С - величина затрат на единицу сравнения площадь (объём) оцениваемого здания;
S (V) - площадь (объём) оцениваемого здания.
Второй этап: определение износа здания.
Понятие «износ» в оценке недвижимости в ином смысле, чем в бухгалтерском учёте. В оценке недвижимости износа – фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости, при этом износ определяется по отношению к текущим затратам.
Износ = эффективный возраст / срок экономической жизни.
Третий этап: корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания.
Корректировка производится по формуле:
| ТС = СЗ– И, (5) |
где ТС – текущая стоимость;
СЗ – текущая замещения;
И – износ.
Четвертый этап: определение стоимости земельного участка.
Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как свободного от какой-либо застройки с использованием следующих методов:
· Метод сопоставимых продаж. Аналог метода сравнительного анализа продаж;
· Метод переноса. Анализируется продажа здания, расположенного на аналогичном участке, цена продажи разделяется на цену здания и цену земли. Затем полученный результат переносится на оцениваемый объект;
· Метод капитализации ренты. Метод основан на расчёте капитализированной арендной платы за землю;
· Техника остатка для земли. Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли исходя из принципа ННЭИ земли.
Пятый этап: суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.
Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания водится по следующей формуле:
| СН = ТС + СЗ, (6) |
где СН - стоимость недвижимости;
ТС - текущая стоимость здания;
СЗ - стоимость земельного участка.
2. Метод сравнительного анализа продаж (МСП): основная идея метода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену, большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость. Применение МСП предполагает определение стоимости оцениваемою объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени.
МСП в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объёма информации.
Сфера его применения - массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов малого бизнеса.
Применение МСП предполагает следующие основные этапы:
·сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом;
·проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположение и пр.);
·проведение сравнительного анализа проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам;
·проведение корректировки цен продаж по сопоставим объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями;
·Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.
Каждый из этих этапов необходим для определения стоимости объекта, но особое значение имеет правильное внесение поправок в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта.
При проведении оценки нужно определить «цену» каждой поправки. Основным приёмом является метод парных продаж. Суть его состоит в нахождении на рынке и сравнении друг с другом продаж объектов, отличающихся друг от друга лишь одним элементом.
3. Доходный подход (метод капитализации дохода): основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем. В качестве таких доходов выступают:
- доход от эксплуатации недвижимости;
- доход от перепродажи недвижимости.
Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода – оценка доходной недвижимости.
Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчёта потока будущих доходов в их текущую стоимость с учётом:
- величины будущих доходов;
- период получения доходов.
В общем виде, основу доходного (используемого и при оценке бизнеса) составляет простая и известная формула: доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:
| I = V x R, (7) |
Из этого в свою очередь следует:
| V = I /R, (8) |
Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.
Эта общая формула лежит в основе всех разновидностей доходного подхода.
Доходный подход может быть реализован в трёх основных вариантах:
· Метод валовой ренты (часто рассматривается как разновидность метода сравнительного анализа продаж).
· Метод прямой капитализации.
· Метод дисконтирования денежных потоков.
Применение любого из методов осуществляется из предложения, что объект недвижимости является источников дохода, потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью. Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа.
4. Метод ипотечно-инвестиционного анализа: этот метод применяется в случае, если для приобретения объекта используются заёмные средства. Фактически следует рассматривать две ставки капитализации – ставка капитализации для собственного и заёмного капитала. Очевидно при этом, что ставка капитализации для той доли финансирования, которая обеспечивается заёмные средствами, есть величина, данная извне (она задана условиями кредита), а величина капитализации для собственного капитала определяется интересами.
Общая величина ставки капитализации будет определяться как:
| R = M х Ri + (1 – M) х RS, (9) |
где R – ставка капитализации;
M – отношение кредита к стоимости недвижимости;
Ri– ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплатах по кредиту к его величине);
RS– ставка капитализации для собственного капитала.
