Висновок: іпотечний кредит (із заставою нерухомості) має сенс, перш за все при великих, довгострокових запозиченнях. У цьому випадку досить значні накладні витрати (обов'язкові види страхування, оцінка житла і т.п.) є виправданими. Коли мова йде про доплату при поліпшенні житлових умов і, відповідно, порівняно невеликі суми кредиту, самі банки рекомендують скористатися цільовим житловим кредитом або кредитом "на невідкладні потреби" і не переплачувати за оформлення іпотеки. Скажімо, цільової житловий кредит, що не припускає застави квартири, що купується, можна взяти в Ощадбанку за наявності двох поручителів (якщо сума кредиту не перевищує певного порогу). З іншого боку, пошук поручителів для багатьох позичальників стає нерозв'язною проблемою, для них виявляється простіше (хоч і дорожче) отримати гроші під заставу житла.
2. Вибрати кредитну програму.
Існують принципові відмінності між кредитами на купівлю житла на первинному і вторинному ринках. З одного боку, пропозицій по кредитуванню угод на вторинному ринку більше. З іншого боку, за наявності спільної програми банку та забудовника угода на первинному ринку проходить більш гладко.
іпотечний кредит маркетингове дослідження
Висновок: при наявності спільної пpoгpами банку та забудовника, який зводить сподобався вам об'єкт, питання вибору кредитної програми відпадає сам собою.
Програм, спрямованих на покупку житла вторинного ринку досить багато. Проаналізувавши пропозиції банків і врахувати всі додаткові платежі та бюрократичні тонкощі, можна визначити декількох фаворитів. Але банк може без пояснення причин відмовити у видачі кредиту, або сам процес оформлення кредитної заявки в різних банках сильно розрізняється. В одному випадку можна зіткнутися з досить технологічною процедурою: ввічливим і зацікавленим персоналом, в іншому - з бюрократичною тяганиною, нескінченним списком необхідних документів, черствим кредитним інспектором. Причому мова може йти навіть не про різних банках, а про офіси одного і того ж кредитної установи, що знаходяться в різних кінцях міста.
3. З'ясувати: чи зможе банк видати кредит і на яку суму? Після вибору варіанту купівлі (на первинному або вторинному ринку) і кредитної програми важливим питанням для позичальника є наступний: яку суму він реально може взяти в борг у банку? Розмір житлового кредиту складає, як правило.70-80% від вартості квартири. Отже, позичальник як мінімум повинен володіти відсутньої сумою (або готівкою, або заліковим житлом). Друге питання - рівень доходів. Чим більше рівень сукупного доходу сім'ї, тим швидше зростає крива можливої суми кредиту. Одні банки беруть до уваги тільки дохід подружжя, інші розглядають дохід інших спів вз’ятників (батьків), відповідно, і сума кредиту стає вище. Якщо є утриманці (дитина), то рівень щомісячних витрат вище, сума можливого кредиту в цьому випадку зменшується. Те ж саме стосується випадку, коли на позичальнику "висить" який-небудь непогашений кредит (наприклад, на покупку автомобіля). Щомісячний платіж за непогашеним кредитом віднімається із суми підтверджених доходів. Незважаючи на загальний підхід, методи оцінки кредитоспроможності, а отже і можливої суми кредиту, від банку до банку будуть відрізнятися.
Термін кредитування також має принципове значення. Чим більше термін, тим менше розмір щомісячних виплат і тим більшу суму можна отримати при цьому ж рівні заробітної плати. Загальне правило таке: розмір щомісячного платежу по кредиту не повинен перевищувати 35-40% (буває - 50%) доходу сім'ї. Існують банки, які мають справу тільки з доходами, підтвердженими офіційними довідками, зокрема 2-ПДФО. Деякі банки беруть довідки про доходи, підготовлену "у вільній формі" (кредит, як правило, стає дорожче). Банки також практикують різний дохід до оцінки кредитоспроможності найманих працівників, з одного боку, та власників / співвласників бізнесу, приватних підприємців - з іншого. Багато чого може залежати від кредитної історії позичальника, від наявної власності (наприклад, марки автомобіля) і т.п. Безробітним ж (тобто якщо ви отримуєте гроші, але при цьому ніде не значиться) кредитів не видають. Важливою для позичальника може виявитися можливість отримати додаткову позику для оплати накладних витрат по іпотеці. Витрати ці досить високі - це оцінка квартири незалежним оцінювачем, комплексне страхування (титул, житло, життя, втрата працездатності), комісія за видачу кредиту, розрахункове касове обслуговування. У цілому витрати з оформлення іпотечного кредиту можуть досягати 5% вартості квартири. Схвалена кредитна заявка дійсна протягом двох-трьох місяців. І враховуючи нинішні проблеми з реєстрацією угод, такого терміну може не вистачити.
