Аналіз іпотечного кредиту в різних банках м. Єкатеринбурга
Питання житлового кредитування давно мучить багатьох росіян. Кого не спитай - майже всі потребують житла або поліпшення житлових умов, і тому пошук "квартирного відповіді" займає (і ще довго буде займати) російські уми. Так сталося, що ми є свідками перших кроків, які робить в нашій країні іпотека. Так в нашій країні поки називають будь-який кредит, призначений для купівлі житла. І прогрес у наявності - велика частина економічно активного населення засвоїла, що саме іпотека може стати правильною відповіддю на квартирне питання. Але дуже важливо зрозуміти, що відповідь це стосується далеко не кожного. У Єкатеринбурзі як мінімум півтора десятка банків надають кредити на покупку або будівництво житла. У позичальника вже є можливість вибрати найбільш підходящий для нього варіант. Але ідеальних схем все одно не існує. Тому що вибір кредитної програми - це завжди компроміс між мрією і реальністю.
В даний час питання житлового кредитування носить актуальний характер, також він дуже важливий і для мене, тому й буде предметом мого дослідження.
Вивчаючи це питання, ми дізнаємося: чи реально отримати кредит на придбання житла, які дії слід для цього зробити і на які параметри кредитної угоди необхідно звертати увагу в першу чергу. А для начало треба розглянути пропозиції всіх місцевих банків, у моєму випадку - у Єкатеринбурзі.
Інформаційну базу дослідження склали теоретичні і методологічні положення, що містяться в наукових статтях з економічної тематики, дані офіційної статистики, інформаційних і рейтингових агентств, реклами комерційних банків, а також ресурси глобальної мережі Інтернет.
Сьогодні в Єкатеринбурзі іпотечні кредити видають 12 банків. Скоро до них додадуться ще чотири. Можливо, це призведе до спрощення процедури оформлення кредиту і може бути зниження ставок. Поки доводиться вирішувати: в який з банків звернутися за кредитом на купівлю житла?
Найбільш зрозумілі показники банківського кредиту - відсоткова ставка і кредиту термін повернення. Чим більш низьку ставку і більше термін пропонує банк, тим більша сума, яку можна отримати в цьому банку (при одній і тій же зарплаті). За цими показниками виграють СКБ - банк, Уралфін - промбанк і банк "Губернський". Вони видають кредити (рублями) під 14% річних на термін до 27 років (якщо мова йде про покупку нового житла) або до 20 років (якщо житло купується на вторинному ринку). Всі ці банки - партнери Свердловського Агентства іпотечного житлового кредитування (САІЖК). Саме партнерство з Агентством дозволяє їм пропонувати такі умови. Скоро кредити на умовах САІЖК почнуть видавати також: Уралприватбанк, банк ГРАН, Уралтрансбанк і московська філія Транскредита та інші. У рамках програми САІЖК, банки Єкатеринбурга видали більше тисяч кредитів на пів мільярда рублів. Де близько 80% кредитів громадяни отримали для купівлі квартир в Єкатеринбурзі, а 20% - для покупки житла в містах області. Уральський банк Ощадбанку Росії пропонує менш привабливі умови: рублевий кредит під 18% на термін до 15 років (молодим сім'ям - на 20 років). Тим не менше, в минулому році Ощадбанк видав у Свердловській області більше житлових кредитів, ніж усі банки, що працюють за схемою САІЖК. Співробітники Ощадбанку пояснюють його популярність великою кількістю філій і "звичкою" уральців (Ощадбанк видає житлові кредити в області вже 15 років, а САІЖК лише другий рік). Проте городяни, що вибрали Сбербанк, вважають, що його житловими кредитами можна користуватися більш гнучко. А саме: "класичний" іпотечний кредит видається під заставу нерухомості, придбаної на кошти кредиту. Тому банки, оформивши кредитний договір, дають гроші не в момент укладання договору купівлі-продажу, а тільки після оформлення угоди з житлом в Федеральної реєстраційної служби (ФРС), а це може тривати кілька тижнів. Тобто, купуючи житло за допомогою іпотеки, треба умовити продавця почекати з оплатою. На думку ріелторів, чекати погоджується той, хто продає житло за ціну на 30-60 тис. руб. вище за ринок. Якщо ж брати кредит в Ощадбанку, то гроші можна отримати в день оформлення покупки (або через день), тоді продавцю чекати не доведеться. Більш того, угоду з житлом можна буде вмонтувати в ланцюжок обмінів. Секрет ощадбанківської кредиту в тому, що він не іпотечний. Забезпеченням по ньому може служити не заставу нерухомості, а поручительство третіх осіб. Зрозуміло, що при такій схемі, банку не обов'язково чекати закінчення реєстрації угоди. До речі, ця особливість кредиту від Ощадбанку дозволяє користуватися ним при оплаті участі в пайовому будівництві. Але з іншого боку, при оформленні кредиту в Ощадбанку потрібен один або кілька поручителів з високою зарплатою, що, зрозуміло, знижує зручність кредиту і процент. Крім згаданих вище дев'яти банків, іпотечні кредити в Єкатеринбурзі видають: банк "Північна Скарбниця" (під 18-19% річних у гривнях або 12,5-14,5% в доларах, на строк до 10 років), Урал Внутрішньо торг банк (13 або 18% в грн. до 10 років), Єкатеринбурзький філія Промбуд банку (15% в грн., 13% у дол. до 10 років), філія Райффайзен банку (11-14% у дол. до 15 років), філія "Урал-Сіба " (15% в грн.14% у дол. до 15 років), філія Внутрішньо торг банку (15% в грн., 10,5-11,5% у дол. до 20 років) і філія Банку Москви (14% у дол. до 10 років).
