Источники сведений, необходимых для расчета показателей кредитоспособности
Первым источником информации для оценки кредитоспособности хозяйственных организаций должен служить баланс с объяснительной запиской к нему. Анализ баланса позволяет определить, какими средствами располагает предприятие, и какой по величине кредит эти средства обеспечивают. Однако для обоснованного и всестороннего заключения о кредитоспособности клиентов банка балансовых сведений недостаточно. Это вытекает из состава показателей. Анализ баланса дает лишь общее суждение о кредитоспособности, в то время как для выводов о степени кредитоспособности необходимо рассчитать и качественные показатели, оценивающие перспективы развития предприятий, их жизнеспособность. Поэтому в качестве источника сведений, необходимых для расчета показателей кредитоспособности, следует использовать: данные оперативного учета, сведения, накапливаемые в банках, сведения статистических органов, данные анкеты клиентов, информацию поставщиков, результаты обработки данных обследования по специальным программам, сведения специализированных бюро по оценке кредитоспособности хозяйственных организаций. [23]
Источники сведений о кредитных организациях
В соответствии с поставленными задачами необходимо проанализировать, какие организации могут предоставить ОАО “ЭМС” кредит на строительство жилого комплекса.
Среди кредитных организаций можно выделить банки, инвестиционные фонды и финансово-промышленные группы. В случае получения кредита на строительство жилого комплекса было решено рассматривать только возможность сотрудничества с банком. Основными критериями для выбора банка служат его надежность, время успешного функционирования на кредитном рынке Петербурга, требования к заемщику, личные связи. Определяющим критерием является размер ссудного процента и график выплат процентов за кредит.
Для сбора информации о банках – возможных партнерах по переговорам о получении кредита – были использованы следующие источники:
- “Бюллетень Ассоциации банков Северо-Запада” (содержит реквизиты банков и данные о финансово-экономических показателях - баланс, собственный капитал, отчет о прибылях и убытках). Издание рассчитано на финансовые структуры и средства массовой информации и распространяется по прямой рассылке.
- Издание “Тарифы банков”. Является ежемесячным приложением к “Бюллетеню Ассоциации банков Северо-Запада” и включает тарифы на расчетно-кассовое обслуживание, информацию по предоставлению кредитов и депозитов, платежных карт. Издание рассчитано на службы маркетинга банков.
В качестве дополнительных источников были использованы деловые издания города (“Деловой Петербург”, “Деловая панорама”, “Невское время” и др.).
3.2. Подготовка бизнес-плана
3.2.1 Резюме
Целью проекта является строительство жилищного комплекса с развитой социальной инфраструктурой. Инициатором проекта является ОАО “Энергомашстрой”. ОАО “Энергомашстрой” приглашает для участия в реализации проекта отечественных и иностранных инвесторов и кредиторов.
Полученные деньги будут использованы для закупки оборудования, финансирования маркетинга, образования оборотного капитала.
Цели бизнес-плана:
1) обоснование прибыльности и рентабельности инвестиционного проекта строительства жилищного комплекса;
2) обеспечение возвратности заемных средств на заданных условиях в фиксированные сроки кредитования.
Строительство ведется по оригинальному проекту, предлагаемые квартиры и встроенные помещения общественного назначения удовлетворят самым взыскательным вкусам клиентов.
Комплекс характеризуется следующими параметрами:
- квартиры улучшенной планировки;
- помещения под магазины, кафе и т.п.;
- физкультурно-оздоровительный комплекс;
- гаражи, парковки.
Маркетинговый анализ конкурентов показал, что существует рыночная ниша в строительстве жилья повышенного качества, которую может занять ОАО “Энергомашстрой”.
Конкурентоспособность проекта обеспечивается:
- оригинальной разработкой проектировщиков;
- разработанной стратегией маркетинга;
- гибкостью схем финансирования;
- репутацией фирмы.
ОАО “ЭМС” пользуется поддержкой администрации Санкт-Петербурга.
Рынок сбыта – сотрудники отечественных и иностранных фирм, имеющие стабильный годовой доход более 5 тыс. долл.
Общая стоимость проекта – 275,2 млн. руб., из них собственные средства- 96,32 млн. руб. заемные – 60,4 млн. руб., остальные средства складываются из взносов инвесторов – участников долевого строительства и заинтересованных фирм.
В качестве заемных средств предполагается привлечь кредиты банка. Полный возврат всех вложенных средств планируется через 2 года.
Строительство объекта занимает 18 месяцев. Полный срок окупаемости проекта – 23 месяца. Продажа всех помещений ожидается через 25 месяцев с момента начала реализации проекта.
