Маркетинговое исследование рынка жилищно-коммунальных услуг (стр. 5 из 12)

МУП «ПЖРЭУ Центрального района»;

МУП «ПЖРЭУ Советского района»;

МУП «ПЖРЭУ Ленинского района»;

МУП «ПЖРЭУ Тракторозаводского района», с которыми у МП «Ремжилзаказчик» существуют договорные отношения.

В Металлургическом районе организованы службы «заказчика», предусматривающие разделение функции управления и обслуживания жилищного фонда:

- МУП «Ремжилзаказчик» Металлургического района управляющее жилым фондом, ранее находившимся в ведении расформированного ПЖРЭО Металлургического района и ОАО «ДУК Доверие» – частная управляющая компания, взявшая муниципальный жилой фонд в доверительное управление и заключившая договор на обслуживание с ООО «РиО» и МУП «Коммет» [11].

В Ленинском районе государственный жилой фонд, обслуживающийся АУЖКХ тр. 42 передан в муниципальную собственность. Указанное предприятие реформировано, в результате зарегистрированы два предприятия: заказчик – ЗАО ЭСК «Южуралстройсервис», взявший муниципальный жилой фонд в доверительное управление и подрядчик – ООО РЭП «Смолеозерное».

В Калининском районе жилой фонд обслуживает МУП «ПЖРЭО Калининского района», в Курчатовском районе – МУП «ПЖРЭО Курчатовского района», в Тракторозаводском районе – МП «Тракторозаводское», созданное на базе УЖКХ ОАО «ЧТЗ». В Ленинском районе созданы муниципальные предприятия ММЖКО «Станкострой» и МЖКО «Трубопрокатчик». Кроме перечисленных существует многоотраслевое предприятие МУП «МЖКО», обслуживающее жилье и инженерные сети, расположенные в основном в поселках на окраинах города. НА базе жилого фонда, переданного в муниципальную собственность «ЧФСК» создано предприятие МУП «Альфа». Перечисленные восемь предприятий выполняют одновременно функции заказчика и подрядчика.

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства в городе

Предыдущие этапы реформирования ЖКХ сопровождались удорожанием оплаты жилья и особенно коммунальных услуг (газ, тепло-, электроэнергия), а также снижением качества предоставляемых услуг потребителю, что не могло сказаться на негативном отношении к ее проведению со стороны населения.

Пройденный этап характерен более высокими темпами роста квартплаты по сравнению с доходами населения.

В свою очередь рост оплаты за жилье и коммунальные услуги, низкие доходы населения, несвоевременная выплата заработной платы, пенсий, пособий увеличили число граждан, неспособных своевременно производить их оплату и, соответственно, вызвали рост задолженности (30–35% семей).

Как следствие – это невыполненные объемы работ жилищно-коммунальными предприятиями, ухудшение качества предоставляемых услуг, недостаточная подготовка жилья к зиме. Назрела необходимость организации работы по сбору квартплаты с населения, создания эффективной системы мер воздействия к неплательщикам, но в то же время и дополнительной защиты граждан от необоснованных санкций и претензий со стороны организаций, предоставляющих услуги.

В целом произошел рост квартплаты. Так, в период с 1995 по 2001 год оплата услуг возросла: коммунальных в 46,4 раза, жилищных в 7,4 раза. На рисунке 5 показана динамика роста платежей населения за жилищные и коммунальные услуги на примере двухкомнатной квартиры (S=50 кв. м., 3 человека).

В проведении жилищной реформы взаимоотношения органов местного самоуправления и населения сводились к установлению первыми нормативов потребления, тарифных ставок на жилищно-коммунальные услуги, а предельный уровень платежей граждан на содержание жилья и коммунальные услуги определялся органом исполнительной власти субъекта РФ – Челябинской областью.

Рис. 5. Рост платежей населения за жилищные и коммунальные услуги

Так, предельный уровень платежей граждан в затратах на содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги с начала 1994 г. составлял 20%, а бюджета – 80%, то с 2003 г. определено соответственно для населения – 90% и дотации из бюджета – 10%. Увеличение уровня платежей граждан происходило в основном за счет повышения тарифа на жилищно-коммунальные услуги. Назрела очевидная необходимость установления тарифов, исходя из учета динамики жизненного уровня и реальных доходов населения, а также достаточности финансовых средств, обеспечивающих бесперебойное функционирование отрасли.

Предыдущие годы характеризуются более быстрым ростом тарифов на коммунальные услуги, чем тарифов на содержание и ремонт жилья и за период проведения жилищной реформы в г. Челябинске доля оплаты жилья в структуре платежей в квартплате снизилась с 66% до 31% [9].

