Метод укрупненных элементных показателей заключается в расчете стоимости строительства как суммы стоимостей возведения основных элементов зданий. Эти стоимости определяются по справочным данным об укрупненных сметных стоимостях частей зданий или видов работ. Объемы работ определяются по проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании. Данный метод дает точность расчетов – 90%.
Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 кв. м жилой площади, 1 куб. м строительного объема, и т.д.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта. К нормативной базе метода укрупненных показателей относятся и сборники УПВС, содержащие данные о восстановительной стоимости типовых объектов. Данный метод обеспечивает точность порядка 80–85%.
Анализ использования разновидностей определения затрат в условиях Российской Федерации показывает, что в наибольшей степени принятой у нас терминологии соответствует следующая классификация вариантов затратного подхода:
– метод единичных расценок (разновидности: базисно-индексный и ресурсный методы);
– метод укрупненных элементных показателей;
– метод сравнительной единицы.
Метод единичных расценок обладает большой точностью расчета – до 95%. Применение метода заключается в разработке полной сметы на строительство объекта оценки в текущих ценах, для чего необходимо иметь подробные сводки объемов строительно-монтажных работ. Данный метод существует в двух вариантах: ресурсный метод и базисно-индексный.
Метод укрупненных элементных показателей заключается в расчете стоимости строительства как суммы стоимостей возведения основных элементов зданий. Эти стоимости определяются по справочным данным об укрупненных сметных стоимостях частей зданий или видов работ. Объемы работ определяются по проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании. Данный метод дает погрешность расчетов – 10%.
Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 кв. м жилой площади, 1 куб. м строительного объема, и т.д.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта. Данный метод обеспечивает точность порядка 80–85%.
В данной работе при определении рыночной стоимости объекта использовалось совмещение техники укрупненных элементных показателей и техники сравнительной единицы. Стоимость возведения непосредственно конструкции здания без стоимости необходимого инженерного оборудования и его монтажа и без стоимости внутренней отделки определялась с помощью техники сравнительной единицы, где сравниваемой единицей измерения потребительских качеств является 1 кв. м общей площади здания. Далее к этой стоимости прибавляется стоимость затрат на приобретение и монтаж систем инженерных коммуникаций, а также на внешнее благоустройство. В данном случае имеет место применение техники укрупненных элементных показателей, где к стоимости конструкции здания прибавляется стоимости затрат по частям здания.
Стоимость нового строительства складывается из расчета стоимости строительства «коробки» здания соответствующего уровня и его «начинки», организации автостоянки и стоимости благоустройства прилегающей территории. По данным исследований холдинговой компании «Петербургстрой», минимальная себестоимость строительства кирпичного здания по договорным расчетам составляет 300–350 USD/кв. м. Эти же цифры подтверждаются данными, опубликованными в других изданиях, где приводятся удельные показатели стоимости строительства на данный период (350 USD/кв. м). Стоимость затрат на строительство зависит от качества инженерных коммуникаций объекта. Инженерные системы определяют класс здания. Отделку помещений можно без особого труда модифицировать по желанию арендатора, но коммуникации остаются неизменными.
В современных условиях доход собственника объекта коммерческой недвижимости напрямую зависит от состояния инженерных сетей. Стоимость инженерных коммуникаций, соответствующих подобному зданию офисного назначения (бесперебойные системы электропитания и безопасности, системы кондиционирования, вентиляциии пр.), – составляет примерно 40% от стоимости строительства самого здания. К примеру, затраты на комплексное инженерное оборудование зданий, соответствующее современным представлениям о первокласных объектах коммерческой недвижимости достигают 80% от стоимости строительства здания («Недвижимость и строительство Петербурга»). Основные затраты на инженерные системы связаны с оборудованием систем отопления и водоснабжения, вентиляции и кондиционирования, безопасности, бесперебойного энергоснабжения.
Системы отопления и водоснабжения
По данным компании «Аquatherm» средняя стоимость систем отопления и водоснабжения, включая проектирование, монтаж и сопутствующие услуги для офисных зданий соответсвующего уровня, составляет 50 USD/кв. м.