Практично всі банки погоджуються дати в кредит від 30 до 70% вартості житла, що купується. Меткомбанк і Внешторгбанк дають до 75%, "Уралсиб" - до 80%, Ощадбанк у ряді випадків згоден дати в кредит 90% вартості житла. Можна знайти й інші відмінності умов різних банків. Наприклад, якщо брати іпотечний кредит у Урал Внутрішньо торг банк на 10 років під 13% річних, то крім погашення суми кредиту і доведеться щомісяця вносити 0,15% від суми договору.
Втім, додаткові платежі є в будь-якому банку:
1. Оформлення кредиту. За свої послуги банки вимагають плату. Банки та партнери САІЖК, за оформлення паперів беруть 4720 руб. у Внутрішньо торг банк це коштує 5000 руб. У Промбудбанку - 5500 руб. Умови кредитування в Ощадбанку "Північної Скарбниці" передбачають плату (1% від суми кредиту) за відкриття позичкового рахунку. У Урал Внутрішньо торг банк крім такого ж відсотка треба внести ще 1000 рублів за оформлення документів. А СКБ-Банк і банк "Губернський" беруть відповідно за 345 і 250 руб. за попередню консультацію.
2. Гocпошліна за реєстрацію угоди у ФРС 500 рублів.
3. Оцінка житла, що купується на кошти кредиту. Вартість послуг незалежного оцінювача не має прямого відношення до банку. Але якісь стандарти існують. Наприклад, при оформленні іпотеки через банки-партнери САІЖК оцінка обійдеться в 2600 крб. У Меткомбанке оцінка житла під рублевий кредит коштує 1600 руб, а під валютний - .3000 руб. Кредитуючись в Ощадбанку або "Урал-сибе", часто можна обійтися без оцінки. Якщо ж така знадобиться, то коштувати вона буде $ 100-200.
4. Страхування. Банки вимагають, щоб позичальник оформив страховку по трьох позиціях: страхування життя і працездатності позичальника; страхування втрати права власності на квартиру; страхування квартири від ризиків пошкодження. Ціна всіх страховок за перший рік входить у 0,8-1,5% від вартості кредиту, збільшеної на 10%. Далі відсоток розраховується від розміру непогашеної суми кредиту, теж збільшеної на 10%.
5. Оплата послуг нотаріуса. Банки вимагають від позичальника нотаріально завірена згода чоловіка (на кредит, а після оформлення угоди завірене свідоцтво про право власності на житло. Нотаріальне посвідчення кожної з цих паперів обійдеться від 100 до 500 рублів (в залежності від конкретного нотаріуса). Деякі банки, наприклад "Уралсиб "і Внутрішньо торг банк, вимагають і нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житла Це коштує до 1% від ціни квартири При оформленні іпотечного кредиту можна." нарватися "ще на кілька платежів. комісії за перерахування грошей, за оренду сейфової осередку і пр. У підсумку додаткові витрати на оформлення кредиту складуть одноразово 3-4% від розміру кредиту, плюс 4-5% від вартості квартири піде на оплату послуг ріелтора. Ріелтор перевіряє юридичну чистоту квартири до того, як за неї внесений завдаток. Якщо цього не зробити, то можна ці гроші втратити.
Для того щоб отримати кредит, необхідно визначити свої потреби та можливості, вибрати кредитну програму, з'ясувати: чи може банк видати кредит і на яку суму і, нарешті, вибрати квартиру.
1. Визначити свої потреби та можливості.
При отриманні житлового кредиту все зводиться до двох факторів: рівнем заробітку і капіталу наявності стартового. Другий пункт має важливе значення: адже коли у власності є кімната або квартира і хочеться покращити свої житлові умови, відрізняється від того, коли є тільки деякі накопичення, а житло доводиться знімати, або коли взагалі немає ні власної нерухомості, ні яких би то не було накопичень, на жаль, бажання так і залишиться бажанням. Стартові умови визначають можливість і оптимальний варіант кредитування. Які варіанти? Їх як мінімум три: іпотека, цільової житловий кредит і простий "споживчий кредит на невідкладні потреби". При іпотечному кредиті квартира знаходитиметься в заставі у банку до кредиту повного погашення. Клієнт буде власником квартири, що купується, але у випадку невиплати кредиту банк може продати її і повернути свої гроші. Гарантією повернення коштів, таким чином, виступає сама квартира, і ніяких додаткових застав і поручительств не потрібно. Якщо банк не оформляє в заставу квартиру, на купівлю якої йдуть гроші, такий кредит уже не можна називати іпотечним. Подібний кредит може бути названий нейтрально - "цільовий кредит на купівлю житла". Він наближається до іпотечного насамперед за термінами - до 15 років. Як гарантію повернення коштів виступають залучені поручителі. У разі невиплати кредиту банк буде вимагати сатисфакції саме у них. Максимальна сума цільового житлового кредиту без застави обмежується 25 тис. доларів. Тобто не є іпотечним і кредит на придбання житла, що будується, тому що до оформлення квартири у власність немає предмета застави. Іпотечною такий кредит стане тільки після реєстрації права власності і застави. Якщо для поліпшення житлових умов, потрібно відносно небагато грошей (до 10 тис. Доларів), то можна взяти у банку споживчий кредит "на невідкладні потреби". Крім невеликої (щодо вартості квартири) суми, відмітною особливістю таких позик є короткий термін кредитування - до 5 років.