Например, стоимость электроэнергии с марта 2001 г. (двухкомнатная квартира, 3 человека, газ) за 1 Гкал увеличилась до 60 руб./квт. ч.

Необоснованное и регулярное повышение ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги привело к деформации структуры платежей в оплате, а также вызывает недовольство весьма значительной части населения на фоне того, что качество услуг остается на прежнем уровне.

Прошедший период характеризовался изменением структуры, объемов жилищного фонда по г. Челябинску и ростом объема муниципального жилья в результате передачи его приватизированными предприятиями, а также нового строительства.

Так, в 1994 г. в муниципальную собственность принято от различных ведомств более 2,2 млн. кв. м., в 1995 г. – более 2,1 млн. кв. м., в 1996 г. – более 1,3 млн. кв. м. И 1998 г. – 550 тыс. кв. м. Активно проходит процесс массового сброса жилья приватизированными предприятиями, техническое состояние которого не удовлетворяет требованиям и отличается высокой степенью износа. Как правило, это жилье требует повышенных затрат и дополнительных финансовых средств на его восстановление и содержание, так как предприятия-балансодержатели из-за отсутствия средств на занимаются его эксплуатацией и содержанием [10].

Также характерным для такой приемки явилось то, что квадратные метры приходят раньше, чем средства из вышестоящего бюджета на его содержание. Сложившаяся задолженность из вышестоящих бюджетов по принятому жилью превышает более 503 млн. руб. С ростом муниципальной доли в жилищном фонде растут и дотации из бюджета на его содержание.

Сегодня жилищный фонд города Челябинска составляет более 20,1 млн. кв. м., из них на долю муниципального приходится 14,5 млн. кв. м., (72%) и в последующие годы этот процесс продолжится.

Средний размер площади, приходящийся на одного человека по данным на 2000 год, составляет 18,1 кв. м [11].

Не завершено разделение функций заказчика и подрядчика при ремонте жилищного фонда, большая часть жилищных организаций выступает здесь в одном лице, одновременно являясь заказчиком и подрядчиком. Характерным для такого положения является отсутствие договора между поставщиком услуг и потребителем – населением. В свою очередь на рынке жилищно-коммунальных услуг преобладают те организации, которые были сформированы до перехода на новую систему оплаты жилья.

Многие муниципальные жилищно-эксплуатационные предприятия являются многоотраслевыми. На их балансе находится более 197 км тепловых сетей, 314 км водопроводных, 253 км канализационных сетей, а также электрические сети.

Из-за недофинансирования работ по содержанию и ремонту этих сетей качество оказываемых жилищными предприятиями услуг населению оставляет желать лучшего, так как часть средств, поступающих от населения в виде платы за содержание и ремонт жилищного фонда, идет на содержание и ремонт наружных сетей.

Практически отсутствует конкурсный отбор организаций – подрядчиков для выполнения работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда, что служит тормозом в становлении рыночных отношений в жилищной сфере, и, как следствие, ведет к несоответствию показателей качества и объемов услуг, сроков выполняемых работ.

Можно сказать, что в предыдущем этапе реформирования преобладал затратный механизм ценообразования предприятий–подрядчиков, являющихся сегодня монополистами. Налицо их стремление побольше получить средств из бюджета и от населения. А отсутствие конкуренции среди них порождает рост тарифов и расходов из бюджета, удорожание предоставляемых услуг для населения, интересы производителей играют главенствующую роль.

Анализ состояния жилищно-коммунального хозяйства показал, что необходимо кардинальное реформирование жилищно-коммунального хозяйства города.

Программа реформирования жилищно-коммунального хозяйства города Челябинска была разработана в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 года №425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» с учетом особенностей управления жилищно-коммунальным хозяйством города, его жилищного фонда и инженерной инфраструктуры [8].

Цель реформы – социально-ориентированная и безубыточная работа жилищно-коммунального хозяйства города.

Главным условием реформы является экономическая сбалансированность проводимых мероприятий с реальными возможностями городского бюджета с целью решения следующих задач:

1. Создание условий проживания, отвечающих стандартам качества.

2. Снижение расходов на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры.

3. Усиление социальной политики обеспечение государственного контроля в сфере ЖКХ.

Анализ состояния ЖКХ города показал, что на протяжении последних лет в Челябинске реализуются лишь некоторые из направлений реформирования ЖКХ преобразование форм собственности, переход на новую систему оплаты жилья коммунальных услуг, ограниченное введение системы жилищных субсидий, создано несколько ТСЖ.