РЕФЕРАТ
на тему «Договоры оперативной аренды»
1. Предмет договора
Эта статья должна отражать только сущность заключаемого договора, например:
«Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду два строительных компрессора КСД-150. Арендодатель поставит компрессоры в первой половине июня 1997 года на условиях франко-вагон железнодорожная станция Орел».
При международных договорах аренды в принципе можно применять при поставках базисные условия в трактовке «Инко-термс-90» с оговорками, например, в части перехода рисков случайного повреждения или утраты объекта аренды.
Если стороны не договорились о применении базисных условий поставок в трактовке «Инкотермс-90», то и во внутрироссийском и в международном договоре следует сделать уточнения взаимных обязательств. Например, к приведенному примеру поставки объекта аренды на условиях франко-вагон станция Орел такими уточнениями могут быть следующие:
арендодатель считается выполнившим свои обязательства по поставке после погрузки объектов аренды на железнодорожную платформу, оплаты стоимости транспортировки и страхования груза от транспортных рисков;
арендодатель должен известить быстрой связью арендатора о способе транспортировки, дате погрузки, пункте назначения, количестве мест и весе брутто каждого места;
арендодатель должен отправить с грузом, передать по факсу и выслать почтой арендатору следующие комплекты документов: сертификаты качества объектов аренды, упаковочные листы (если груз упакован), спецификацию, копию страхового полиса, дубликат железнодорожной накладной (или автомобильной накладной при поставке автотранспортом), счета-фактуры с указанием стоимости аренды;
арендатор по получении от железной дороги извещения о прибытии груза должен в установленные сроки оплатить разгрузку оборудования и его вывоз в место хранения или использования.
При краткосрочной аренде (рейтинге) предметы обычно передаются арендаторам со складов, стоянок, гаваней, аэропортов и т.д., т.е. с мест их хранения или непосредственно с пунктов проката. К этому времени арендодатель страхует в свою пользу объект аренды, а при аренде самодвижущихся средств – и самих арендаторов. Здоровье пользователей страхуется, например, при аренде ими легковых автомобилей, легких самолетов, яхт, воздушных шаров, парапланеров, горных лыж и т.д.
При всех видах аренды в договоре должны быть четко сформулированы обязательства арендодателя по передаче объекта арендатору и обязательства арендатора по возврату объекта аренды, с указанием, как и какими документами фиксируются даты передачи и возврата.
Если передача объекта арендатору происходит не немедленно, то в договоре указывается срок, когда арендодатель обязан передать арендатору или арендатор принять в аренду объект, и в каких документах фиксируется эта дата.
Действующие нормы указывают на обязанность грузополучателей осмотреть товар в возможно короткие сроки. Договоры могут предусматривать обязательства грузополучателей составлять с привлечением незаинтересованной стороны акта обнаружения дефектов только в случаях их действительного наличия в поставленном товаре.
Так же как и в контрактах купли-продажи, при передаче в аренду сложного оборудования в этой статье может быть сделана ссылка на спецификацию и технические требования, содержащиеся в приложении к договору.
2. Срок аренды
Этот пункт может быть сформулирован следующим образом: «Срок аренды по настоящему договору установлен 1 год. Отсчет срока аренды начинается с даты выполнения Арендодателем своих обязательств по поставке объекта. Окончанием срока аренды будет считаться дата отправки Арендатором объекта Арендодателю».
Если в договоре срок аренды не установлен, то арендатор имеет право досрочно прекратить действие договора, заблаговременно (обычно не менее чем за 30 дней) предупредив арендодателя о своем намерении. Когда договором не определен срок его действия, то обычно для стабилизации отношений сторон устанавливается срок моратория, в течение которого арендатор не имеет право расторгнуть договор, если арендодатель выполнил все свои обязательства по поставке объекта аренды.
Арендатор имеет преимущественное по отношению к другим претендентам и при равных с ними коммерческих условиях право продления срока договора или выкупа объекта аренды на согласованных с арендодателем условиях. О таких намерениях арендатор должен известить арендодателя не менее чем за 30 дней до окончания срока арендного договора или запрашиваемой даты выкупа.
3. Страхование
Арендодатель как собственник объекта обычно осуществляет в свою пользу следующие виды страхования:
транспортное страхование, если в обязанности арендодателя входит поставка объекта аренды в указанное арендатором место;
страхование от рисков повреждения или утраты объекта аренды в период нахождения его во владении и пользовании арендатором, включая, если необходимо, военные риски;
страхование от претензий третьих лиц, которые могут возникнуть в связи с использованием объекта арендатором.
