух с половиной веков к ранним шпилям Адмиралтейства, Петропавловского и Троицкого соборов добавилось несчетное множество башен, куполов, шпилей. А на знаменитых панорамах берегов Невы в начале ХХ века появились три заметнейших и совершенно разных в стилевом отношении силуэта: Великокняжеская усыпальница в Петропавловской крепости, храм Воскресения Христова (Спас на Крови) и соборная мечеть. В советские годы силуэт города был выравнен за счет сноса или обезглавливания десятков храмов. Действующим сегодня режимом Объединенной охранной зоны строительство зданий выше 22 м запрещено; фактически же этот запрет уже неоднократно нарушался, иногда с печальными последствиями. Выяснив законы формирования исторической композиционной системы центра, город получит возможность дополнить ее новыми высотными зданиями, но именно там, где это допустимо, а иногда и необходимо.
В этом смысле допустимо и преобразование чердаков в мансардные этажи (популярное среди инвесторов направление, позволяющее увеличить полезный объем застройки центра в среднем на 20-25%), и устройство металлостеклянных куполов и шатров. Эффект этого приема в ночных панорамах центра был оценен еще в начале ХХ века. Проведя инвентаризацию всех городских ландшафтов, следует определить их значимость в системе "петербургского образа": одни признать неприкосновенными, другие без ущерба для образа города дополнить.
Так складывается перечень того, что подлежит градостроительной охране: планировочная структура (красные линии), тип застройки и отвечающая ему функция, средовые характеристики территорий, городские ландшафты, имеющие историческую "актуальную" ценность. Эту информацию дополняют "индуктивные" исследования: сплошная инвентаризация застройки (объект изучения – владельческий участок; метод – классический историко-архивный поиск), анализ этапов строительства, а также натурные исследования и экспертная оценка. Таким образом могут быть выявлены предметы "объектной" охраны: особенности архитектонического языка фасадных фронтов, конфигурация и габариты корпусов, планировочная структура, ценные интерьеры, уникальные конструкции, элементы здания, являющиеся носителями мемориальной ценности, и прочее. Дифференцированный подход к объектам позволяет ранжировать их по степени исторической и архитектурной ценности и по рекомендуемым режимам реконструкции. Высшее место в этой иерархии занимают здания раннего Петербурга и постройки крупных архитекторов, сохранившие превосходную отделку. Что же касается типичного рядового дома в брандмауэрной застройке, то в число предметов его охраны могут войти фасад, капитальные стены, лестничные клетки, планировка, интерьеры парадного этажа лицевого корпуса, возможно, наличие и габариты двора, а вот дворовые флигеля, не имеющие ценности, могут быть радикально перестроены.
Следующий этап исследований – общая оценка степени "завершенности" среды, иначе говоря, возникает ли ощущение психологического комфорта, определяемого экспертным путем, с опорой на тексты или иконографию. К незавершенным принадлежат композиционно не структурированные кварталы бывшей периферии исторического центра, а также "буферные" зоны, лишенные средовой характерности. Есть в городе и конфликтные фрагменты, где изначально задуманная композиционно-планировочная структура не была реализована полностью. Завершенные фрагменты городской среды, как правило, подлежат охране; незавершенные или деструктурированные – реконструкции.
Изучение генезиса и формальных особенностей группы крупных фрагментов территории позволяет провести историко-средовое зонирование города, назначить границы отдельных его фрагментов, описать их характерные особенности, определить предметы охраны, а затем разработать обоснованные рекомендации по сохранению ценных планировочных, функциональных и композиционных качеств и по преобразованию несложившихся или искаженных участков города.
Инвесторы крайне заинтересованы в выявлении резервов для нового строительства, которые есть во внутриквартальных пространствах. Обследование пяти кварталов центра (между Адмиралтейским и Невским проспектами, Гороховой улицей и Мойкой) показало, что даже в этой ценнейшей части города только 20% объемов зданий потребуют преимущественно реставрационного режима, для 40% рекомендуется реконструкция с сохранением габаритов и предметов охраны; для остальных допустима радикальная реконструкция, вплоть до сноса и нового строительства с ограничениями, диктуемыми характером среды. Огромным резервом являются промышленно-складские территории, охватившие центр кольцом еще на рубеже XIX-XX веков. Здесь необходимо упорядочить планировку, повысить уровень "центральности", дополнить иерархическую композиционную систему (образцом должны стать завершенные части центра).Как видим, складывается два взаимосвязанных уровня регламентации: общий – для города в целом и его крупных фрагментов (зональный регламент) и локальный – для владельческого участка (в составе градостроительного), вмещающий всю "проекцию" правил преобразования, установленных для средового фрагмента.