Маркетинговое исследование рынка новостроек в г. Томске (стр. 2 из 5)
Еще одно перспективное место строительства новостроек в Томске, - исторический центр города в районе Белого озера: пер. Школьный, ул. Ачинская, ул. Октябрьская. Этот район отличается относительной удаленностью от крупных магистралей города. Однако расположен недалеко от центральной площади Ленина, до которой можно дойти пешком за 20 минут. В районе строят и элитные дома с элитными квартирами г. Томска. В настоящее время этот район еще недостаточно оценен и поэтому цены на новостройки здесь еще не так высоки как в Кировском районе. Однако, в ближайшее время ожидается скачок цен.
2.Классификация рынка
2.1 Классификация по типу новостройки
Классификация жилья в Томске.
Согласно классификации, жилье делится на 5 классов: социальное, эконом, бизнес, премиум и де-люкс.
Для определения класса жилья было использовано более 100 параметров, которые были разделены на 7 основных критериев: месторасположение; строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов; обустройство здания и придомовой территории; социальная инфраструктура здания; материалы и оборудование; техническая инфраструктура; организация управления и эксплуатации.
Характеристики жилья класса "Де-люкс"
| технология строительства | монолитно-каркасная, кирпичная кладка |
| основной строительный материал | кирпич керамический |
| количество квартир в доме | 1-30 |
| количество квартир на этаже | 1-2, максимум 4 |
| минимальная площадь на 1 жильца | более 40 кв.м. |
| высота потолков | 3 метра и выше |
| балконы и лоджии | лоджия, балкон, терасса, зимный сад |
| категория лифта | Элит-уровень |
| мусоропровод | отсутствует, предусмотрена уборка спецперсоналом |
| автопаркинг | 2 и более машино-места на квартиру |
| телевидение | спутниковое телевидение |
| стоимость обслуживания 1 кв.м./ месяц | более 1.5 $ |
Характеристики жилья "Премиум" класса
| технология строительства | монолитно-каркасная, кирпичная кладка |
| основной строительный материал | кирпич керамический |
| количество квартир в доме | 1-30, максимум 100 |
| количество квартир на этаже | до 4 |
| минимальная площадь на 1 жильца | 21 - 40 кв.м. |
| высота потолков | 3 метра и выше |
| балконы и лоджии | лоджия, балкон, терасса |
| категория лифта | Бизнес уровень |
| мусоропровод | автоматический |
| автопаркинг | 2 и более машино-места на квартиру |
| телевидение | спутниковое телевидение |
| стоимость обслуживания 1 кв.м./ месяц | от 1 до 1.5 $ |
Характеристики жилья "Бизнес" класса
| технология строительства | монолитно-каркасная, кирпичная кладка |
| основной строительный материал | кирпич силикатный керамический |
| количество квартир в доме | более 100 |
| количество квартир на этаже | до 8 |
| минимальная площадь на 1 жильца | более 40 кв.м. |
| высота потолков | от 2.7 до 3 метров |
| балконы и лоджии | лоджия и балкон |
| категория лифта | Бизнес -уровень |
| мусоропровод | механический |
| автопаркинг | 1 машино-место на квартиру |
| телевидение | кабельное |
| стоимость обслуживания 1 кв.м./ мес. | от 0.5 до 1 $ |
Характеристики жилья класса "Эконом"
| технология строительства | монолитно-каркасная, кирпичная кладка, сборная (панельные дома) |
| основной строительный материал | любой |
| количество квартир в доме | более 100 |
| количество квартир на этаже | любое |
| минимальная площадь на 1 жильца | от 20 до 40 кв.м. |
| высота потолков | от 2.5 до 2.7 метра |
| балконы и лоджии | лоджия и балкон |
| категория лифта | Эконом -уровень |
| мусоропровод | механический |
| автопаркинг | до 1 машино-места на квартиру |
| телевидение | кабельное, антенное |
| стоимость обслуживания 1 кв.м./ месяц | до 0.5 $ |
Характеристики жилья "Социального" класса
| технология строительства | параметр не определяет класс жилья |
| основной строительный материал | параметр не определяет класс жилья |
| количество квартир в доме | любое |
| количество квартир на этаже | любое |
| минимальная площадь на 1 жильца | до 20 кв.м. |
| высота потолков | от 2.5 до 2.7 |
| балконы и лоджии | балкон |
| категория лифта | Эконом - уровень |
| мусоропровод | механический |
| автопаркинг | 0.5 машино-места на квартиру |
| телевидение | антенное |
| стоимость обслуживания 1 кв.м./ месяц | гостариф |
2.2 Классификация по средней цене квартиры
Средние цены за 1кв.м. жилой недвижимости в разных районах г.Томска находятся в диапазонах, представленных в таблице 1:
Диапазон цен на жилую недвижимость, руб./кв.м.
