Анализ ценообразования на рынке земли Подмосковья (стр. 3 из 4)
Рис. 1. Средние цены на земельные участки по состоянию на апрель 2008 года
Для полного представления ситуации на земельном рынке необходимо узнать насколько увеличились или снизились цены за земельные участки. Проанализируем прошлый год и сравним его с сегодняшними показателями (табл. 2).
Таблица 2. Динамика цен на земельные участки ближайшего Подмосковья за период ноябрь 2007 – апрель 2008 гг.
| №п/п | Местоположение земельного участка под ИЖС (хороший подъезд, газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение) (до 20 км от МКАД) | Средняя цена по состоянию на апрель 2008 года, руб./сотка | Средняя цена по состоянию на ноябрь 2007 года,[4] руб./сотка | Динамика цен(2008 г. к 2007 г.),% |
| 1. | Калужское шоссе | 470 000 | 375 000 | 125 |
| 2. | Киевское шоссе | 585 000 | 469 000 | 124 |
| 3. | Новорижское шоссе | 554 000 | 469 000 | 118 |
| 4. | Рублево – Успенское шоссе | 955 000 | 558 420 | 171 |
Из таблицы 2 следует, что за последние полгода цены на земельные участки ближайшего Подмосковья значительно выросли. Наибольший рост в цене пришелся на участки, расположенные на Рублево-Успенском шоссе (на 71%). Рассмотрим причины такого колоссального роста с помощью мнений экспертов.
«Самые дорогие участки Подмосковья расположены на Рублево-Успенском направлении: именно здесь, в пределах 12 км от Москвы, предлагается земля, стоимость которой в десятки раз выше, чем цена аналогичных участков в других районах ближнего Подмосковья (рис. 2).
Рис. 2Динамика цен на земельные участки Подмосковья за период ноябрь 2007 – апрель 2008 гг.
Благоприятная роза ветров, отсутствие вредных производств, сосновые леса, не испорченная городскими сбросами Москва-река и в целом развитая инфраструктура делают эти территории действительно привлекательными. В первую очередь престижность направления объясняется социальным положением проживающих там людей. Особое положение Рублевки сложилось исторически. Когда-то эти территории были облюбованы царским двором, затем тут жила политическая, культурная и деловая элита страны. Сегодня многие поселки, расположенные вдоль Рублево-Успенского шоссе, заселены представителями состоятельной творческой интеллигенции и чиновниками самого высокого ранга. Стародачное прошлое и современность слились воедино, что создает этим местам популярность с изрядной долей нездорового ажиотажа»[5].
Не менее интересным моментом является то, сколько земли в Подмосковье и сколько земли находится у частных лиц, приобретающих земельные наделы для собственных проектов, либо в качестве надежного объекта вложения средств.
«Хотя последнее десятилетие Московская область стала центром коттеджного строительства в России подмосковный земельный рынок остается одним из самых закрытых сегментов рынка недвижимости столичного региона. На сегодняшний день, по оценкам экспертов, примерно 60 – 70% всех свободных земельных участков, которые могут быть введены в рыночный оборот на территории региона, сосредоточены в руках всего двух-трех десятков собственников. Именно сейчас подмосковные латифундисты решают, как дальше использовать подконтрольные им земли.
По данным фонда имущества Московской области, общая площадь региона составляет 4 579,9 тыс. га (табл. 3).
Таблица 3. Распределение земель Подмосковья по категориям
| Категория земель | Площадь, тыс. га[6] |
| Лес | более 1800,0 |
| Земли промышленности, энергетики, транспорта и оборонного назначения | 270,0 |
| Земли запаса | 132,2 |
| Земли особо охраняемых территорий | 65,1 |
| Земли сельскохозяйственного назначения | 1 743,8 |
| Земли поселений | 501,3 |
| Итого | 4 579,9 |
Представим данные в виде диаграммы и для получения долей переведем их в проценты (рис. 3).