Работы на рынке недвижимости очень сильно зависит от цены объекта недвижимости, если стоимость квартиры будет немного меньше, чем у конкурентов, то есть гарантия, что квартиру приобретут именно у вас. Поэтому очень важно правильно определить стоимость недвижимости, чтобы она была приемлемая для покупателя и в то же время не слишком низкая для продавца.
Рассчитаем цены объектов недвижимости различными методами формирования оценки недвижимости.
1. Затратный метод:
Есть данные об общей величине затрат на сооружения аналога и доле затрат на создание отдельных элементов здания в общих затратах: здание общей площадью 1000 кв.м., общин затраты – 300 тыс. долл., в том числе затраты на сооружения фундамента – 3%. Оцениваемое здание – 500 кв.м. Соответственно, затраты на сооружение фундамента в оцениваемом здании равны: 300 тыс. долл. х 0,03 : 2 = 4 500 долларов. Аналогичным образом можно найти стоимость сооружения и других элементов здания. Просуммировав их, можно получить полную стоимость.
Расчёт износа зависит от его вида. Например, устранимый износ – такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. Например, затраты на разделение санузла в квартире составляют 2 тыс. долл., а стоимость квартиры при этом возрастёт на 3 тыс. долл. Очевидно, что величина износа в данном случае определяется исходя из величины затрат, которые нужно понести для проведения необходимых работ.
2. Метод сравнительного анализа продаж (МСП):
При проведении определения цены риэлтор должен определить «цену» каждой поправки. Одним из основных приёмов, используемых для определения величины поправки, является метод парных продаж. Суть его состоит в нахождении на рынке равнении друг с другом продаж объектов, отличающихся друг от друга лишь одним элементом.
Например, задача риэлтора - определение стоимости следующего объекта недвижимости: загородный дом площадью 100 кв.м. с участком в 10 соток с гаражом на одну автомашину. Для определения стоимости риэлтором была собрана информация, свидетельствующая о том, что аналогичные объекты (но без гаража) были проданы по цене в 80 тыс.долл. Необходимо определить величину увеличена стоимость в связи с наличием гаража. Для определения этой величины и используется метод парных продаж. Сотрудник агентства недвижимости должен взять несколько пар продаж (с гаражом и без него):
Таблица 3
| 1 пара2 пара3 пара | С гаражом60000 72000 65000 | Без гаража52000 62000 56000 | Разница8000 10000 9000 |
Риэлтор определяет среднее значение поправки: 9000.
Медианное значение (середина ряда): 9000.
Модальное значение (наиболее часто встречающееся): 9000.
На основании полученных данных риэлтор должен определить (не только из математических соображений) величину вносимой поправки. Например, в данном случае логичнее внести поправку не на 9000, а на большую величину, учитывая большую стоимость самого объекта (скажем, на 9500).
Учитывая это, стоимость оцениваемого объекта может быть определена в 89 500 долл., если это единственное отличие. Но, как правило, отличий больше.
Поэтому сначала нужно определить «цену» других поправок - на окружение, баню пр.
Величины необходимых поправок на иные элементы также могут быть определены с помощью метода парных продаж.
Определив величину необходимых поправок, можно переходить к корректировке имеющихся данных об аналогичной продаже применительно к оцениваемому объекту. При этом внесение поправок вносится от сопоставимого объекта к оцениваемому.
Таблица 4
| № | Характеристика | Оцениваемый объект | Сопоставимый объект |
| 1. | Цена | - | 80 000 |
| 2. | Бассейн | Нет | Есть (-10 000) |
| 3. | Телефон | Нет | Есть (-2 000) |
| 4. | Сауна | Есть | Нет (+5 000) |
| 5. | Размер участка | 10 соток | 10 соток |
| 6. | Окружение | - | Хуже (+2 000) |
| 7. | Гараж | Есть | Нет (+9 500) |
| 8. | Условие финансирования | Наличные | Наличные |
Итого скорректированная цена равна: