Оцінка земель населеного пункту на прикладі села Дмитровка (стр. 8 из 13)
Ро = Рн.п. - (Рс.-г) - (Рл) - (Рв) - (Рт) - (Рр)- (Роб)
Таким чином, якщо загальна площа населеного пункту становить – 545,20га,) у тому числі сільськогосподарські угіддя – 475,78 га - оціночна площа буде складати: Ро = 545,20-475,78 = 69,42 га
Базова вартість одного квадратного метра села Дмитріка визначена за формулою:
Норматив витрат на освоєння та облаштування території (В)включає капіталовкладення на її інженерну підготовку, будівництво головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплозабезпечення, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту, об'єктів соціальної інфраструктури загального міського значення, а також витрати на компенсацію збитків, пов'язаних зі зміною характеру використання території [4]. Для об'єднання оціночних районів з метою встановлення економіко-планувальних зон було застосовано експертний метод оцінки, який має відмінності в розрахунках залежно від типу населеного пункту. Для сільських населених пунктів даний метод полягає в наступному:
1. Заповнення анкети експертної оцінки факторів, що впливають на значення комплексного індексу цінності району (табл. 7)
2.
Оцінка окремого фактора виконується за п'ятибальною шкалою, при цьому "5" балами оцінюється найкраще значення фактора, а балом "1" - його відсутність або найгірше значення.3. Визначення суми балів оцінки факторів.
4.Визначення середнього балу по кожному району та середньозваженого балу для населеного пункту в цілому.
5.Розрахунок комплексного індексу цінності для окремого оціночного району здійснюється за наступною формулою:
де Іі – комплексний індекс цінності оціночного району;
Іс - середній бал оціночного району;
Іn - середньозважений бал по населеному пункту.
Таблиця 8 Розрахунок комплексного індексу
| Оціночні райони | Площа, га | Сума балів по району | Середній бал | Іі |
| 1 | 92,81 | 85 | 4,05 | 1,00 |
| 2 | 21,74 | 88,5 | 4,21 | 1,04 |
| 3 | 128,25 | 84 | 4 | 0,99 |
| 4 | 82,65 | 94 | 4,48 | 1,11 |
| 5 | 53,73 | 86 | 4,1 | 1,01 |
| 6 | 63,51 | 85,5 | 4,07 | 1,00 |
| 7 | 48,17 | 72,5 | 3,45 | 0,85 |
| 8 | 54,34 | 81 | 3,86 | 0,95 |
| 545,2 | In=4,05 |
Значення середньозваженого бала розраховується за формулою:
де Р1 Р2, Рn - площі відповідних оціночних районів.
За наведеною вище схемою проводиться оцінка та визначення комплексного індексу, переважно в сільських населених пунктах, які характеризуються практично рівномірною питомою вагою наявних факторів. Великі населені пункти (міста, селища) за своєю структурою мають диференційовані вагові категорії факторів. Це залежить від основного напрямку розвитку населеного пункту (промисловий, енергетичний, оздоровчо-курортний тощо) [3].
Наступною стадією виконання оцінки земель є формування економіко-планувальних зон на основі об'єднання оціночних районів. Економіко-планувальна зона може формуватися на основі одного або декількох оціночних районів. Мета об'єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони - узагальнення результатів оцінки окремих оціночних районів та відокремлення однотипних зон за споживчими якостями і функціональним використанням. При об'єднанні оціночних районів в економіко-планувальні зони враховуються такі фактори:
1)суміжність районів;
2)однотипне функціональне використання земель;
3)близьке значення комплексного індексу (Іі).
Значення коефіцієнта, який враховує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (Км2) розраховується за формулою:
Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в економіко-планувальних зонах (Ц н)розраховується за формулою:
де Км2 - коефіцієнт, який враховує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони). Основною економічною одиницею для визначення грошової оцінки земель прийнято квартал певної економіко-планувальної зони населеного пункту. В межах кварталу оцінюються всі землі залежно від їх функціонального використання та місцеположення [1].
