1. Заемные источники финансирования – 16 000 000 рублей, из них финансируется приобретение здания гостиницы в размере 13 500 000 рублей
2. Собственные источники финансирования – 2 500 000 рублей, из них:
a. Приобретение производственного и хозяйственного инвентаря гостиницы – 1 500 000 рублей;
b. Вложения в программное обеспечение, ремонт гостиницы, дополнительный инвентарь – 1 000 000 руб.
Потребность в оборотных активах на первоначальном этапе отсутствует, поскольку процесс оплаты за услугу и оказание услуги происходит одновременно. Таким образом, задолженности покупателей услуг перед гостиницей нет.
Планируется развитие гостиничного бизнеса и принимает следующее решение в отношении проекта:
1. Проект окупается путем оказания гостиничных и сопутствующих им услуг. Прочие виды деятельности (в том числе лесной бизнес) в случае прибыльности проекта не являются источником финансирования.
2. Источниками для реализации проекта на инвестиционном этапе являются собственные и заемные средства.
Валютой настоящего проекта является российский рубль. Расчет ведется в текущих ценах. Итоговые показатели представлены в тыс. рублях.
Горизонт планирования проекта от момента начала проекта принят равным 88 месяцев (62 месяца с 01.11.06г. по 01.01.13г.). Все показатели эффективности проекта рассчитаны на указанном горизонте планирования. Интервал планирования проекта принят равным одному месяцу в течение 2006-2008г.г., 1 кварталу в течение 2009г., далее – одному году.
Расчет денежных потоков, финансовых показателей, показателей эффективности проекта проводится с помощью программного обеспечения ProjectExpertProfessional (далее – РЕ).
Основная методика, используемая РЕ, совпадет с методикой UNIDO, разработанной для оценки инвестиционных проектов, соответствует основным положениям «Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов», утвержденных Министерством экономики, Министерством финансов и Государственным комитетом по строительству РФ. Система РЕ рекомендована к использованию в качестве стандарта Министерством экономики РФ, а также на уровне ряда отраслей народного хозяйства и регионов России.
Для учета приведения будущих доходов к текущей стоимости осуществляется с помощью дисконтирования денежных потоков. Ставка дисконтирования определяется методом кумулятивного построения и проводится в таблице 15.
Таблица 15 Экспертная оценка премий за риск, связанный с инвестированием в проект «Приобретение гостиницы «Х»
| Вид риска | Размер риска, % |
| Качество управления | 2 |
| Размер компании (малый бизнес) | 3 |
| Источники финансирования | 4 |
| Товарная и территориальная диверсификация | 3 |
| Ретроспективная прогнозируемость | 1 |
| Итого | 13 |
Исходя из условия альтернативности инвестиций, безрисковая ставка принята равной 5% годовых, что следует из анализа данных о ставках по валютным депозитам в коммерческих банках г.Иркутск. Таким образом, ставка дисконта, рассчитанная методом кумулятивного построения на основе безрисковой ставки с учетом рисков, связанных с инвестированием, составляет 18%.
Денежные потоки от деятельности гостиницы «Х» с учетом погашения процентов и основного долга представлены в таблице 16.
Учет рисков, связанных с проектом осуществляется путем дисконтирования чистого денежного потока.
Риск вложений в гостиничный бизнес минимизируется существующей стабильной деятельностью, в которой у руководства имеется большой опыт и налаженные контакты с контрагентами. Риск минимален в связи с тем, что покупается готовый бизнес (гостиничный), который в настоящий момент приносит прибыль. Гостиничные услуги пользуются спросом в г.Братске, гостиница достаточно известна.
