Деловой центр можно рассматривать и как административный центр, т.е. здания центра города, имеющие административно-политическое и административно-деловое назначение. Его территориальные границы, как правило, близки к внешним границам административно-делового центра города или района. Это сложилось исторически, когда в центре города располагались органы государственной власти (здания муниципалитета или ратуши, полицейского управления, жандармерии и т.п.), театры, торговые предприятия и рестораны. Центры городов и районов являются многофункциональными, т.е. выполняют административно-политические, административно-деловые, культурно-зрелищные, торговые и другие функции. Соответственно этому складываются и развиваются внутренние пространства городских и районных центров. С развитием в Российской Федерации рыночных отношений роль торговых центров в структуре городов возрастает.
В США в зависимости от зоны обслуживания торговые центры подразделяют на три разновидности: региональные, районные, локальные (табл.2).
Таблица 2. Разновидности торговых центров в зависимости от размера обслуживаемой зоны
| Разновидности торговых центров | Торговая площадь, тыс. м2 | Площадь земельного участка, га | Число жителей зоны, тыс. чел |
| 1 Региональный торговый центр – один или несколько универмагов и более ста мелких магазинов | 28,2 – 93,0 | 12 - 20 | 150 -750 |
| 2 Районный торговый центр – один небольшой универмаг | 9,4 – 28,2 | 4 - 12 | 40 - 150 |
| 3 Локальный торговый центр – супермаркет и аптека | 2,8 – 9,4 | 1,2 – 4 | 2,5 - 40 |
Источник: Энциклопедия малого бизнеса, или Как начать свое дело. М., 1994.
Торговые центры по планировке, дислокации и внешнему виду существенно отличаются от других районов сосредоточения торговли, которые расположены в деловой части города и на его периферии. Современный торговый центр изначально планируется и строится с учетом того, что на его территории разместится большое число торговых предприятий, которые будут предлагать самый широкий ассортимент товаров, услуг и соседствовать между собой. Место для его строительства обычно выбирается фирмой-застройщиком с целью обеспечить постоянный приток покупателей со всего района. Любой торговый центр оборудован удобной стоянкой для автомобилей, величина которой зависит от размера его торговой площади.
Следует особо подчеркнуть, что торговые центры отличает широкий набор предоставляемых услуг. Это касается не только парковки автомобиля, но включает также возможность посетить выставку, побывать на демонстрации модной одежды, послушать лекцию на интересную тему. Сюда же входят услуги камеры хранения, бесплатное пользование телефоном. На территории имеется большое число предприятий общественного питания.
По сравнению с приобретением собственного магазина или арендой небольшого торгового предприятия, не входящего в состав торгового центра, организация торговли в одном из магазинов центра имеет известные особенности. Предприниматель-арендатор на основании договора вступает в экономические отношения с арендодателем. При этом наряду с его обязанностью вносить установленную арендную плату он должен также соблюдать и некоторые правила. Сюда относятся установление единого для всех торговых предприятий режима работы, организации рекламы и оформления витрин, финансовая поддержка обязательных коллективных мероприятий.
Решаясь на организацию торговли в таком центре в качестве арендатора, предприниматель должен учесть и возможные минусы выбора данного варианта. Для этого необходимы маркетинговые исследования, определение собственного товарного ассортимента, изучение конкурентов, которые могут располагаться в том же центре.
Следует рассчитать объем продаж, определить предполагаемые цены и спрогнозировать размер прибыли. Несмотря на многие описанные преимущества торговли в крупном центре, дислоцированном в месте скопления больших масс покупателей, может оказаться, что выбор торгового центра для размещения конкретного магазина экономически не оправдан.
Экономические расчеты при выборе торгового центра в качестве места дислокации предприятия предполагают учет нескольких групп расходов: текущих и единовременных. К первым относится арендная плата. Принципы ее установления различны: в процентах к общему объему продаж; как фиксированной величины в расчете за 1 м2 арендуемой площади и т.д. От общего объема продаж размер арендной платы составляет 5—10%. Уровень арендной платы зависит от многих факторов: характера, месторасположения и репутации центра, вида продаваемых товаров. В состав текущих затрат могут также входить ежегодные платежи на общие потребности торгового центра, иногда плата за электроэнергию и теплоснабжение.[5]
Вторая группа — единовременные затраты — включает разовые вложения на приобретение торгового оборудования, электро- и обогревательного оборудования и т.п.