Таблиця 9 Показники економіко-планувального зонування території
| Економыко-планувальні зони | Оціночні райони які входять до зони | Площа, га | Км2 | Цнз грн/м |
| 1 | 1, 6 | 156,32 | 1,00 | 22,70 |
| 2 | 2 | 21,74 | 1,04 | 23,61 |
| 3 | 3 | 128,25 | 0,99 | 22,47 |
| 4 | 4 | 82,65 | 1,11 | 25,20 |
| 5 | 5 | 53,73 | 1,01 | 22,93 |
| 6 | 7 | 48,17 | 0,85 | 19,30 |
| 7 | 8 | 54,34 | 0,95 | 21,57 |
Вартість одного квадратного метра земельної ділянки визначається за формулою:
де Км3- коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки, (локальні чинники). Ситуаційне розташування земельної ділянки, наявність чи відсутність меж інженерної інфраструктури, розташування на певній території тих чи інших об'єктів можуть збільшити або зменшити її цінність. При використанні локальних коефіцієнтів (табл. 10), що застосовуються для кожного фактора, враховуються такі правила:
1) наявність фактора та величина коефіцієнта для кожного населеного пункту визначається та обґрунтовується у грошовій оцінці земель населеного пункту з відображенням па карті розповсюдження локальних факторів;
2)значення коефіцієнта для кожного фактора є фіксованим, виключається кілька значень коефіцієнта для одного й того ж населеного пункту;
3)загальний сукупний коефіцієнт Км3 визначається шляхом множення всіх локальних коефіцієнтів, які застосовуються на даній земельній ділянці [3].
Усі функціонально-планувальні фактори визначаються на основі існуючої проектно-планувальної документації населеного пункту.
Згідно з «Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарсько призначення та земель населеного пункту» передбачається можливість застосування 30-ти локальних коефіцієнтів, які відображають функціонально-планувальні, інженерно-інфраструктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні та санітарно-гігієнічні умови місцерозташування земельної ділянки. При обчисленні грошової оцінки окремих об’єктів добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.
Грошову оцінку 1м2 у межах великих населених пунктів, де проведення розрахунку в межах кварталу ускладнено через велику кількість земельних ділянок, складність розмежування їх функціонального використання та досить швидкі темпи змін їх функціонального використання, основні зведені розрахунки доцільно відображати в розрізі економіко-планувальних зон за їх функціональним використанням (Цнзф=Цнм*Км2*Кф). Форму відображення показників наведено у табл. 11 [3].
Таблиця 11 Узагальнені показники забудованих земель в розрізі відповідного функціонального використання
| Пор. № | Землі комерційного використання | Землі промисловості | Землі житлової забудови | Землі транспорту, зв’язку | Землі громадського призначення | Землі технічної інфраструктури | Землі рекреаційного призначення та ін. землі |
| Кф=2,5 | Кф=1,2 | Кф=1,0 | Кф=1,0 | Кф=0,7 | Кф=0,65 | Кф=0,5 | |
| 1 | 56,75 | 27,24 | 22,70 | 22,70 | 15,89 | 14,76 | 11,35 |
| 2 | 59,03 | 28,33 | 23,61 | 23,61 | 16,53 | 15,35 | 11,81 |
| 3 | 56,18 | 26,96 | 22,47 | 22,47 | 15,73 | 14,61 | 11,24 |
| 4 | 63,00 | 30,24 | 25,20 | 25,20 | 17,64 | 16,38 | 12,60 |
| 5 | 57,33 | 27,52 | 22,93 | 22,93 | 16,05 | 14,90 | 11,47 |
| 6 | 48,25 | 23,16 | 19,30 | 19,30 | 13,51 | 12,55 | 9,65 |
Таким чином, грошова оцінка земельної ділянки визначається як поточна вартість щорічного прибутку, який можна отримати від й використання. Проте застосування цього методу в економічних умовах, що склалися в Україні, потребує цілої низки припущень стосовно визначення як рентного доходу так і норми капіталізації.