Согласно анализу, проведенному выше, строительство здания торгового назначения, при сложившейся ситуации на рынке коммерческой недвижимости, вполне оправдано. Несмотря на кажущееся множество и многообразие магазинов различных категорий, торговых площадей по-прежнему не хватает. Спрос на ликвидные объекты высок. Особым приоритетом обладают объекты, расположенные в центральных частях города, вблизи от станций метро, на городских магистралях с интенсивными людскими и транспортными потоками. Несмотря на то, что местоположение рассматриваемого участка земли соответствует не всем перечисленным факторам необходимо рассмотреть данный вариант застройки участка земли.
Предположим, что на данном участке земли, площадью 745 кв. м, будет построено здание торгового назначения, общей площадью 720 кв. м. Данный размер участка позволяет построить здание с площадью первого этажа – 360 кв. м. Здание торгового назначения планируется как кирпичное двухэтажное сооружение. Первый и второй этажи – это торговые площади. Высота этажа – 5,5 м. Здесь же будут размещены мини-кафе, где посетители могут отдохнуть и обсудить покупки. В здании будут установлены системы вентиляции и кондиционирования воздуха и бесперебойного электропитания. Размер земельного участка при принятом конструктивно-планировочном решении здания, позволяет сделать открытую стоянку для автомобилей (оставшиеся 385 кв. м). В нашем случае свободное пространство позволяет сделать парковку на 35 автомашин.
При определении площади, сдаваемой в аренду, учитываем, что сдаем 80% помещений здания (остальные 20% являются вспомогательными площадями): арендная площадь составит 576 кв. м.
Расчет рыночной стоимости готового объекта рассчитывается методом прямой капитализации. Арендная ставка для торговых площадей составляет 30 USD/кв. м в год (с учетом НДС). Такие ставки являются средними на рынке аренды помещений соответствующих назначений для района расположения Объекта оценки (данные обзора рынка коммерческой недвижимости еженедельников «Недвижимость и строительство Петербурга», 2003–2004 гг.). Автомобильная стоянка может использоваться бесплатно во время работы здания торгового назначения, обслуживая служащих и посетителей.
Строительство объекта займет весь первый год прогнозируемого периода. Эксплуатация помещений начнется после проведения строительных работ, т.е. со второго года.
Стоимость нового строительства на момент оценки составляет 550 USD/кв. м. Эта стоимость складывается из расчета стоимости строительства «коробки» здания соответствующего уровня и его «начинки», организации автостоянки и стоимости благоустройства прилегающей территории. По данным исследований холдинговой компании «Петербургстрой», минимальная себестоимость строительства кирпичного здания по договорным расчетам составляет 300–350 USD/кв. м. Эти же цифры подтверждаются данными, опубликованными в других изданиях, где приводятся удельные показатели стоимости строительства на данный период (350 USD/кв. м). Стоимость затрат на строительство зависит от качества инженерных коммуникаций объекта. Инженерные системы определяют класс здания. Отделку помещений можно без особого труда модифицировать по желанию арендатора, но коммуникации остаются неизменными.
В современных условиях доход собственника объекта коммерческой недвижимости напрямую зависит от состояния инженерных сетей. Стоимость инженерных коммуникаций, соответствующих подобному зданию торгового назначения – составляет примерно 40% от стоимости строительства самого здания. К примеру, затраты на комплексное инженерное оборудование зданий, соответствующее современным представлениям о первоклассных объектах коммерческой недвижимости достигают 80% от стоимости строительства здания («Недвижимость и строительство Петербурга»). Основные затраты на инженерные системы связаны с оборудованием систем отопления и водоснабжения, вентиляции и кондиционирования, безопасности, бесперебойного энергоснабжения.
По данным компании «Аquatherm» средняя стоимость систем отопления и водоснабжения, включая проектирование, монтаж и сопутствующие услуги, составляет 60 USD/кв. м общей площади. По данным компании «Шарс» осуществление профессионального проектирования, комплектация оборудования, монтаж и сервисное сопровождение систем вентиляции и кондиционирования в среднем составляет от 40 USD/кв. м до 100 USD/кв. м общей площади. Для рассматриваемого проекта здания торгового назначения с учетом его особенностей (класса, уровня сервиса) затраты могут составить 70 USD/кв. м общей площади.
Затраты на системы связи, безопасности и бесперебойного энергоснабжения составляют 60 USD/кв. м общей площади.
Таким образом, стоимость затрат на строительство здания торгового назначения составит с учетом вышеперечисленных затрат 550 USD/кв. м общей площади здания.
