Например, здание в хорошем состоянии может иметь низкую балансовую стоимость. В данном случае ни страхователь, ни страховщик не заинтересованы брать за основу балансовую стоимость, а оценивать действительную стоимость своими силами - значит, принимать на себя риск ошибки.
Отчет об оценке, выполненный лицензированным оценщиком, является официальным документом, имеющим юридическую силу в разрешении споров как между сторонами договора страхования, так и в разбирательствах по претензиям со стороны государственных органов.
Согласно ст.947 ГК РФ страховая сумма может быть установлена по согласованию страхователя и страховщика, но не может превышать страховую стоимость.
Пункт 2 ст.947 ГК РФ четко определяет страховую стоимость как "действительную стоимость имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования". Согласно ст.7 "Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки" ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом, или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и др.
Таким образом, с позиций оценки страховой стоимостью при страховании имущества является его рыночная стоимость. При этом если предполагается реальное восстановление застрахованного имущества, то при расчете страховой стоимости предпочтение отдается затратному подходу (стоимости воспроизводства или замещения), а если предполагается приобретение подходящего объекта аналога, то страховая стоимость определяется методом сравнения продаж.
Размер страховой выплаты при наступлении страхового случая зависит от страховой стоимости. Возможны два варианта:
страховая сумма предполагается равной страховой стоимости, что должно четко указываться в условиях страхового договора. При этом в соответствии с п.3 ст.944 ГК РФ при сообщении страхователем заведомо ложной величины страховой стоимости, например в заявлении страхователя, страховщик может добиваться признания договора страхования недействительным;
страховая сумма меньше страховой стоимости, что однозначно указывается в страховом договоре. В этом случае страховая выплата рассчитывается согласно ст.949 ГК РФ. "Если в договоре страхования имущества или предпринимательского риска страховая сумма установлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных последним убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости".
Размер страховых выплат определяется в соответствии с правилами страхования, лицензированными Министерством финансов Российской Федерации. В подавляющем большинстве правил страховых компаний размер страхового возмещения по объектам недвижимости определяется следующим образом:
при полной гибели имущества - в размере его действительной стоимости, за вычетом стоимости имеющихся остатков, но не свыше страховой суммы;
при частичном повреждении имущества - в размере восстановительных расходов, в пределах страховой суммы. Из суммы восстановительных расходов производятся вычеты на износ заменяемых в процессе ремонта частей, узлов, агрегатов и деталей.
Следует отметить, что в России сложилась практика занижения страховой стоимости при заключении договоров страхования недвижимости.
Вторая цель оценки стоимости земельных участков - создание базы для налогообложения.
Основными источниками денежных поступлений являются:
налог на землю или недвижимость. В странах с рыночной экономикой налог на недвижимость является одним из важнейших каналов поступления денег в бюджет. Плата за землю в таких странах как США, Канада, Великобритания, ФРГ, Италия, Япония входит в единый налог на недвижимость или выступает самостоятельным налогом в таких странах как Франция, Дания, ЮАР, Аргентина, Тайвань. Как правило, налог на землю относится к местным налогам. В США налог на недвижимость составляет 1% от ее кадастровой стоимости. В Дании, Австралии, Новой Зеландии налог на землю выделен отдельно и составляет 3% от кадастровой стоимости земельного участка, а налог на здания и сооружения - 1% от кадастровой стоимости. В результате стимулируются улучшения на земельном участке и его интенсивное использование;
налог на доходы физических и юридических лиц от сдачи в аренду недвижимости;
регистрационные сборы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
плата за предоставление информации из единого кадастра недвижимости или земельного кадастра.
Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что для целей налогообложения и в иных случаях устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
По новому Налоговому кодексу (гл.31 вступила в силу с 1 января 2005 г., ФЗ от 29 ноября 2004 г. № 141) земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости земли, в ст.390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.
В 2007-2009 гг. планируется провести работы по массовой оценке всех объектов недвижимости для введения с 2010 г. налога на недвижимость вместо налогов на землю и имущество (физических и юридических лиц).
25 августа 1999 г. вышло Постановление Правительства РФ № 945 "О государственной кадастровой оценке земель", которое положило начало государственным работам по проведению в России кадастровой оценки земли. Кадастровая оценка земель необходима для внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности их использования.
Третья цель оценки земельных участков - реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий.
Для реализации этой цели для юридических лиц предусмотрен переход от права постоянного бессрочного пользования земельными участками к праву собственности или аренде.
В соответствии со ст.20 ЗК РФ, земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г.
Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций [6. С.87].
При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий или сооружений устанавливается следующая выкупная цена земли:
в поселениях с численностью населения свыше 3 млн. человек - в размере от 5 до 30 ставок земельного налога;
впоселениях от 500 тыс. до 3 млн. человек - в размере от 5 до 17 ставок;
в поселениях до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений - в размере от 3 до 10 ставок земельного налога [6. С.85].
Кроме текущего использования земельного участка в обычном режиме эксплуатации, он может быть задействован во вторичном использовании - так называемом хозяйственном обороте, поскольку у земельного участка всегда существует функция обеспечения движения других видов капитала.
Формами такого хозяйственного оборота земельных участков выступают: аренда, залог, эмиссионное обеспечение, т.е. дополнительный выпуск ценных бумаг на величину стоимости земли и взнос в уставные капиталы акционерных обществ, товариществ, кооперативов.
Например, земельный участок, оформленный в собственность предприятия, может быть включен в материальные активы по рыночной стоимости на основе отчета об оценке независимого оценщика. Под этот рост стоимости активовакционерное общество может осуществить дополнительную эмиссию ценных бумаг.
Четвертая цель оценки стоимости земельных участков - составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.
Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества (ст.70 ЗК РФ).
Земельный фонд России составляет 12,5% мировой территории, на нем находится 55% черноземных почв мира, 25% запасов пресной воды, 60% запасов древесины хвойных пород [37. С.6]. Кроме того, в России сосредоточено 30% разведанных мировых запасов энергоносителей. Отражение стоимости этих и других ресурсов в государственном кадастре будет иметь огромное значение для их эффективного использования и реального возмещения наносимых убытков.
10 января 2000 г. был принят Федеральный закон № 28 "О государственном земельном кадастре". Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:
государственного и муниципального управления земельными ресурсами;
государственного контроля за использованием и охраной земель;
мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия почв;