1. Обмеження максимальної величини ставки ("стеля" ставки). Для того, щоб знизити ризики позичальника, пов'язані зі значним підвищенням індексу, від якого залежить ставка відсотка за іпотечними кредитами, встановлюється обмеження на максимальний розмір плаваючої ставки. Тобто, якого б значення не набув ринковий індекс, від якого залежить плаваюча ставка за іпотечним кредитом, її величина не може перевищувати встановлене максимальне значення. Щоб не сталося на ринку і як би не змінювалися ставки індексів на фінансовому ринку, позичальник ніколи не буде сплачувати ставку вищу, ніж встановлений максимум. У випадку звичайного, а не соціального іпотечного кредиту, ризик втрат бере на себе банк. У цьому випадку ризик кредитора вимірюється упущеною вигодою та можливими втратами, через те що банк буде змушений залучати кошти за вищою ставкою, ніж ті, які були на момент надання кредиту. Цей ризик значною мірою залежить від схеми рефінансування, яку застосовує банк, строковості та структури залучених коштів. Як правило, банки добровільно приймають на себе відповідні ризики, щоб іпотечні кредити могли цікавити позичальника. Разом з тим такий захід може попередити серію дефолтів позичальників за умов розвитку неспри ятливої ситуації на фінансовому ринку або короткострокової банківської о кризи.
Приклад: Припустимо, що іпотечний кредит має плаваючу ставку, яка встановлюється на рівні тримісячної ставки LIBOR. Припустимо, що ставка за кредитом дорівнює LIBOR (3 міс.) + 8,3 % та переглядається кожні | шість місяців. Максимальне значення ставки протягом всього строку існування кредиту може бути обмежена максимальним значенням 16 % . Отже, незалежно від змін ставки LIBOR (3 міс.) у майбутньому процентна ставка за цим кредитом ніколи не перевищить 16 % річних.
2. Обмеження зростання та падіння плаваючої ставки. Плаваюча ставка періодично переглядається відповідно до поточного значення індексу,тому величина зростання або падіння ставки відсотка може бути обмежена в разі періодичного перегляду індексу. Тому якого б значення не набув індекс на момент перегляду процентної ставки, її зростання або падіння не може перевищувати деякого встановленого відсотка. Таке обмеження також перерозподіляє ризик між банком та інвестором і захищає позичальника від короткострокових коливань структури відсоткових ставок та змін ринкового індексу. В разі довгострокової системної кризи такий захист дає позичальнику час знайти вихід із ситуації, що склалася.
Приклад: Припустимо, що іпотечний кредит має плаваючу ставку, що розраховується як LIBOR (3 міс.) + 8,3 % та переглядається кожні шість місяців. Періодичний приріст плаваючої ставки обмежений 1,5 % . Нехай у попередньому періоді ставка дорівнювала 12 % річних. Навіть якщо в момент зміни ставки значення LIBOR (3 міс.) буде дорівнювати 5,36 %, плаваюча ставка буде переглянута із значенням 12 % + 1,5 % = 13,5 % , а не LIBOR (3 м.) + 8,3 % = 13,96 % .
3. Усереднене значення індексу. Для того, щоб захистити позичальника від короткострокового підвищення значення індексу, в якості індексу часто використовують не його ринкове значення, а середнє значення індексу за деякий період часу. Тому в якості індексу може бути використане усереднене значення індексу, наприклад, значення тримісячної ставки LIBOR, що розраховане як середнє арифметичне значення індексу за два попередні місяці.
4. Комбіновані іпотечні кредити. Для того, щоб зробити іпотечний кредит ще більш привабливим для позичальника, в деяких країнах використовуються комбіновані форми іпотечних кредитів. На початковому етапі, який триває кілька років, ставка за комбінованим кредитом встановлюється на рівні фіксованої. Після закінчення початкового періоду кредитування ставка відсотка за комбінованим кредитом відповідає обраному індексу.
Отже, зважаючи нате, що комбінований іпотечний продукт поєднує в собі елементи, притаманні як для кредиту з фіксованою ставкою, так і для кредиту з плаваючою ставкою, він має такі додаткові параметри:
— на початковий період встановлюється фіксована ставка, яка залежить від маркетингових та фінансових намірів кредитора. В різних країнах "стандартні" продукти мають фіксовані періоди від 3 до 10 років;
— обмеження першого приросту ставки: встановлення максимального значення підвищення ставки, яке може бути застосоване при переході від етапу фіксованої ставки до плаваючої;
— обмеження першого спаду ставки: встановлення максимального значення зниження ставки, яке може бути застосоване при першому її перегляді;
— дострокове погашення кредиту на початковому етапі забороняється.
Приклад: Комбінований іпотечний кредит з 25-річним строком погашення, для якого на перші п'ять років зафіксована ставка 12 %; після цього періоду ставка буде переглядатися кожні шість місяців із значенням, що дорівнює LIBOR (3 міс.) + 8,3 % . Протягом усього часу дії кредиту ставка обмежена верхнім значенням 16 % . При першій зміні ставка за кредитом не може збільшитись або зменшитись більше, ніж на 1,5 % , а при наступних переглядах — більше, ніж на 2 % . Крім того, чим довший початковий період змішаного іпотечного кредиту, тим більше він схожийна кредит з фіксованою ставкою. Це дає суттєву економію та захист від коливань відсоткових ставок для позичальника на декілька перших років, що особливо важливо для молодих сімей та молодих спеціалістів.