4. Вибрати квартиру за наявності спільної програми банку та будівельної компанії проблем з придбанням квартири на первинному ринку в затвердженому банком об'єкті (якщо отримано схвалення кредитної заявки) бути не повинно.
Складніше з вторинним ринком. Мова йде не про ймовірність схвалення кредитної заявки: і за наявності схвалення можуть виникнути проблеми, про які ви заздалегідь не підозрювали. Наприклад, вимоги до квартири, що передається в заставу, можуть виявитися настільки жорсткими, що ви не зможете знайти підходящий об'єкт в заданій цінової ніші. Або термін, протягом якого діє схвалення кредитного комітету банку, виявиться недостатнім для пошуку задовольняє вас квартири, Важливе значення мають і можливі варіанти передачі грошей продавцеві квартири. На вторинному ринку воліють оплату готівкою за допомогою сейфової осередки, і не кожен продавець погодиться на безготівковий переказ грошей банком (причому вже після того, як квартира буде переписана на ім'я покупця). Більш того, угода опиняється під загрозою зриву саме того з-за, що продавець не хоче чекати, поки пройде реєстрація, і він отримає гроші (а він у цей час буде і без квартири, і без грошей). Банки працюють над вирішенням цієї проблеми. Багато практикують передачу грошей за допомогою сейфової осередки. Інші переводять гроші на рахунок продавця в день підписання договору купівлі-продажу, але блокують доступ до рахунку до моменту реєстрації угоди.
І ще одна проблема - сума операції, яка вказується в договорі купівлі-продажу. У разі іпотечної угоди повинна бути вказана реальна вартість квартири, але продавці бояться "світити" - отримання такої кількості грошей. У більшості випадків це психологічна проблема, яка не має економічних аргументів. Відповідно до Податкового Кодексу РФ, продавець зобов'язаний буде сплатити податок з отриманих доходів, тільки якщо квартира перебувала у власності менш трьох років. Але продавець може і не піддатися впливу раціональних аргументів.
5. Купити квартиру.
Тепер настав час оцінки квартири рекомендованим банком фахівцем або компанією (вартість цієї послуги варіюється досить широко - від 50 до 150 доларів), причому внутрішній регламент банку часом створює казусні ситуації: коли потрібно оцінити квартиру, що будується, яку компанія - забудовник продає за цілком конкретну ціну.
На вторинному ринку може чекати черговий підступ. Припустимо, оцінювач оцінив квартиру нижче ціни, виставленої продавцем. А за умовами банку сума кредиту не повинна перевищувати 70-80% оцінної вартості квартири (саме оціночної). Доведеться або покривати різницю, або шукати інші варіанти. Після оцінки потрібно буде оформити пакет страхування - життя і працездатності позичальника, титулу власності, а також самої квартири від збитку та руйнації. Як правило, страховий пакет обходиться в 0,8-1,5% від невиплаченого залишку по щорічно кредиту. І інші платежі: комісія агентства нерухомості (якщо користуєтеся його послугами), реєстрація договорів, нотаріат, оренда комірки, банківські комісії тощо
6. Виплачувати кредит.
Умови виплати вже виданого кредиту також можуть різнитися. В одному випадку, доведеться їздити в строго певний день у певний банківський офіс. В іншому випадку достатньо буде вчасно поповнювати рахунок у будь-якому відділенні банку-кредитора або за допомогою спеціального банкомату, а списання коштів буде відбуватися автоматично.
Можливо і дострокове погашення кредиту, якщо будуть фінансові можливості. Саме дострокове погашення дозволить заощадити на виплаті банківських відсотків. У деяких банках існує мораторій на дострокове погашення (наприклад, шість місяців, це коли в перші місяці процентні виплати по кредиту максимальні). Деякі банки замінюють мораторій штрафом за дострокове погашення. Після закінчення терміну мораторію може вступати в силу обмеження по мінімальній сумі дострокового повернення (наприклад, не менше 10000 руб.). Є банки, які не мають жодних обмежень.