Исключением по двум последним видам страхования могут быть договоры об аренде транспортных средств без экипажей, при заключении которых может быть предусмотрена обязанность страхования арендатором;
риски неплатежеспособности арендатора и невыполнения им обязательств по возврату объекта аренды;
транспортное страхование, если договор предусматривает обязанность арендатора доставить при возврате объект аренды в определенное место.
Поскольку в действующем законодательстве не установлено жестких требований по обязанностям страхования какой-либо из сторон, они обычно оговаривают свои обязательства в договорах. Если какое-либо страхование поручается осуществить арендатору, то устанавливаются сроки, размеры страховой суммы и указывается его обязанность получить от арендодателя одобрение выбранной страховой компании.
Для обеих сторон обычно выгоднее, когда страхование осуществляет сам арендодатель, который как постоянный страхователь может получить от страховых компаний более благоприятные условия или страховать по более выгодным генеральным полисам. При получении страхового возмещения за повреждение объекта арендодатель сможет принять более обоснованное решение: ремонтировать ли поврежденный объект или заменить его новым.
Арендодатель, страхующий риски в свою пользу, определяет их перечень и суммы страхования исходя из необходимости быть конкурентоспособным на рынке и обеспечить свои коммерческие интересы.
договор аренда страхование гарантия
4. Гарантии платежей и возврата объектов аренды
Проблемы гарантий платежей и возврата объектов аренды арендодателям достаточно успешно решаются в странах с цивилизованной экономикой и развитой судебной системой. В конце 90-х гг. в России и других странах СНГ эти проблемы решались с большим трудом.
Проблемы неплатежей могут возникать в связи со следующими основными обстоятельствами. Неплатежеспособность арендатора может возникать по его собственной вине (например, при неграмотном ведении дела) или по внешним причинам, вызванным неплатежами покупателей продукции, необязательностью поставщиков, резким повышением цен, крахом банка, где сосредоточены свободные средства арендатора, непредвиденным ужесточением налоговой и таможенной политики и т.д. Проблема невозврата объектов аренды в связи с расторжением арендодателями договоров из-за существенных нарушений их условий арендаторами или по окончании сроков аренды в большинстве случаев связана с непорядочностью арендаторов, пользующихся медлительностью судопроизводства и практическим бессилием органов, обеспечивающих принудительное исполнение судебных решений.
В связи с проблемами невозврата объектов аренды следует обратить внимание на фактор движимости сдаваемого в аренду имущества. При прочих равных условиях более просто решаются вопросы возврата транспортных средств, самоходных и прицепных машин и механизмов, а также иного имущества, которое не жестко скреплено с землей или зданиями и его физический возврат арендодателю не связан с демонтажом, разборкой и транспортировкой, затраты на которые часто сопоставимы с возвратной остаточной стоимостью самого объекта аренды.
В связи с понятием остаточной стоимости необходимо дать пояснения. Остаточная стоимость объекта аренды может иметь несколько определений, различающихся по экономическому содержанию:
балансовая остаточная стоимость объекта аренды, представляющая не амортизированную арендодателем часть его стоимости;
возвратная остаточная стоимость объекта аренды, представляющая часть стоимости аренды, не покрытой арендными платежами, в связи с перерывом в оперативной аренде или вследствие окончания очередного договора, или в связи с его вынужденным расторжением арендодателем из-за существенных нарушений обязательств арендатором.
Арендодателя, в первую очередь, интересует гарантирование своевременности арендных платежей, и при перерывах в оперативной аренде – физический возврат объекта, либо гарантирование получения его возвратной остаточной стоимости. Поэтому арендодатели должны придерживаться правила: не сдавать в оперативную аренду объекты, стоимость физического возврата которых сопоставима с их возвратной остаточной стоимостью, а также легко перемещаемые объекты, сдача в пользование которых другим арендаторам или реализация на рынке неперспективна из-за их индивидуальных технических особенностей.
Вместе с тем следует иметь в виду, что в оперативную аренду можно с успехом сдавать и недвижимость, но только не ту, которая физически поставляется арендатору, а ту, для использования которой приходит сам арендатор. Такими объектами могут быть земля, жилые дома, сельскохозяйственные постройки, здания и сооружения, мелкие и крупные промышленные объекты. Наиболее распространенным способом обеспечения арендных платежей и возврата арендодателю объекта аренды является предоставление финансовых гарантий. В практике используется несколько их видов.