Маркетинговое исследование рынка недвижимости г. Москвы и Московской области (август 2009 года) (стр. 2 из 2)

4. Гостиничная недвижимость

Рис. 7. Москва. Структура гостиничного фонда

Сегодня в условиях, когда на мировом гостиничном рынке наблюдается падение заполняемости отелей, собственники отелей идут на беспрецедентные меры в целях привлечения клиентов. Гостиницы верхнего сегмента до последнего времени прилагали максимум усилий для сохранения цен на прежнем уровне за счет специальных предложений и акций. Однако в августе было отмечено уменьшение цен на гостиничные номера некоторых международных операторов. Так, по данным компании Smith Travel Research, гостиничная сеть Starwood Hotels понизила классность ряда своих отелей, а сети Hilton и InterContinental отказались от традиционных для пятизвездочных отелей услуг: бесплатных газет, цветов в номерах и пр.

Однако для российских отельеров подобные меры остаются неприемлемыми. Тем не менее, они готовы идти на уступки клиентам. Пансионат «Олимпийский Дагомыс» в Сочи, например, предлагает отдых в рассрочку: изначально клиент оплачивает 50% стоимости путевки, а оставшуюся сумму возвращает в течение 6 месяцев.

Со своей стороны Правительство Москвы предпринимает попытки по стимулированию гостиничного сегмента: собственникам офисных комплексов в центре города было предложено переоборудовать их в небольшие гостиницы. Однако на сегодняшний день нельзя однозначно судить, окажется ли данная мера реальной и востребованной с учетом соотношения стоимости проведения перепланировки, а также оснащения гостиничных номеров и существенно снизившегося с конца 2008 г. дохода с номера. Кроме того, в связи с тем, что гостиничный сегмент все меньше привлекает инвесторов, власти Москвы продлили на 10 лет (до 2020 г.) реализацию программы по строительству гостиниц. Напомним, что изначально к 2010 г. предполагалось увеличить количество гостиниц в столице до 556.

В августе были заявлены следующие проекты с гостиничной составляющей:

– на Таганской улице планируется возведение монастырской гостиницы. Вместе с часовней и молельным домом комплекс займет 10 000 кв. м;

– в рамках программы «Новое кольцо Москвы» на территории промзоны «Люблино-Перерва» планируется строительство МФК с гостиницей;

– компания Lotte Group к 2012 г. планирует завершить строительство многофункционального комплекса площадью 60 тыс. кв. м на Профсоюзной улице на участке 0,74 га;

– на Ленинградском шоссе запланировано строительство МФК, в состав которого войдет гостиница на 100 номеров.

Также стало известно о переносе сроков ввода в эксплуатацию ряда гостиничных объектов:

– на 2013 г. перенесен срок открытия гостиницы в составе комплекса с океанариумом, возводимом на Поклонной горе;

– гостиница футбольного клуба «Спартак», рассчитанной на 70 мест и расположенная в Восточном округе Москвы будет сдана в конце 2010 г.

– власти Москвы приняли решение разработать новый проект гостиницы «Россия», так как строительство по проекту Нормана Фостера не представляется возможным. Основное требование к новому зданию – вписаться в окружающую архитектуру.

5. Загородная недвижимость

Рис. 9. Московская область. Организованные загородные поселки. Объем и структура рынка

За истекший месяц покупательские предпочтения по бюджету покупки по-прежнему удерживались на менее дорогих участках и домах. В элитном сегменте спрос приходился, в основном, на домовладения до $5 млн. Однако наиболее ликвидные предложения с адекватной ценовой политикой быстро уходили с рынка.

То же характерно и для сегмента эконом. По одному из наиболее востребованных сейчас объектов продаж – участки без подряда – отчетливо выделяются менее качественные предложения – без инженерных коммуникаций, расположенные на малоосвоенных направлениях, большой удаленности от МКАД. На начальном этапе их низкая стоимость была фактором привлечения потенциальных покупателей, однако сегодня рынок переполнен подобного рода объектами и покупатель имеет возможность выбора лучших участков по невысокой стоимости. Таким образом, «рынок покупателя» диктует девелоперам свои условия и подвергает выставленные на продажу объекты жесткому отбору по степени ликвидности и соответствия цены качеству.