Таблица 16 Формирование денежного потока от инвестиционного проекта
| № п/п | Наименование показателя | 2007г. | 2008г. | 2009г. | 2010г. | 2011г. | 2012г. | ||||||||||||
| я | ф | м | а | м | и | и | а | с | о | н | д | Итого за 2007г. | |||||||
| 1 | Выручка от продаж (брутто, с НДС) | 2 091 | 2 091 | 2 091 | 2 091 | 2 091 | 2 091 | 2 091 | 2 091 | 2 091 | 2 091 | 2 091 | 2 091 | 25 092 | 25 092 | 25 092 | 25 092 | 25 092 | 25 092 |
| 2 | Выручка от продаж нетто (без НДС) | 1 772 | 1 772 | 1 772 | 1 772 | 1 772 | 1 772 | 1 772 | 1 772 | 1 772 | 1 772 | 1 772 | 1 772 | 21 264 | 21 264 | 21 264 | 21 264 | 21 264 | 21 264 |
| 3 | Затраты (себестоимость продукции) | 1 052 | 1 052 | 1 052 | 1 052 | 1 052 | 1 052 | 1 052 | 1 052 | 1 052 | 1 052 | 1 052 | 1 052 | 12 623 | 12 623 | 12 623 | 12 623 | 12 623 | 12 623 |
| 4 | Прибыль от продаж | 720 | 720 | 720 | 720 | 720 | 720 | 720 | 720 | 720 | 720 | 720 | 720 | 8 641 | 8 641 | 8 641 | 8 641 | 8 641 | 8 641 |
| 5 | Налог на прибыль | 173 | 173 | 173 | 173 | 173 | 173 | 173 | 173 | 173 | 173 | 173 | 173 | 2 074 | 2 074 | 2 074 | 2 074 | 2 074 | 2 074 |
| 6 | Чистая прибыль | 547 | 547 | 547 | 547 | 547 | 547 | 547 | 547 | 547 | 547 | 547 | 547 | 6 567 | 6 567 | 6 567 | 6 567 | 6 567 | 6 567 |
| 7 | Амортизационные отчисления | 31 | 31 | 31 | 31 | 31 | 31 | 31 | 31 | 31 | 31 | 31 | 31 | 371 | 371 | 371 | 371 | 371 | 371 |
| 8 | Чистый денежный поток | 578 | 578 | 578 | 578 | 578 | 578 | 578 | 578 | 578 | 578 | 578 | 578 | 6 938 | 6 938 | 6 938 | 6 938 | 6 938 | 6 938 |
| 9 | Уплата основного долга | 250 | 251 | 252 | 253 | 254 | 255 | 256 | 257 | 258 | 259 | 260 | 261 | 262 | 263 | 264 | 265 | 266 | 267 |
| 10 | Уплата процентов | 158 | 158 | 158 | 158 | 158 | 158 | 158 | 158 | 158 | 158 | 158 | 158 | 158 | 158 | 158 | 158 | 158 | 158 |
| 11 | Прибыль, остающаяся в распоряжении предприятия | 170 | 169 | 168 | 167 | 166 | 165 | 164 | 163 | 162 | 161 | 160 | 159 | 6 518 | 6 517 | 6 516 | 6 515 | 6 514 | 6 513 |
Оценка эффективности проекта осуществляется путем расчета показателей, представленных в таблице 17.
Таблица 17 Показатели эффективности проекта
| № п/п | Наименование показателя | 2007г. | 2008г. | 2009г. | 2010г. | 2011г. | 2012г. |
| 1 | Чистый денежный поток | 6 938,4 | 6 938,4 | 6 938,4 | 6 938,4 | 6 938,4 | 6 938,4 |
| 2 | Ставка дисконта +1 | 1,2 | 1,2 | 1,2 | 1,2 | 1,2 | 1,2 |
| 3 | Ставка дисконта в степени | 1,2 | 1,4 | 1,6 | 1,9 | 2,3 | 2,7 |
| 4 | Коэффициент дисконтирования | 0,8 | 0,7 | 0,6 | 0,5 | 0,4 | 0,4 |
| 5 | Дисконтированный чистый денежный поток | 5 880,0 | 4 983,1 | 4 223,0 | 3 578,8 | 3 032,9 | 2 570,2 |
| 6 | Дисконтированный эффект за 6 лет деятельности | 24 267,9 | |||||
| 7 | Капитальные вложения | 16 000,0 | |||||
| 8 | Дисконтированный срок окупаемости | 3,2 | |||||
Вследствие того, что при организации гостиничного бизнеса наибольшая доля затрат приходится на постоянные издержки. Комплектации гостиницы, как правило, осуществляется исходя из наполняемости гостиницы. Для планируемой наполняемости гостиницы «Х» издержки ежемесячные составляют 1052 тыс. руб. Таким образом, точка безубыточности определяется на уровне величины затрат и составляет 1052 тыс. руб. в месяц.
Точка безубыточности по каждому виду деятельности (кафе, гостиница, сауна) представлена в таблице 18.
Таблица 18 Точка безубыточности по видам деятельности
| № п/п | Наименование услуг | Переменные издержки | Постоянные издержки на каждый вид услуг пропорционально выручке | Выручка от оказания услуг | Точка безубыточности, тыс. руб. |
| 1 | Кафе | 530 | 128 | 684 | 0,83 |
| 2 | Сауна | 46 | 39 | 210 | 0,24 |
| 3 | Проживание | 84 | 225 | 1 197 | 0,20 |
| Итого | 660 | 393 | 2 091 | 0,27 | |
[1] Информационный бюллетень Ассоциации Сибирских и дальневосточных городов № 05-06 (306-307) от 22 февраля 2006г. (http://www.asdg.ru/asdghtml/bull/2006/asdg306-307)