На що слід звертати увагу при порівнянні пропозицій банків: Мінімальний початковий внесок за квартиру. Чим вище планка, тим більше грошей потрібно накопичувати перед зверненням в банк за кредитом. За надто привабливим рівнем початкового внеску може ховатися банку підвищений ризик. А за ризик доведеться розплачуватися, наприклад, через високий рівень процентної ставки, Процентна ставка. Чим менше ставка, тим менша плата за користування кредитом. Ступінь білизни доходів. Якщо ви отримуєте частина зарплати "в конверті", то потрібно розглядати пропозиції банків, що декларують готовність роботи з "сірими" доходами, доведеться платити за кредит більше тих, хто отримує всю заробітну плату офіційно. Максимально можливий термін кредиту. Чим більше термін, тим менше щомісячні платежі, тим більше може бути сума кредиту. Наявність "спеціальних", в т. ч. "Молодіжних" програм. Тут банки пропонують додаткові привілеї. Мінімальна сума кредиту. Банки обмежують мінімальну суму кредиту, тому що хочуть більше заробити. Наявність комісії. У деяких випадках банк бере гроші за оцінку вас як потенційного позичальника, але схвалення заявки не гарантує. Наявність комісії за видачу кредиту (введення позичкового рахунку). Тут банк намагається заробити не тільки на відсотках, а й одноразово, пропонуючи оплатити сам факт видачі кредиту. Іноді низька процентна ставка нівелюється високою комісією за обслуговування кредиту. Наявність (відсутність) поручителів. На додаток до застави квартири, що купується банк може зажадати і поручительство фізичних або юридичних осіб. Це пропозицію менш вигідно, але іноді наявність поручителів позитивно позначається на cтaвці кредиту або сумі. Вимоги по страхуванню та оцінки. Деякі банки нав'язують угоди лише з схваленими ними компаніями. Може бути, тарифи схвалених компаній включають і інтерес банку. Іноді рівень тарифів схваленої банком страхової компанії може приємно порадувати. Це стосується і оцінювачів. Чи можна включити платежі за оформлення операції в суму кредиту, якщо є грошей тільки на початковий внесок, а на пакет страхування та оцінку квартири - ні. Чи зможе банк позичити гроші і на ці виплати? Деякі банки мають на цей рахунок спеціальні пропозиції. Перелік документів при подачі заявки на кредит. Чим довше перелік вимог, що пред'являються до квартири, тим вище ймовірність того, що ви ніколи не надасте всі необхідні папери, не знайдете терплячого продавця і квартиру взагалі не купите. Умови передачі грошей продавцеві квартири. Враховуючи реалії вторинного ринку нерухомості, можливо, доведеться передавати гроші продавцеві квартири готівкою через банківську комірку. Чи готовий банк піти на це? Скільки це буде коштувати? Умови дострокового повернення кредиту. Якщо з'явиться можливість повертати кредит швидше і, відповідно, зменшити на відсотках, деякі банки це не заохочують. Ануїтетні та диференційовані платежі. Ануїтетні платежі це коли кожен місяць повертається однакова сума банку, яка включає в себе частину боргу і відсотки. У диференційованих платежах борг розподіляється рівномірно по всьому періоду виплат і в міру його погашення скорочується розмір відсотків, що нараховуються. У тривалій перспективі диференційовані платежі вигідніше, т.к. борг спадає швидше, а загальна сума виплачуваних відсотків стає менше. Які витрати супроводжують іпотечну угоду: плата за розгляд заявки на кредит, комісія за оформлення кредиту, обслуговування позикового рахунку, витрати на оплату послуг оцінювача з оцінки ринкової вартості закладається нерухомість, нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості на позикові кошти, державна реєстрація угоди Федерційної реєстраційної служби, послуги агентства нерухомості, пакет страхування (життя і працездатності позичальника, нерухомості, титулу власності) видача готівки з банківського рахунку, оренда сейфової осередку при розрахунках з продавцем квартири готівкою.
1. "Маркетинг" А.Ф. Баришев підр.3-тє вид. М:. Видавничий центр "Академія" 2005 р.
2. "Маркетинг" повч. посіб. Для вузів Л.А. Ібрагімов М:. ЮНИТИ - ДАНА, 2008 р.
3. "Маркетингове дослідження" повч. посіб. Н.Г. Каменєва, В.А. Поляков М:. Вузівський підручник, 2008 р.
4. "Маркетинг" повч. посіб. Під ред. докт. економ. наук, проф. Н.А. Нагапетьянца М:. Вузівський підручник, 2008 р.
5. Публікація журналів "Комерсант" 2006р. "РЦБ" 2007р. "Питання економіки" 2-ге вид. Лютий 2008