Формування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні (стр. 4 из 5)

Початковий період реформи був складним і тривалим, тому що реформа спонукала до корінних змін в способі мислення сільського населення, керівників сільськогосподарських підприємств і місцевих органів влади. Очікувати на швидкий результат не доводилося. Крім того, оскільки землі не були виділені в натурі, цей початковий період не привів до скільки-небудь значних змін у тенденціях сільськогосподарської діяльності і сільського життя⁶.

Суттєвим результатом земельної реформи стала відмова держави від монопольного права власності на землю і передача земельних ділянок у приватну власність. За роки незалежності із державної власності юридичним особам і громадянам було передано понад половину земель країни. Протягом останніх років частка землі, що перебуває у приватній власності, продовжує збільшуватися (рис. 1).

У формах власності на сільськогосподарські угіддя відбулися значні зміни. Зараз у державній власності залишається 27,3 % сільськогосподарських угідь, які використовуються переважно для забезпечення наукової діяльності, в навчальних цілях, а також для насінництва, ведення племінного господарства, вирощування лікарських рослин, виробництва специфічних видів сільськогосподарської продукції.

Рис. 1. Розподіл земельного фонду за формами власності станом на 1 липня 2005 р., тис. га та відсотків

Джерело: Державний комітет України по земельних ресурсах

При цьому варто звернути увагу на те, що у приватну власність передаються переважно землі сільськогосподарського призначення, які становлять 2/5 земельного фонду України (рис. 2).

Рис. 2. Розподіл сільськогосподарських угідь за формами власності станом на 1 липня 2005 р., тис. га та відсотків

Джерело: Державний комітет України по земельних ресурсах

Наступний етап земельної реформи в Україні започатковано Указом Президента України від 3 грудня 1999 року № 1529/99 «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки». Указом передбачалася реорганізація колективних сільськогосподарських підприємств у господарські структури на принципах приватної власності. Відповідно до Указу, всі підприємства, що використовують землю для сільськогосподарських потреб, зобов’язані укладати договори про оренду з власниками землі (земельних часток (паїв)). Крім того, в Указі йдеться й про забезпечення протягом 2000 — 2002 років видачі державних актів на право власності на землю усім бажаючим власникам сертифікатів на право на земельну частку (пай) з відповідним виділенням земельних ділянок в натурі.

Наразі в Україні процес видачі власникам сертифікатів на право на земельну частку (пай) державних актів на право власності на землю триває. Іншими словами, власники земельних часток (паїв) виділяють свої земельні ділянки в натурі та отримують правовстановлюючі документи на цю землю. Станом на 1 липня 2007 року з 6,914 млн. селян, які набули право на земельну частку (пай), державні акти на право власності на землю отримали 6,080 млн. осіб або 89,2%. Видача державних актів близька до завершення в Сумській, Запорізькій, Дніпропетровській, Кіровоградській та Черкаській областях, де видано 98-99% державних актів на право власності на землю.

Широко використовується інститут оренди земель. Станом на 1 липня 2007 року в оренду здано близько 17 млн. га земель сільськогосподарського призначення та зареєстровано близько 4 млн. договорів оренди землі. Домінує переважно оренда на термін до 5 років.

Попри те, що реформування відносин власності в Україні обумовило радикальні зміни всієї системи економічних відносин суб’єктів господарської діяльності як на загальнодержавному, так і на галузевому рівнях, з’ясувалося, що протягом всіх років перетворень одне з найголовніших питань, а саме - створення ринку землі - залишилося нерозв’язаним і законодавчо неврегульованим.

4. Основні елементи та механізми функціонування ринку сільськогосподарських земель

Для успішного функціонування ринку землі необхідне чітке законодавче визначення права власності на земельні ділянки, умов їх оренди та регулювання земельних угод. Таким чином, встановлюються, так би мовити, «правила гри» на земельному ринку. Але наявності лише законів та правил ще замало.

Необхідними передумовами для запровадження та функціонування цивілізованого земельного ринку є наявність відповідних інструментів (інститутів) для реєстрації земель та ведення земельного кадастру, забезпечення широкого розповсюдження доступної інформації про земельні ділянки, оцінки земель, проведення реєстрації угод, вирішення суперечок та спірних питань, оптимізації землекористування та здійснення контролю за розподілом земельних ресурсів.