Согласно, таблице 1 минимальная цена за 1кв.м. составляет 24 000 руб., максимальная - 60 000руб./кв.м.
Рис. 4 Средняя стоимость1 кв.м. жилой недвижимости по районам, руб./кв.м.
На начало 2010г. средневзвешенные цены предложения на первичном рынке купли-продажи жилой недвижимости г.Томска составили в среднем 30 тыс. руб. за кв. м.
На вторичном рынке купли-продажи жилой недвижимости г.Томска цены предложения составляют 35 тыс. руб.
Рис.5 Средневзвешенные цены предложений на рынке жилой недвижимости, руб.
Самыми дорогими являются однокомнатные квартиры стоимость которых за 1кв.м достигает 59 500 руб./кв.м. Цены уменьшаются обратно пропорционально площади квартир. Так, самыми дешевыми являются самые большие по площади квартиры.
На стоимость жилой недвижимости в большей степени оказывает влияние ее местоположение, тип материала стен и количество комнат.
Влияние местоположения на стоимость жилой недвижимости
Рис.6 Средние цены предложений в новостройках, руб.
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках в г.Томске составляет около 30 000руб./кв.м.
Рис.7 Средние цены предложений 1-комнатных квартир, руб.
Самая высокая стоимость одного квадратного метра однокомнатных квартир наблюдается в Кировском и Советском районах - 46 500300руб./кв.м. - 42 300руб./кв.м., далее по убывающей можно расположить Ленинградский и Октябрьский районы, средневзвешенная стоимость квадратного метра в этих районах колеблется около 35 000руб./кв.м.
Площадь однокомнатных квартир в г.Томске находится в интервале от 20 до 40 кв.м. Большая часть всего объема предложений жилой недвижимости, приходится на квартиры площадью 35 кв.м.
Рис.8 Средние цены предложений 2-комнатных квартир, руб.
Самая высокая стоимость одного квадратного метра двухкомнатных квартир наблюдается в Кировском районе 38 100руб./кв.м., далее по убывающей можно расположить Ленинградский, Советский и Октябрьский районы, средневзвешенная стоимость квадратного метра в этих районах колеблется от 35 200руб./кв.м. до 29 800руб./кв.м.
Площадь однокомнатных квартир в г.Томске находится в интервале от 35 до 70 кв.м. Большая часть всего объема предложений жилой недвижимости, приходится на двухкомнатные квартиры площадью 50 кв.м.
Рис.9 Средние цены предложений 3-комнатных квартир, руб.
Самая высокая стоимость одного квадратного метра трехкомнатных квартир наблюдается в Кировском районе - 39 700руб./кв.м., далее по убывающей можно расположить Советский, Ленинградский и Октябрьский районы, средневзвешенная стоимость квадратного метра в этих районах колеблется около 35 000руб./кв.м.
Площадь однокомнатных квартир в г.Томске находится в интервале от 55 до 100 кв.м. Большая часть всего объема предложений жилой недвижимости, приходится на трехкомнатные квартиры площадью 70 кв.м.
Рис.10 Средние цены предложений 4-комнатных квартир, руб.
Самая высокая стоимость одного квадратного метра однокомнатных квартир наблюдается в Кировском районе - 38 400руб./кв.м., далее по убывающей можно расположить Советский, Ленинградский и Октябрьский районы, средневзвешенная стоимость квадратного метра в этих районах колеблется около 31 000руб./кв.м.
Площадь однокомнатных квартир в г.Томске находится в интервале от 60 до 130 кв.м. Большая часть всего объема предложений жилой недвижимости, приходится на квартиры площадью 75 кв.м.
Средняя цена за 1 кв.м. жилой недвижимости в зависимости от материала стен, руб./кв.м.
Рис.11 Средние цены предложений жилой недвижимости в зависимости от материала стен
Средневзвешенная цена 1кв.м. жилой недвижимости в кирпичных домах составляет 38 200 руб./кв.м., что превышает значение 1 кв.м. цен в панельных домах - 34 000 руб./кв.м.