Таблица 1
Показатели эффективности бизнес-проекта
| Срок окупаемости, мес. | 23 |
| Индекс прибыльности | 1,26 |
| Чистый приведенный доход, тыс. руб. | 63462 |
| Внутренняя норма прибыльности | 23,1 |
| Рассчитано на период, лет | 2,3 |
Показатели финансово-хозяйственной деятельности ОАО “Энергомашстрой” свидетельствуют о кредитоспособности предприятия и рентабельности его деятельности.
3.2.2 Описание проекта
Площадка строительства расположена на улице Брянцева среди уже сложившихся жилых кварталов, существующих инженерных коммуникаций. Первоначально проект предусматривал строительство гостиницы. Во внешнем облике здания и планировках квартир сохранились черты комфортабельного отеля.
В результате осуществления проекта предполагается построить индивидуальный жилой дом - важный высотный акцент квартала, архитектурно организующий пересечение двух проспектов - магистралей городского значения.
Облик здания решён с учётом ответственного расположения в градостроительной структуре района.
Комплекс разной этажности (10-14 этажей) многосекционный со встроенными помещениями общественного назначения.
В первых этажах планируется разместить магазины, кафе, детский сад и помещения под офисы. Кроме того, на первом этаже будет размещаться оздоровительный комплекс, рассчитанный на всех членов семьи. Комплекс включает в себя:
- тренажерные залы;
- кабинеты врачей-специалистов (альтернатива поликлинике);
- кабинеты аппаратной коррекции фигуры;
- косметический салон;
- парикмахерскую.
Финансирование строительства оздоровительного комплекса осуществляет ООО “Альфа-Мед”.
На жилых этажах планируется разместить квартиры на любой вкус. Часть квартир имеет оригинальную планировку и рассчитана на покупателей с неординарными запросами.
Оригинальное архитектурное решение здания обусловливает необычную планировку квартир в верхних этажах. Так, в доме имеется пентхаус, в котором расположены трехкомнатные квартиры со студиями.
В жилом доме предусмотрены одно-, двух-, трёх-, четырёхкомнатные квартиры, отвечающие всему комплексу современных требований, предъявляемых жилью высокого качества:
- изолированные комнаты,
- расширенные места общего пользования и кухни, оборудованные электроплитами,
- централизованное горячее водоснабжение,
- телефонизация,
- радиофикация,
- мусоропровод.
Имеется широкий выбор двухуровневых квартир. Часть квартир имеет просторные ванные комнаты с окном и крытые террасы площадью 10 кв.м.
Таблица 2
Характеристика квартир
| Квартиры | Кол-во | Общая пл. | Жилая пл. | Кухня |
| 1- комнатные | 142 | От 38 до 70 кв.м. | От 16 до 26 кв.м. | От 9 до 18 кв.м. |
| 2- комнатные | 126 | От 62 до 85 кв.м. | От 34 до 48 кв.м. | От 10 до 14 кв.м. |
| 3- комнатные | 101 | От 82 до 122 кв.м. | От 48 до 79 кв.м. | От 10 до 14 кв.м. |
| 4- комнатные | 36 | От 108 до 149 кв.м. | От 58 до 92 кв.м. | От 10 до 14 кв.м. |
Всего квартир – 406.
Схемой генплана предусмотрено зонирование прилегающей территории с организацией площадок: отдыха, игровых и хозяйственных, стоянки личных автомашин для жильцов. Во дворе планируется подземная стоянка на 100 машино-мест.
Проект выбран в соответствии с конкурентной стратегией фирмы — ориентация на качество — и его успешное осуществление благоприятно отразится на имидже фирмы.
3.2.3 Анализ строительного рынка Санкт-Петербурга
Источниками для сбора маркетинговой информации о конкурентах ОАО “Энергомашстрой” служат:
1) Специализированные строительные издания:
- “Строительный еженедельник”;
- “Петербургский строительный рынок”;
- “Современное строительство”;
- “Строительное обозрение”;
- “Строительство и городское хозяйство”
2) Специализированные издания по тематике недвижимости:
- “Бюллетень недвижимости”;
- “Недвижимость и строительство Петербурга”;
- “Недвижимость-прайс”
- “Частная недвижимость”
3) Имиджевые рекламные журналы:
- “Евро-Строй”;
- “Ваш дом”;
- “Век домовладельца”;
- “Под ключ”
4) Деловые издания:
- “Деловой Петербург” (ежедневная газета);
- “Деловая Панорама” (еженедельная газета);
- “Коммерсант”;