Рис. 10. Московская область. Загородные проекты, вышедшие на рынок в 2009 г.

В августе, как и в течение прошедших летних месяцев, объемы выхода новых поселков были не столь значительны, как в первой половине 2009 г. Девелоперы, остро нуждающиеся в денежных средствах, уже выставили на продажу свои земельные наделы в качестве поселков с участками без подряда. Те же застройщики, для который запуск на рынок новых проектов скорее плановое решение, не торопятся открывать продажи, стремясь либо довести поселок до максимально возможной степени готовности, либо в ожидании более стабильного периода в экономике и на рынке недвижимости.

В августе начались продажи в поселке «Березкино» (инвестор ЗАО ГК «Территория»). Поселок расположен в 90 км от МКАД по Симферопольскому направлению. Участок площадью 70 га разделен на 345 участков, площадью от 8 до 27 соток. В поселке планируется создание необходимой общественно-рекреационной инфраструктуры, а также обширной зоны отдыха на 30 га на берегу р. Скнига.

Кроме того, в рамках проекта «Гагаринлэнд» начались продажи участков без подряда. Поселок будет обеспечен центральным электроснабжением и водопроводом. К продаже представлены участки площадью от 15 до 26 соток. Стоимость 1 сотки составляет $1 300.

Рис. 11. Московская область. Организованные загородные поселки. Цены

После того, как в июле некоторые девелоперы снизили стоимость домовладений в поселках, в августе отмечалась ценовая стагнация. В большинстве проектов цены остались на прежнем уровне или были скорректированы по курсу доллара.

В эконом сегменте наблюдается схожая ситуация: девелоперы не спешат снижать стоимость всех участков и коттеджей, однако предпринимают другие способы стимулирования продаж. Так, например, в новом поселке «Березкино» предоставляется скидка 10% десяти первым покупателям. В поселках компании Родекс Групп выделяется так называемая дисконт-зона, где стоимость участков и коттеджей ниже при прочих равных условиях и характеристиках домовладений.

Заключение

В результате проделанной работы была достигнута поставленная цель, т.е. выявлено отношение потребителей к рынку недвижимости Москвы и Московской области в августе 2009 года и на этой основе выбор самых привлекательных сегментов данного рынка.

В результате проведенного маркетингового исследования по изучению рынку недвижимости Москвы и Московской области была выявлена зависимость между такими признаками сегментирования как цена, место расположения объекта, этажность.

Исходя из проведенного маркетингового исследования предприятиям, осуществляющим деятельность на данном рынке, следует проводить маркетинг в следующих основных направлениях:

– ценовая политика, основанная на стратегии «престижной цены»;

– оценка позиций конкурирующих продуктов на выбранных целевых сегментах;

– продвижение товара, предполагающее сочетание двух методов – рекламы и стимулирования сбыта (специальные предложения и акции).

Список используемой литературы

1. Беляевский И.К. Маркетинговое исследование: информация, анализ, прогноз: Учебное пособие. – М.: Финансы и статистика, 2001. – 320 с.

2. Бобров Н. Конкурентная борьба // Маркетинг. 2003. №5. С. 24 – 28.

3. Академия рынка: маркетинг: Пер. С франц./ А. Дайан, Ф. Букерель, Р. Ланкар и др.; Науч. Ред. А.Г. Худокормов. – М.: Экономика, 1993. – 572 с.

4. Акулич И.Л., Демченко Е.В. Основы маркетинга: Учебное пособие. – Минск: Высшая школа, 1998. – 236 с.

5. Котлер Ф. Маркетинг менеджмент: пер. с англ. – СПб.: Питер, 2006. – 464 с.

6. Петров В.В. Основы маркетинга: Учебное пособие. – Саратов: СГТУ, 1999. – 144 с.

7. Голубков Е.П. Маркетинговые исследования рекламной деятельности // Маркетинг в России и за рубежом. 1999. №3. С. 20 – 38.

8. Завьялов П.С. Маркетинг: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2000. – 496 с.

9. Романов А.А. Статистическое изучение рекламной деятельности // Вопросы статистики. 2003. №1. С. 29 – 33.

10. Хруцкий В.Е., Корнеева И.В. Современный маркетинг: Учебное пособие. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 560 с.