Системы вентиляции и кондиционирования воздуха
Данные получены в ООО «Шарс». Фирма «Шарс» осуществляет профессиональное проектирование, комплектацию оборудования, монтаж и сервисное сопровождение систем вентиляции и кондиционирования от простых до элитных с учетом пожеланий заказчика. Стоимость таких систем составляет от 30 USD/кв. м до 80 USD/кв. м общей площади. Для рассматриваемого проекта здания с учетом его особенностей (класса, уровня сервиса) затраты могут составить 40 USD/кв. м общей площади.
Системы связи, и энергоснабжения
Затраты по данной позиции составляют 50 USD/кв. м общей площади. Данные получены в фирмах, специализирующихся на проектировании, установке и наладке подобных систем, таких как агенство коммуникационных технологий ОАО «НВС», АПТ ЗАО «РОСНЕВА», ООО «Гранд технологии», «Иноротех», КБ «Юпитер», «Балтпромкомплект», ООО «Мегарон», «Нева Электрик».
Таким образом, просуммировав все затраты на строительство здания офисного назначения, аналогичного существующему, оценщики получили сметную стоимость строительства 490 USD/кв. м общей площади здания.
Таким образом, сметная стоимость нового строительства рассматриваемого улучшения составила 10 500 000 рублей, с учетом округления.
В данном случае стоимость рассматриваемого земельного участка определялась методом предполагаемого использования, т.е. реализация на нем ННЭИ, которое является строительством мини-отеля. Причем стоимость строительства, определенная с помощью системы УПВС, методом сравнительной единицы, составляет 802 000 USD. Прогнозируемый срок строительства равен 2 квартала, далее планируется сдать помещения в аренду по арендной ставке 10 USD/кв. м в год. Причем предусматривается вариант сдачи готового объекта в аренду под реализацию в нем гостиничного бизнеса, предусматривается долгосрочный договор аренды, все операционные расходы по реализации данной функции арендатор берет на себя, для арендодателя в качестве операционных расходов выступают затраты на управление (минимальны) и маркетинг. После прогнозного периода планируется продажа построенного объекта. Подробное описание методика расчета текущей стоимости будущих выгод от реализации проекта представлено в рамках применения доходного подхода при определении стоимости объекта. Затраты на приобретение аналогичного оцениваемому земельного участка под застройку составят с учетом округления 3 900 000 рублей.
При реализации проекта строительства данного здания необходимо обеспечить дополнительный доход инвестору данного проекта, значения данной величины находятся в интервале 10–30% от сметной стоимости строительства. Данная прибыль зависит от объемов и сроков строительства. В данной работе при оценке прибыли предпринимателя использовался метод, учитывающий метод альтернативного проекта. Данный метод предложен кафедрой «ЭиМН» СПбГПУ. Прибыль предпринимателя может быть оценена исходя из возможности альтернативного размещения капитала, необходимого для приобретения участка земли, осуществления строительства и продажи доходного объекта.
Выше были определены стоимость земельного участка (Сзу) – 3 900 000 руб. и сметная стоимость нового строительства (Сс) – 10 500 000 руб. Предположительный авансовый платеж (Сав) будет составлять 10% от стоимости воспроизводства объекта или 1 050 000 руб. Тогда начальный платеж составит: С0= Сзу+ Сав= 4 950 000 руб. Сумма всех издержек С= Сс+Сзу= 14 400 000 руб. Поскольку принятой схемой оплаты за выполненные работы в строительстве являются ежемесячные платежи, на основе суммы всех издержек за исключением начального платежа (С0) определим размер единичной платы (Сед): (14 400 000 – 4 950 000)/12=787 500 руб., где 12 – нормативная продолжительность строительства объекта. Величина нормы отдачи (Y0) составит 23,12%, подробный расчет данной величины представлен в рамках определения рыночной стоимости объекта доходным подходом. Прибыль предпринимателя находится из уравнения: Сс+Сзу+ПП = Сальт. При этом (Сс+Сзу) определяется простым суммированием, а Сальт находится как дисконтированная к концу расчетного периода сумма С0 иСед: Сальт = С0*(1+ Y0)12+ Сед1*(1+ Y0)11 + Сед2*(1+ Y0)10 +………. Сед12.. Таким образом, прибыль предпринимателя для осуществления данного проекта составляет 2 340 000 руб., или 22% от сметной стоимости строительства.
Износ (устаревание) – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и / или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональное устаревание, внешнее устаревание.