Оскільки визначення прав власності на землю, їх гарантування та управління ними прямо стосується обліку земель і земельного кадастру, з одного боку, та оцінки земель, з іншого боку, метою цього розділу є описати механізми та інституціональну систему, в рамках якої працюють ринки сільськогосподарських земель.

Оцінка земель та її роль в формуванні ринку земель сільськогосподарського призначення

В ринкових умовах ціна землі, як і будь-якого товару, залежить від попиту і пропозиції. За відсутності ринку важливого значення набуває інститут оцінки. Головна мета оцінки земель — надати праву власності на землю грошове значення. Таким чином, практично процедури оцінки земель створюють зв'язок між правами власності на землю та вартістю цього активу.

Існують два головні способи оцінки вартості земельної ділянки. Перший з них оснований на продуктивності (або доході). У цьому випадку процедура оцінки складається з розрахунку потенційної продуктивності кожної земельної ділянки з метою визначення її дохідного потенціалу. Як правило, це передбачає створення офіційної системи класифікації якості земель, де класи земель (від дуже добрих ґрунтів до дуже поганих) визначаються відповідно до характеристик ґрунту та агрономічних умов. Потім, на другому етапі, для кожного класу земель оцінюється показник продуктивності. Нарешті, ця інформація дозволяє розрахувати потенційну продуктивність кожної земельної ділянки, що використовується як основа для оцінки її дохідного потенціалу. У країнах Західної Європи такий метод оцінки земельної вартості був історично розроблений та запроваджений головним чином для цілей оподаткування землі. Також ця практика використовувалась у державах Центральної та Східної Європи за часів існування Радянського Союзу. Очевидно, що головною метою в той час було не оцінення земельної ділянки, а визначення її потенційної продуктивності як основи для цілей розподілу земель.

Другий метод оцінки сільськогосподарських земель побудований на ринковій основі. Він передбачає визначення справедливої ринкової вартості кожної земельної ділянки на основі відповідних цін купівлі-продажу, що спостерігаються на ринку.

Теоретично, якщо б усі ринки функціонували ідеально та, якщо б дохідний потенціал кожної земельної ділянки був оцінений та врахований правильно, то обидва методи дали б схожі значення. На практиці так буває рідко. У таких країнах ЄС, як Німеччина, Франція та Італія процедури оцінки земель на основі продуктивності були розроблені кілька десятиріч тому і, в більшості випадків, за останній час жодних істотних змін вони не зазнавали. Водночас, якщо поточна вартість грошового потоку (доходу) є, ймовірно, ключовим детермінантом цін купівлі-продажу сільськогосподарських земель, то інші фактори, такі як доступ, комунальні послуги, відстань до міста тощо, є дедалі значнішими детермінантами ринкових цін сільськогосподарських земель. Більше того, зміни у заходах Спільної аграрної політики (САП) (зокрема, прямі платежі та встановлення квот) часто не враховуються у процедурах оцінки на основі продуктивності. Хоча широко визнано, що такі політичні зміни фактично впливають на ціни купівлі/продажу землі.

Розглянемо яким чином та з якою метою здійснюється оцінка сільськогосподарських земель в Україні, від яких чинників залежить вартість земельних ділянок та яка ціна їх оренди.

Правові засади проведення оцінки земель в Україні, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель визначає Закон України „Про оцінку земель” та інші

нормативно-правові акти. У відповідності із цим Законом, залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види:

• бонітування ґрунтів;

• економічна оцінка земель;

• грошова оцінка земельних ділянок.

Дані бонітування ґрунтів є складовою частиною державного земельного кадастру та є основою проведення економічної оцінки сільськогосподарських угідь і враховуються при визначенні екологічної придатності ґрунтів для вирощування сільськогосподарських культур, а також втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

Дані з економічної оцінки земель є основою при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок, аналізі ефективності використання земель порівняно з іншими природними ресурсами та визначенні економічної придатності земель сільськогосподарського призначення для вирощування сільськогосподарських культур.

Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною⁵⁹.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Така оцінка на землях сільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один раз у 5 — 7 років, а на інших землях — не рідше як один раз у 7 — 10 років.