Следующий вид торговых пространств — это торговые артерии, которые также являются выгодным местом расположения розничных предприятий. В зависимости от значимости торговых артерий и интенсивности покупательских потоков различают такие их виды, как главная торговая артерия, торговые артерии вдоль автотранспортных магистралей, торговые артерии местного значения.
Особой разновидностью торговых пространств являются специализированные торговые центры (ареалы). Как правило, здесь нет единого арендодателя, имеется большее количество независимых торговцев, значительное скопление обслуживающих и продовольственных предприятий. Покупатели несут значительно меньшие издержки потребления.
Рассмотрим дополнительные факторы, определяющие выбор месторасположения розничного торгового предприятия. Наряду со специализацией и размером торгового предприятия на выбор места его дислокации оказывают влияние:
- зона притяжения, или радиус действия магазина и его рынок сбыта;
- потенциальные покупатели - их число, возрастной состав, уровень доходов, социальная структура и его особенности (студенческий городок, воинская часть, предприятия с женским составом работников);
- конкуренты - их число, размер, особенности;
- транспортные и пешеходные потоки;
- наличие подъездных путей и автостоянок;
- криминогенное состояние в зоне притяжения и т.д.
Уже на раннем этапе развития капитализма в России при размещении торговых предприятий важным фактором являлись типы товарных групп. Такой подход имеет место и в настоящее время в практике стран с развитой рыночной экономикой. Обычно товары делятся на три основные группы: товары повседневного спроса, крупные дорогие вещи и предметы роскоши.[9]
Товары повседневного спроса — это дешевые, регулярно покупаемые товары, отличающиеся высокой устойчивостью спроса, продать которые не составляет особого труда. Они входят в обязательную потребительскую корзину, покупаются, как правило, по привычке и продаются в многочисленных торговых точках. В качестве примера можно назвать молоко, хлеб и хлебобулочные изделия, конфеты, сигареты.
В России определен состав продуктов питания, входящих в так называемую потребительскую корзину, которая включает наиболее существенную часть товаров повседневного спроса. К ним относятся: хлеб ржано-пшеничный; хлеб пшеничный; пшено; вермишель; картофель; капуста свежая; лук репчатый; яблоки; сахар; говядина; колбаса вареная; колбаса полукопченая; молоко; сметана; масло животное; сыр; яйца; масло растительное; мука пшеничная; творог; маргарин; рыба мороженая; птица; морковь.
Магазины повседневного спроса лучше располагать на перекрестках, где интенсивны потоки покупателей и транспорта. Эффективность их работы будет ниже в случае расположения в центре жилого района. Однако фактор приближения к покупателям, проживающим в данном районе, также чрезвычайно важен.
Магазины, торгующие дорогими товарами и предметами роскоши, лучше размещать в центральных районах, куда покупатели поедут более охотно, чем за товарами повседневного спроса или лекарствами.
КРИТЕРИИ И ПРИНЦИПЫ РАЗМЕЩЕНИЯ ПРЕДПРИЯТИЙ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ.
Среди основных критериев выбора оптимальных мест дислокации и размера розничных предприятий можно назвать два: минимум издержек потребления покупателей и максимум прибыли (продаж) организаций или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих розничную торговлю.
В конечном счете, коммерческий успех торгового предприятия определяется привлечением в магазин максимального числа покупателей. В свою очередь, это зависит от издержек потребления покупателей. Категория "издержки потребления" многопланова, но главной ее составляющей являются затраты времени покупателей на приобретение товаров:
T = tn + to
где T — общее время, затрачиваемое покупателем на совершение покупки;
tn— время в пути (до магазина и обратно);
to — время торгового обслуживания (или время нахождения внутри магазина).
Следует отметить, что часть затрат времени на совершение покупки (время в пути) в ряде случаев можно измерить и в стоимостном выражении. В последнее время в странах с развитой рыночной экономикой во все большей степени получают развитие различные формы послепродажного обслуживания покупателей, к которым относится и доставка приобретенных товаров на дом. Покупатель может доставить товар традиционным способом, т.е. самостоятельно, или получить его дома при доставке транспортом продавца. При этом оплата доставки товара включается в его цену. В сущности, в данном случае действуют два вида цен: FOB (покупатель сам доставляет приобретенный им товар) и CIF (стоимость доставки включена в цену товара). К товарам, которые могут доставляться на дом, относятся пицца, вода, лекарственные средства и др.