ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 ЧТО ТАКОЕ «ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР»
1.1. Общее понятие «торговый центр»
1.2. Классификация торговых центров
1.3. Торговые зоны
1.4. Этапы и принципы построения торгового центра
1.5. Новые форматы торгово - развлекательного центра и его составляющие
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ
2.1. Развитие торговой недвижимости в России
2.2. Проблемы торговой недвижимости в России
ГЛАВА 3. РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
г. ИРКУТСКА
3.1 Анализ торговой недвижимости г. Иркутска за 2007 год
3.2. Причины слабого развития сетевого ритейла в г. Иркутске
3.3. Положение г. Иркутска на рынке коммерческой недвижимости Сибири
3.4. Ближайшие перспективы развития и торгово - развлекательного
центров в г. Иркутске
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ
Во все времена торговля была неотъемлемой частью жизни людей. Все начиналось с меновой торговли, когда еще не было денег, и товары меняли на товары. Затем люди придумали деньги и на смену натуральному обмену пришли торговые лавки, ярмарки, рынки и магазины. И в процессе длительного развития и эволюции товарно-денежных отношений появился такой вид организации торговли, как торговый центр.
Но и на этом прогресс не останавливается, торговые центры быстрыми и уверенными шагами превращаются в торгово-развлекательные центры с огромными площадями. Сегодня по всей России полным ходом идет развитие и строительство торгово-развлекательных центров (ТРЦ), основным и отличительным качеством которых является соединение торговли, общепита и мощной развлекательной составляющей под одной крышей.
После освоения Западной части России ТРЦ пришли и в Сибирь, в частности в г. Иркутск, где в настоящее время идет строительство нескольких таких объектов. Надо сказать, что основная тенденция 2008 года на рынке торговой недвижимости - появление новых форматов розницы, новых торговых центров и крупномасштабных проектов. При этом, как отмечают эксперты, рынок высококачественных торговых площадей на сегодняшний день в г. Иркутске находится еще в стадии формирования. Все проекты, которые будут реализованы в ближайшие год-два, рынок поглотит свободно.
Поэтому целью данной работы будет исследование формирования и развития торгово-развлекательных центров в городе Иркутске.
Главными задачами дипломной работы являются:
- объяснение и толкование термина «торговый центр»
- анализ торговой недвижимости в России и в г. Иркутске
- выявление основных проблем развития ТРЦ в г. Иркутске
- исследование потенциальных Иркутских объектов ТРЦ.
Объектом исследования дипломной работы является рынок торговой недвижимости и его особенности развития в Иркутском регионе. Предмет- перспективы развития торгово-развлекательных центров в городе Иркутске, их составляющие и особенности.
Благодаря этой работе можно узнать не только о существующих ТЦ, но и обо всех новых проектах такого рода в городе Иркутске. Также здесь будут представлены и описаны планы и проекты зданий, их характеристики и местоположения. Более того, можно будет узнать о внутренних составляющих всех иркутских объектов ТРЦ: их основные якоря, зоны развлечений, фуд-корты и остальных арендаторах.
Вся информация и аналитика, и выше перечисленные данные, используемые в работе, были найдены и проанализированы из Интернет- источников, также из специальной литературы о недвижимости (книги, журналы). Большую помощь оказали материалы, предоставленные агентством недвижимости «ВСП- недвижимость».
ГЛАВА 1.ЧТО ТАКОЕ ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР
1.1. Общее понятие «торговый центр»
Торговый центр (ТЦ)- это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы. [17]
Первоначально выделились районные (neighborhood), окружные (community) и региональные (regional) ТЦ. Позже добавились микрорайонный (convenience centers), суперрегиональный центр (super regional centers) и различные менее общепринятые типы центров. Для каждого типа ТЦ присущ свой парковочный индекс, определяемый его концепцией и рассчитываемый, исходя из необходимого количества парковочных мест на 100 м. арендной или общей площади. [17] Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и масштабом влияния (размером торговой зоны). Разработка архитектурно-планировочных решений, а также брокеридж (сдача площадей торгового центра в аренду) проводятся на основании концепции торгового центра. [17]
Концепция торгового центра должна отражать следующее:
· Целевые группы покупателей (Портрет покупателя)
· Тип торгового центра
· Состав арендаторов (якоря, мини-якоря, сопутствующие) [17]
1.2. Классификация торговых центров
Микрорайонный торговый центр (Convenience center) Микрорайонный ТЦ осуществляет торговлю товарами первой необходимости и предлагают услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная). Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь (GLA) которых составляет обычно 2800 кв. м. и может варьироваться от 1500 до 3000 кв.м. Основным оператором (якорем), в большинстве случаев, является минимаркет. Торговой зоной является территория 5-10 минутной пешеходной доступности, количество покупателей - до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, которые сократили площадь основной торговли и сдали часть площадей арендаторам (аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и прочее). [17]
Районный торговый центр (Neighborhood center)
Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ в основном составляет 5600 кв.м., на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10000 кв.м. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте. [17]
Окружной торговый центр (Community center)
Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором «мягких» товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и "жестких" товаров (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Многие центры строятся вокруг детских универмагов (junior department store), дискаунт-универмагов, крупных аптек (drug-store), универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам (variety store), как основных арендаторов в добавлении к супермаркетам. Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные специализированные магазины. Типичный размер арендной площади - 14000 кв.м., может занимать от 9500 до 47000 кв. м. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, и покупатели центра насчитывают от 40 000 до 150 000 человек. [17]
Суперокружной торговый центр (Super community center)
Центры, которые соответствуют общему профилю окружного центра, но имеют площадь более 23000 кв. м, классифицируются как суперокружные. В исключительных случаях площадь достигает 90000 кв.м. В результате, окружной ТЦ - самая сложная категория торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания.
Существует разновидность суперокружного торгового центра - Пауэр центр (power center). Он содержит, по крайней мере, 4 якоря, специфичных для данной категории площадью более 1900 кв. м. Такими якорями являются «жесткие» товары: бытовая техника и электроника, спорттовары, офисные принадлежности, товары для дома, лекарства, средства для здоровья и красоты, игрушки, персональные компьютеры и их элементы. Power center сочетает в себе узко направленных «убийц категорий» (полный ассортимент товаров по какой-либо категории по низким ценам), оптовый клуб и дискаунт-универмаг. Якоря в таких power center занимают 85 % общей арендуемой площади. [17]
Региональный торговый центр (Regional center)
Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома (глубокий и широкий ассортимент), различными видами услуг, а также местами отдыха и развлечения. Они строятся вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадь обычно не менее 5000 кв. м. Типичная для данной категории общая арендная площадь 45000 кв. м, на практике она варьируется 23000 кв.м - 85000 кв.м. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но не такие разнообразные, как в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра - 150 000 человек и более. [17]
Суперрегиональныйцентр (Super regional center)
Предлагает широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения. Строятся вокруг 3 и более универмагов площадью не менее 7000 кв. м каждый. Такой центр часто имеет общую арендную площадь 93000 кв.м. На практике площадь варьируется от 50000 и может превышать 150000 кв. м. Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра - 300 000 и более человек. [17]
Специализированные торговые центры (Specialty centers)