Рис. 3. Структура распределения земель Подмосковья по категориям
В частной собственности находится порядка 30% земель Московской области. По оценке ряда экспертов, около 60% находится в собственности структур, представляющих банковское сообщество и инвестиционные фонды, скупающих землю с инвестиционными целями; порядка 25–30% представляют инвестиционно-строительные компании, подыскивающие наиболее ликвидные участки для застройки; 10–15% являются частными лицами, приобретающими земельные наделы для собственных проектов, либо в качестве надежного объекта вложения средств[7]. Представим наглядно данные на рисунке 4.
Рис. 4 Состав земель Подмосковья
3. Перспективы развития ценообразования на рынке земли
Загородный рынок продолжает оставаться стабильным благодаря большому отложенному спросу, который сейчас направлен именно в сегмент качественных предложений, которые пока, увы, в дефиците. Этого отложенного спроса должно хватить примерно на два-три года. Порой дело даже не в качестве, а в смене базовых требований покупателей. Например, практически во всех коттеджных поселках, представленных на рынке, предлагаются участки по 15 соток. Но сегодняшний покупатель обычно требует большую площадь участка.
Рынок земли в Подмосковье сегодня стал намного разнообразнее, чем несколько лет назад. Он содержит как предложения единичных участков для индивидуального строительства домов, так и больших земельных массивов для инвестиционных проектов малых и крупных общественных организаций: строительства коттеджных поселков, спортивных и развлекательных комплексов, других объектов инфраструктуры. Исторически самыми дорогими являются земли на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе. Растет спрос на Киевское и Калужское направления, а также на объекты, расположенные рядом с крупными водоемами по Дмитровскому, Осташковскому и Ярославскому шоссе. Поскольку цены на участки повышаются по мере их приближения к МКАД, многие дорогие земли находятся в 15–20-километровой зоне от Москвы.
Земля в дальнем Подмосковье и близлежащих областях стоит значительно дешевле, поэтому сегодня возможно приобрести крупный надел для строительства «дальней дачи» – 1–5 га и более, при этом участков менее 50 соток на этом рынке практически нет. Стоимость сотки зависит от близости к водоему, наличия леса, подъездной дороги, электричества. Дороже оцениваются земли в сформированных дачных поселках, вблизи населенных пунктов. Влияют на цену участка для строительства «дальних дач» категория и целевое назначение земель: относятся они к сельскохозяйственным угодьям или официально отведены под дачное строительство.
В сегменте бизнес-класса наиболее востребованными являются участки размером 15–30 соток, в то время как земельные владения уровня «де люкс», как правило, бывают не меньше 25 соток. Одна из последних тенденций на рынке загородной недвижимости – популярность участков около 8–10 соток. Если раньше такие земельные наделы считались маленькими и неинтересными для застройки, то сейчас в связи с ограниченностью предложения и высокой ценой земли покупатели активно их приобретают. При выборе участка немаловажным фактором является и сформированность местности. Так, немаловажно, находится участок в стародачном поселке или в месте перспективной коттеджной застройки. В последнее время предпочтение отдается дачам на окраинах городов и в самих городах Подмосковья.
Поскольку свободной земли для строительства индивидуальных домов становится все меньше, найти участок дешевле $7000 за сотку бывает все сложнее. Трудности могут возникнуть и при реализации масштабного строительного проекта, поскольку во многих местах израсходован резерв коммуникационных мощностей. Изменения в земельном законодательстве несколько оживят рынок земель в Подмосковье.
По мнению эксперта, дальнейшей глобализации земельных наделов на рынке Подмосковья происходить не будет, а сверхкрупным землевладельцам придется освободиться хотя бы от части принадлежащей им земли. В результате, по прогнозу экспертов, освоение «замороженных» сегодня земельных участков в Московской области будет происходить более быстрыми темпами, чем это происходит сейчас.