Итого сметная стоимость строительства нового здания данного назначения составит 396 000 USD. Тогда восстановительная стоимость с учетом прибыли предпринимателя составит 495 000 USD. Ставка капитализации для данного варианта составит 21,31%.
Рынок мини-гостиниц Петербурга находится сейчас в самом начале пути своего развития. Конкуренция на этом рынке значительно ниже, чем на рынке посуточной аренды. Мини-гостиницы выгодно отличаются от традиционных гостиниц более высокой заполняемостью в течение всего года, низкими операционными расходами, а также низкой конкуренцией на этом рынке. Следует отметить, что для начала этого бизнеса требуется сравнительно небольшой капитал, а сроки окупаемости невелики (информация получена на сайте www.irn.ru). Выявив недостаточность предлагаемых объектов гостиничного назначения на рынке Санкт-Петербурга, делаем вывод о хорошей перспективе малых гостиниц (до 50 мест). Мини-отель – это индивидуальный подход на удовлетворение потребностей каждого клиента, представляет собой традиционную гостиницу с портье, горничной, отдельными помещениями где можно приготовить обед, в номерах имеется санузел, душ, телефон, фен и др. Мини-отели отличают большие текущие затраты при самом высоком уровне доходности. Уровень мини-отеля соответствует уровню 2–3 звездной гостиницы, поэтому при нахождении стоимости аренды, уровня недозагрузки, коэффициента операционных расходов использовались данные соответствующие гостиницам данного класса.
Общая площадь возводимого мини-отеля составит 2562 кв. м. Здание планируется как кирпичное пятиэтажное сооружение. В подвале планируется организовать гараж на 45 мест, с учетом 12 кв. м. на одно место. Гараж будет обслуживать клиентов отеля. Стоимость данной услуги входит в стоимость номера отеля. Высота этажей и подвального помещения составит 3 метра. Площадь застройки составит 540 кв. м. Остальная часть земельного участка – 185 кв. м. – необходима для маневрирования автомобильного транспорта возле Объекта. Изучив ситуацию на рынке гостиничного бизнеса рассчитываем среднее соотношение одного номера гостиницы к 60 кв. м. общей площади, таким образом, имеем 42 номера в нашем будущем здании мини-отеля. В данном случае рассматривается вариант сдачи в аренду готового объекта управляющей компании, которая будет непосредственно реализовывать на объекте гостиничную функцию самостоятельно. Таким образом, все риски, расходы и доходы от реализации гостиничного бизнеса лягут на плечи арендатора, который в свою очередь будет осуществлять арендные платежи за все здание в целом. Руководствуясь рыночной конъюнктурой справедливой будет арендная ставка в размере 10 USD за кв. м в год. Таким образом, все операционные расходы от реализации рассматриваемой функции арендатор берет на себя, остаются расходы на маркетинг и управление объектом. Расчет рыночной стоимости готового объекта рассчитывается методом прямой капитализации.
Стоимость строительства данного здания рассчитана индексным методом с помощью нахождения объекта-аналога в системе УПВС. Строительный объем здания составит 10368 куб. м. Аналог найден в сборнике №28, отделе №1, части второй. Стоимость строительства 1 куб. м. составит 24,2 руб. Прибыль предпринимателя берется в размере 25% от стоимости строительства. Все коэффициенты перехода взяты из всероссийского научного информационно-аналитический бюллетеня «Стройинформ». Итого восстановительная стоимость здания данного варианта использования составила с учетом округления 802000 USD. Ставка капитализации для данного варианта составит 25,31%.
Общая площадь вновь возводимого офисного здания соответствует общей площади Объекта и составляет 750 кв. м.
Здание планируется как кирпичное двухэтажное сооружение. На первом и втором этаже разместятся офисные помещения. Высота этажей по 3,0 м. Размер пятна застройки при принятом конструктивно-планировочном решении составит 357 кв. м. В нашем случае свободное пространство позволяет сделать стоянку на 30 автомашин.
При определении площади, сдаваемой в аренду, учитываем, что сдаем 90% помещений здания. Общая площадь составит 750 кв. м, арендная площадь составит 675 кв. м. Расчет рыночной стоимости рассчитывается методом прямой капитализации.
Среднее значение арендной ставки для офисных помещений составляет 20 USD/кв. м в месяц. Приведенные арендные ставки являются средними на рынке аренды помещений соответствующего назначения для района расположения Объекта оценки (данные обзора рынка коммерческой недвижимости еженедельников «Недвижимость и строительство Петербурга», 2003–2004 гг.). Открытая стоянка может использоваться для обслуживания служащих фирм, арендующих помещения. Данная услуга входит в набор услуг соответствующих данной ставке аренды.