Отже, поєднанням деяких параметрів, характерних виключно для іпотечного кредиту з фіксованою або з плаваючою ставкою, можна створити абсолютно новий вид іпотечного кредиту з бажаними як для позичальника, так і для кредитора характеристиками.
Висновки. Ситуація на ринку іпотеки змінюється: банки, що мають надлишкову ліквідність, зацікавлені в тому, щоб їхні гроші працювали, тому з часом вони будуть пропонувати своїм клієнтам нові схеми іпотечного кредитування, що також є значним стимулом для подальшого розвитку такого виду кредитування.
Отже, провівши дослідження використання банком іпотечного кредиту з плаваючою ставкою, порівняно з фіксованою, можна із впевненістю говорити, що такий іпотечний продукт має низку переваг, а саме:
— значення індексу, яке використовується при визначенні розміру ставки відсотка, може бути усереднене за деякий період часу, що дозволить зменшити залежність плаваючої ставки від корострокових коливань ринкових ставок;
— параметр "стеля" ставки встановлює максимум можливого значення плаваючої ставки. Після досягнення певного значення, в умовах підвищення процентних ставок, іпотечний кредит з плаваючою ставкою починає поводити себе так само, як і кредит з фіксованою ставкою. Це продовжується до того часу, поки ринкові ставки та індекс, від якого залежить ставка, не почнуть знижуватися до відповідного рівня і ставка знову буде плаваючою;
— обмеження на зростання та падіння плаваючої ставки виражається у вигляді процента, тому чим жорсткіше таке обмеження, тим менше реагує плаваюча ставка іпотечного кредиту на зміни ринкових ставок і тим більше часу має позичальник для прийняття рішення в разі несприятливого розвитку ринку.
Отже, при виборі індексу, до якого прив'язується плаваюча ставка, враховують різні фактори: залежність кредиту від обсягів та ставок за залученими депозитами, структура та строковість залучених коштів, кореляція індексу з економікою, структурою та доходами населення, тому правильний вибір індексу дозволяє знизити ризики кредитора, пов'язані з фінансовим ринком та економікою, а також захистити позичальника від кон'юнктурних коливань, а отже за умови правильної організації процесу рефінансування та управління ризиками іпотечні кредити з плаваючою ставкою можуть бути вигіднішими для банку та привабливішими для позичальників. Тому банкам необхідно розширювати свої іпотечні програми шляхом вивчення зарубіжного досвіду та впровадження нових продуктів, що широко використовуються в розвинутих країнах.
Література
1. Калашникова З.В. Зарубежный опыт жилищного кредитования и его применение в России// Финансовый менеджмент. — 2002. — № 1.
2. Ипотека в ФРГ // Бизнес и банки. - 1995. - № 5-6. - С. 7.
3. Ивасенко А.Г., Соколов В.Н., Еро-хин A.A. Ипотека в Новосибирске: проблемы и перспективы развития: Сбор-
ник материалов межкафедрального научно-методического семинара "Современные проблемы экономики и менеджмента ". — Новосибирск: СГГА, 2000. — С. 123-132.
4. Катков А. К развитию залогового кредитования // Российский экономический журнал. —1996. — № 5/6. — С. 52- 55.
5. Маслов И.В. Жилая недвижимость: Вопросы и ответы. — М.: Юность, 1997.
6. Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы: Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара "Современные проблемы экономики и менеджмента". — Новосибирск: СГГА, 2000. — С. 173-179.
7. Оцінка нерухомості для іпотечного кредитування // Банківська справа. - 1995. — № 2. — С. 18-21.
8. Страпк Р., Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России //Деньги и кредит. — 1995. — № 8. — С. 52-59.
9. Таранков В. И. Нестандартные подходы Ипотечного Стандартбанка // Деньги и кредит. — 1994. — № 4. — С. 28-29.
10. Конституція. Закон від 28.06.1996р. № 254к/96-ВР "Конституції України". Із змінами і доповненнями, внесеними Законом України від 8.12.2004року № 2222-IV.
11. Закон України "Про іпотеку"від 05.06.2003 р. № 898-1У. Із змінами і доповненнями, внесеними законами України від 15.12.2005 р. № 3201-ГУ, від 22.12.2005 р. № 3273-ІК від 23.02.2006 р. № 3480-IV.
12. Жуков И.В., Щербаков А.И. Ипотечное кредитование затрат на приобретение и строительство жилья // Экономика и предпринимательство в строительстве. — Выпуск 4: Сборн. научн. трудов/ Отв. ред. А.И.Щербаков. — Новосибирск: НГАСУ, 1998. - С. 98-101.
13. План рахунків бухгалтерського обліку банків України, затверджений постановою Правління Національного банку України від 17 червня 2004 р. № 280.
14. Положення про порядок формування та використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банків, затверджене постановою Правління Національного банку України від 6 липня 2000 р. № 279.
15. Гладких Д. Основні показники діяльності банків України за підсумками 2005року//Вісник НБУ. - 2006. -№ 4. - С. 22-27.