Затем необходимо разработать организацию самих корпусов и их инженерного обеспечения. Проектирование складских площадей, антресолей и транспортных узлов должно учитывать и существующие товаропотоки компании, и перспективы роста. А офисные площади, бытовые и технические помещения рассчитываются с учетом потребностей в складском, обслуживающем и инженерном персонале. Технологии реализации элементов здания определяются не только архитектурно-строительными требованиями. Например, устройство полов рассчитывается на основании планируемых статических и динамических нагрузок. А для сбережения тепла и изоляции воздействия внешней среды транспортные узлы могут герметизироваться докшелтерами. Аналогичная ситуация и при оснащении здания инженерными сетями. Например, для складов с холодильными камерами, изначально в концепции необходимо предусмотреть автономный источник питания. Существует много современных инженерных решений, но, разумнее подбирать каждое, исходя из конкретно поставленной задачи.
При разработке концепции также важно рассчитать внутреннюю топологию склада. Анализ товаропотока позволяет правильно распределить зоны приемки, отгрузки, хранения, отбора, комплектации, экспедиции товара и многих другие. Расчет транспортных потоков внутри склада и специфика товарообработки определяют выбор складского оборудования и техники. Так, в зависимости от конкретных условий складской комплекс может быть оснащен стационарными, передвижными, набивными, мансардными или специализированными стеллажными конструкциями. Опять-таки, исходя из ситуации, для транспортировки и размещения грузов может быть определено использование различных видов техники: погрузчиков, штабелеров, рич-траков, ручных или аккумуляторных самоходных гидравлических тележек. Вертикальной транспортировку товара можно также осуществлять грузовыми платформами, лифтами и подъемными механизмами. При высоком приоритете скорости подбора заказов или автоматизации комплектации имеет смысл подобрать конвейерное, сортировочное и другое необходимое технологическое оборудование для обработки потоков. Оснащение комплекса разумнее производить с расчетом на поэтапное наращивание мощностей.
Ни один современный складской комплекс сегодня не обходиться без технологий автоматической идентификации товара и WMS (автоматизированной системы управления складом). Это значительно ускоряет многие операции с товаром и повышает эффективность использования складского пространства. Поэтому при разработке концепции следует предусмотреть такую возможность.
После этапа разработки концепции, на котором также проводится оценка финансовых затрат, необходимо выработать план реализации проекта, принять решение о приобретении подобранного участка и приступить к следующему этапу исследованию участка, разработке строительного проекта складского комплекса, проведения необходимых согласований с государственными инстанциями и получению разрешительной документации. Для этих целей привлекаются исследовательские и проектные организации. Согласование проекта и получение других необходимых документов от различных инстанций, число которых доходит до нескольких десятков, должно происходить от имени владельца. Тем не менее, данная деятельность лицензируема (называется выполнение функций Заказчика-Застройщика), и может осуществляться по доверенности другими компаниями. Как показывает практика, при отсутствии опыта, эту работу лучше отдать специализированным организациям, имеющим лицензии, что значительно сократит сроки получения всех необходимых согласований и разрешений.
Такие функции берут на себя большинство строительных генподрядных организаций, которые также могут выполнять и проектные работы. При выборе проектировщиков имеет смысл, рассмотреть и организации, предлагающие весь комплекс работ по проектированию, согласованию и строительству. Это снимет часть задач по урегулированию и управлению этими работами.
На этапе исследования и разработки строительного проекта часто возникают изменения в концепции, вызванные новыми данными, например, появлением дополнительных обременений и сервитутов, которые потребуют корректировки концепции и соответственно проекта комплекса. Все изменения такого рода, естественно должны прорабатываться без ущерба для логистической и других составляющих, поэтому если нет компании, решающей такие вопросы комплексно, необходимо предусмотреть авторский надзор разработчика концепции за проектированием и дальнейшей реализацией. Лучше изначально выбирать разработчика, предоставляющего такие услуги, на всех этапах реализации проекта, поскольку на последнем, зачастую, корректируется окончательный вариант оснащения оборудованием и техникой.
После прохождения последней стадии рабочего проекта – экспертизы, получается разрешение на строительство. Если строительная компания еще не была выбрана, то необходимо предоставить потенциальным подрядчикам рабочий проект для расчета смет и подготовки коммерческих предложений. Вопрос строительства и оборудования объекта инженерными системами, также может решаться в комплексе или по отдельности - при наличии штата специалистов в этой области. После этого начинается собственно строительство складского комплекса.
Несмотря на то, что строительство - наиболее развитая и изученная сторона, без контроля не обойтись, поскольку на этом этапе обычно возникают изменения и доработки. Например, при проведении земляных работ могут обнаружиться необозначенные на геоподоснове скрытые коммуникации. И встанет проблема их переноса, а если это невозможно, или требует слишком больших затрат, то и переработки концепции. Могут возникать корректировки по мере реализации различных элементов комплекса, вноситься изменения от подрядчиков - все это надо производить при всестороннем анализе проекта.
Заблаговременно, еще до окончания строительства, необходимо начать подготовку к последнему этапу: оснащению складским оборудованием и техникой, автоматизации комплекса, поскольку поставка или внедрение (в случае информационных решений), может занять до трех-четырех месяцев, а иногда и больше, например, в случае конвейерного оборудования и автоматизированных линий. Окончательно определяется состав оборудования и техники, их характеристики, оговариваются сроки, условия поставки и монтажа.
