Оцінка земель населеного пункту на прикладі села Дмитровка (стр. 9 из 13)
Узагальнені показники вцілому по забудованих землях відображені в таблиці 12, де вказана загальна вартість земель певного функціонального використання, та вартість із розрахунку на 1 м2 для подальшого їх порівняння та співставлення.
Таблиця 12 Узагальнені показники грошової оцінки забудованих земель
| Функціональне використання території | Площа | Загальна вартість | Середньозважена грошова оцінка 1м2 |
| Землі житлової забудови | 20,34 | 5521369,00 | 27,15 |
| Землі комерційного використання | 0,31 | 205097,00 | 66,16 |
| Землі громадського призначення | 20,97 | 3956131,00 | 18,87 |
| Землі інженерної інфраструктури | 0,95 | 114430,00 | 12,05 |
| Землі промисловості | 2,36 | 459020,00 | 19,45 |
| Землі рекреаційного призначення та інші відкриті землі | 13,58 | 394696,00 | 2,91 |
| С/г землі, виробничі будівлі і двори | |||
| Землі транспорту та зв’язку | 10,91 | 3238398,00 | 29,68 |
| Разом забудованих оцінюваних земель | 69,42 | 13889141,00 | 20,01 |
| Землі які не оцінювались | |||
| Усього забудованих земель | 69,42 | 13889141,00 | 20,01 |
Так, в основу обчислення рентного доходу покладена щорічна економія, яку отримує власник землі, землекористувач завдяки освоєнню та облаштуванню території, а норма капіталізації має сталий характер, який не враховує економічної ситуації. Особливості місцерозташування та функціонального використання земельної ділянки можна врахувати лише застосовуючи систему коригуючих коефіцієнтів. Крім того, поза увагою грошової оцінки залишаються такі важливі чинники формування ринкової вартості землі, як конкретні обставини майнової угоди, попит та пропозиція на земельні ділянки певної категорії в тому чи іншому регіоні, умови інвестування тощо. Таким чином, за своїм характером грошова оцінка - це нормативна оцінка перехідного періоду, яка побудована на базі, відмінній від ринкової. Тому результати грошової оцінки не завжди будуть співпадати із сумою грошей, за яку земельна ділянка може бути продана в результаті комерційної угоди між компетентними добровільними сторонами. Однак це не заперечує можливості застосування існуючої методики при масовій оцінці вартості для оподаткування та при укладанні цивільно-правових угод. Як своєрідна логічна конструкція, грошова оцінка з самого початку розглядалася як система, де метод капіталізації земельної ренти доповнюється іншими земельно-оціночними методами [1].
3.2 Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь
Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення здійснюється на підставі «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів». Порядок був розроблено у відповідності до Земельного кодексу України, Закону України «Про оцінку земель», Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 27.01.2006 №18/15/21/11. Порядок регламентує механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів [4].
Нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, а також під час розроблення показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, а земель населених пунктів - їх генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, матеріали економічної оцінки території, матеріали інвентаризації земель населених пунктів проекти забудови та розподілу території населених пунктів, місцеві правила забудови.
В основу визначення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено рентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році.
В умовах інфляції рентний дохід обчислюється у натуральних одиницях (у центнерах зерна), який при визначенні грошової оцінки переводиться у вартісний вираз за поточними цінами на дату оцінки. Величина нормативної грошової оцінки є добутком річного рентного доходу і терміну його капіталізації. Термін капіталізації встановлюється 33 роки [2].
Нормативна грошова оцінка здійснюється окремо за орними землями, землями під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами послідовно в Україні, Автономній Республіці Крим і областях, адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянок. Нормативна грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах, створених на базі реформованих колективних сільськогосподарських підприємств та інших підприємств, обчислюється після уточнення меж і площ земель.
Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь проводиться у такій послядовності:
- розрахунок нормативної грошової оцінки по Україні;
- розрахунок нормативної гршової оцінки сільськогосподарських угідь по області;
- розрахунок нормативної грошової оцінки сіьськогосподарських угідь по підприємству;
- розрахунок нормативної грошової оцінки октемої земельної ділянки.
Нормативна грошова оцінка земель в Україні
Для визначення нормативної грошової оцінки земель в Україні розраховується диференціальний рентний дохід з орних земель за економічною оцінкою виробництва зернових культур (у центнерах зерна) за формулою:
де Рдн - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у центнерах);
У - урожайність зернових з гектара (у центнерах);
Ц - ціна реалізації центнера зерна в гривнях;
З - виробничі затрати на гектар;
Кнр - коефіцієнт норми рентабельності.
Крім диференціального рентного доходу (Рдн) у сільському господарстві, за умов використання гірших земель створюється абсолютний рентний дохід (Ран), який додається до диференціального рентного доходу, і таким чином обчислюється загальний рентний дохід (Рздн).
Нормативна грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами визначається як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою виробництва зернових культур, ціни на зерно і терміну його капіталізації за формулою:
де Гоз - нормативна грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в Україні;
Рздн - загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в Україні (у центнерах);
Ц - ціна центнера зерна, на час розрахунку складає – 1,25 млн.карб.;
Тк - термін капіталізації рентного доходу (у роках), який встановлюється на рівні 33 років.
Диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами розраховується на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за економічною оцінкою виробництва зернових культур за формулою:
де Рдн(б)(с)(п) - диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) (у центнерах);
Рдн - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у центнерах);
Рд(б)(с)(п) - диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) за економічною оцінкою земель ;
Рд - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель за економічною оцінкою виробництва зернових культур .
Диференціальний рентний дохід з гектара ріллі, земель під багаторічними насадженнями, сінокосами, пасовищами по області та диференціальний рентний дохід з гектара ріллі, земель під багаторічними насадженнями, сінокосами, пасовищами були взяті за економічною оцінкоф земель за 1988р.
У разі відсутності економічної оцінки орних земель під зерновими культурами у розрахунках використовуються показники економічної оцінки ріллі в цілому.У регіонах, де проведено економічну оцінку окремо меліорованих і немеліорованих земель, у розрахунках використовуються зведені показники оцінки земель під зерновими культурами в цілому.
На гірших землях, на яких не створюється диференціальний рентний дохід (з нульовим або від’ємним показником оцінки), нормативна грошова оцінка земель визначається величиною абсолютного рентного доходу - 1,6 ц зерна з гектара. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств обчислюється за попередньою.