Строительство и оборудования склада под собственные нужды - один из частных случаев создания складских комплексов. Похожее взаимодействие между участниками проекта возникает и при реинжиниринге, переезде в новое помещение, инвестиционном проекте, редевелопменте промышленных территорий и других случаях. Но при любых задачах необходимо сразу подумать о всестороннем подходе к проекту, что является залогом скорейшей и успешной его реализации.
3. Рынок складских помещений: чуть ближе к Европе
Сегмент складской недвижимости самый молодой и, соответственно, самый динамичный на коммерческом рынке столицы. Впрочем, нельзя отрицать того, что он и один из самых проблемных. Сегодня речь пойдет об основных тенденциях и проблемах складского рынка Московского региона.
Количество…
На сегодняшний день в Москве и области насчитывается порядка 2 млн кв. м качественных складских площадей. Причем, что характерно, общая площадь строений складского назначения больше этой цифры в разы: так, по оценкам заместителя директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль-Недвижимость» Элины Заниной, последний показатель находится на уровне 12 млн кв. м. Впрочем, значительная часть строений складского назначения к коммерческим площадям не относится. «Из них на долю современных складских площадей (классы А и В) приходится не более 500 тыс. кв. м. А всего в Москве и Подмосковье находится около 2,25 млн кв. м складов А- и В-классов (при уровне активного спроса в 1,5 млн кв. м)», – уточняет Занина. Впрочем, строго говоря, классификации для столичных складских помещений на сегодняшний день не существует: она находится в разработке.
…и качество
Как мы понимаем, общая площадь качественных складских помещений Московского региона сама по себе невелика. А, по словам управляющего директора компании Praedium Рубена Алчуджяна, количество вакантных площадей попросту стремится к нулю, иллюстрируя категорический перевес спроса над предложением. «Об интенсивности спроса говорят стабильно низкие показатели уровня вакантных площадей в качественных складских комплексах, – соглашается Элина Занина. – Доля вакантных площадей класса А почти равна нулю, класса В – не превышает 3-3,5%. Все новые качественные складские комплексы поглощаются еще на стадии строительства». Ситуацию не спасает даже выход на рынок в 2006 году таких крупных проектов, как логистический парк «Крекшино» («РосЕвроДевелопмент»), Ленинградский терминал (MLP), ТЛК «Томилино», логистический парк «Пушкино» (Capital Partners), отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International Максим Шакиров.
Впереди Европы всей
Нет ничего странного и в том, что диспропорция между спросом и предложением отражается и на размере арендных ставок. Про цену продажи особого смысла говорить нет: сделки по продажам складских помещений сейчас практически не фиксируются – поскольку предложение практически отсутствует, а то, что есть, выставляется на продажу по весьма высоким ценам. Для полноты картины все же назовем уровень цены продажи: на сегодняшний день, по оценке «Миэль-Недвижимость», этот показатель колеблется в диапазоне от $1100 до $1400 за кв. м (при средней стоимости строительства в $700-800).
Арендные ставки на складские помещения Московского региона также остаются одними из самых высоких в Европе. «Помимо арендной платы, арендатор часто отдельно оплачивает эксплуатационные и коммунальные расходы, офисные и бытовые помещения, парковку, НДС, – уточняет Элина Занина. – В результате полная арендная ставка по классу А может превышать $180-200 за кв. м в год, по классу В – $140-160 за кв. м в год». По оценке Максима Шакирова, стоимость включенных в цену эксплуатационных расходов для площадей А-класса находится на уровне $20-30, В-класса – $15-25 в год.
Итак, одни из самых высоких в Европе арендных ставок, фактическое отсутствие вакантных качественных площадей, постоянно увеличивающийся разрыв между количеством заявленных и реализованных проектов – вот портрет складского рынка-2006. Естественным образом возникает мысль: а изменится ли что-то в наступившем году? «2007 год не сильно изменит ситуацию, – считает Рубен Алчуджян. – Я бы прогнозировал постепенную сегментацию рынка, расслоение арендных ставок».
Более оптимистична в своих прогнозах Элина Занина: «На рынке складской недвижимости ожидается немало изменений. Началась реализация предназначенных для сдачи в аренду крупных проектов. Во вновь реализованных проектах преобладают площади класса А. Эта тенденция сохранится и в дальнейшем в связи с ликвидностью подобных объектов, что немаловажно в свете выхода на рынок международных инвесторов». До 2008 года, считает эксперт, наиболее вероятно строительство 1,5-1,7 млн кв. м качественных складских площадей, что приведет почти к удвоению объема предложения площадей класса А и В. «Однако это не позволит полностью насытить рынок. Уровень свободных площадей будет медленно расти по мере ввода в эксплуатацию значительных объемов площадей, но существующие максимальные ставки аренды сохранятся минимум до 2008 года», – оценивает ситуацию Занина.
С одной стороны, мало поводов для радости; с другой же, как отмечает Рубен Алчуджян, рынок, которому от роду 2, максимум 3 года, только теперь стал таким, что его можно анализировать. В свете всего вышеизложенного – и это уже хорошо.